Решение Красноярского краевого суда от 11 марта 2021 года №3а-684/2020, 3а-9/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N 3а-9/2021
Именем Российской Федерации
город Красноярск. 11 марта 2021 года
Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В.,
при ведении протокола помощником судьи Тыченко В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Джемалинской Анны Николаевны, Петросян Маргариты Николаевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Джемалинская А.Н., Петросян М.Н. обратились в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 28 383 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 88 950 436 рублей 58 копеек, то есть значительно превышает его рыночную стоимость, а это влечёт взимание экономически необоснованного земельного налога.
В письменных возражениях Правительства Красноярского края на административное исковое заявление указано, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
В судебное заседание Джемалинская А.Н. и Петросян М.Н. не явились, их представитель по доверенности Абрагам Е.В. административный иск поддержала.
Представитель Правительства Красноярского края Баженов Д.Е. возражал против удовлетворения административного иска.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 2); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (абзац 3 части 11).
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).
Как видно из материалов дела, Джемалинская А.Н., Петросян М.Н. а также общество с ограниченной ответственностью "Торгово-экспортная фирма "Юникорн" являются долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 23 апреля 2020 г. составляет 88 950 436 рублей 58 копеек.
Являясь плательщиками земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), Джемалинская А.Н. и Петросян М.Н. вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного участка.
Обращаясь в суд с уточненным административным исковым заявлением, административные истцы представили отчёт об оценке от 25 августа 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на 23 апреля 2020 г. составляет 28 383 000 рублей.
В связи с оспариванием Правительством Красноярского края достоверности данного отчёта, по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО1 от 16 ноября 2020 г. N указанный выше отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на 23 апреля 2020 г. составляет, по мнению данного эксперта, 68 023 000 рублей.
Вместе с тем при проведении экспертизы ФИО1 были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, поэтому по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО2, в соответствии с заключением которой от 2 февраля 2021 г. N рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 23 апреля 2020 г. составляет 35 025 000 рублей.
При этом из заключения эксперта ФИО2 усматривается, что нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, допущенные оценщиком при составлении отчёта от 25 августа 2020 г. N, не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Суд не находит оснований для того, чтобы не согласиться с выводами повторной оценочной экспертизы от 2 февраля 2021 г. N о размере рыночной стоимости объекта оценки. Эти выводы убедительно мотивированы, а само заключение не противоречит законодательству, в том числе федеральным стандартам оценки.
Отдавая предпочтение заключению повторной экспертизы перед заключением эксперта от 16 ноября 2020 г. N, суд исходит из того, что эксперт ФИО1, проводивший первоначальную экспертизу, не произвёл осмотр объекта оценки. Вследствие этого указанный эксперт, применяя метод сравнения продаж, использовал без каких-либо корректировок данные об объектах-аналогах, существенно отличающихся от объекта оценки по ценообразующим факторам, в том числе по таким факторам, как разрешённое использование земельного участка и наличие на участке улучшений, инженерных коммуникаций, что является нарушением пункта 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", и пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 и от 25 сентября 2014 г. N 611.
В судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что на оцениваемом земельном участке коммуникации отсутствуют и этот фактор оказывает значительное влияние на цену участка, а потому при использовании выбранных ФИО1 объектов-аналогов, имеющих коммуникации, необходимо было проводить соответствующую корректировку, существенно снижающую стоимость объекта оценки. Также она указала, что эксперт ФИО1 использовал в качестве объекта-аналога земельный участок, вид разрешенного использования которого ("размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов") отличается от разрешённого использования объекта оценки ("объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)").
Кроме этого из пояснений эксперта ФИО2 в судебном заседании следует, что оценщиком, составившим представленный административными истцами отчёт об оценке от 25 августа 2020 г. N, использовались без корректировок объекты-аналоги, вид разрешённого использования которых отличается от разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером N.
В этой связи кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере 35 025 000 рублей, как она определена в заключении повторной экспертизы от 2 февраля 2021 г. N.
В своих возражениях на заключение повторной экспертизы Правительство Красноярского края сослалось на то, что эксперт ФИО2 не использовала в качестве объектов-аналогов земельные участки, предложения о продаже которых представлены административным ответчиком. Однако при исследовании названных предложений в судебном заседании с участием эксперта ФИО2 было установлено, что указанные земельные участки не могли быть использованы по причине их существенного отличия от объекта оценки (иной вид разрешенного использования, наличие объектов капитального строительства) либо в связи с тем, что сведения об их продаже размещены после даты оценки, что прямо запрещено пунктом 8 ФСО N 1.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 35 025 000 рублей, определённой по состоянию 23 апреля 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 16 июля 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин
Мотивированное решение суда составлено 19 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка