Решение Кемеровского областного суда от 01 февраля 2016 года №3а-684/2015, 3а-56/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 01 февраля 2016 года Дело N 3а-56/2016
именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Шандрамайло Ю.Н.
с участием представителя административного истца - Пестрячихина В. П. Ничковой О.С., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
01 февраля 2016 года
дело по административному исковому заявлению Пестрячихина В.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Пестрячихин В.П. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Пестрячихин В.П. арендует земельный участок, расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта общественного питания (кафе), с кадастровым №, площадью 697 кв.м., кадастровая стоимость согласно кадастровой справке от 22 сентября 2015 года составляет < данные изъяты> руб.
Согласно отчету ООО «Единый центр недвижимости и оценки» № от 10 июня 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 15 апреля 2014 года составляет < данные изъяты> рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости земельного участка.
Являясь арендатором земельного участка, Пестрячихин В.П. платит арендную плату, которая определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что, поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, размер арендной платы в экономически необоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Пестрячихина В.П. Ничкова О.С. на удовлетворении требований настаивала.
Представители Коллегии Администрации Кемеровской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра в Кемеровской области в судебное заседание не явились, о судебном заседании извещены надлежаще, в представленных суду письменных отзывах по заявленным требованиям возражений не имеют, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» в судебное заседание не явился, извещён о нём надлежаще, возражений по иску не представил.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения истца с заявлением в суд 08 декабря 2015 года, с 01 января 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что Пестрячихин В.П. на основании договора аренды земельного участка № от 29 мая 2014 года, заключенного на срок по 20 марта 2016 года и дополнительного соглашения от 27 января 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта общественного питания (кафе).
Согласно расчетным земельным платежам (л.д. 27 оборот) размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
На арендованном земельном участке находится объект недвижимости - нежилое здание, площадью 223, 1 кв.м., принадлежащий Пестрячихину В.П. на праве собственности, о чем предоставлено свидетельство о государственной регистрации права от 23 июня 2014 года (л.д. 28).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 14 сентября 2015 года и кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 сентября 2015 года (л.д. 22-24) кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет 15 апреля 2014 года, определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 16 апреля 2014 года (л.д. 29) в связи с образованием нового земельного участка в размере < данные изъяты> руб. по состоянию на 15 апреля 2014 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 16 апреля 2014г.
Из представленного административным истцом отчета оценщика ООО «Единый центр недвижимости и оценки» № от 10 июня 2015г. об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, определенная по состоянию на 15 апреля 2014 года, составляет < данные изъяты> рублей (л.д.30-95).
Согласно положительному экспертному заключению № от 26 ноября 2015 года (л.д. 96-113), подготовленному экспертом ООО «Российское общество оценщиков», членом которой является подготовивший отчёт оценщик Пеньков К.Ю., отчет оценщика соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 15 апреля 2014 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка определена на дату его постановки на кадастровый учет, т.е. по состоянию на 15 апреля 2014 года, о чем указано в акте и кадастровой справке о кадастровой стоимости, подтверждается данными кадастрового паспорта и кадастрового дела.
Следовательно, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 15 апреля 2014 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствует требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством.
В представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении доходного подхода оценки методом остатка, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и сравнительного). При применении метода экспертом произведен расчет стоимости воспроизводства или возмещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка, расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы, также произведен расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода (за год), и произведен расчет стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, отчет содержит сведения об источниках полученной информации. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельных участков и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность по арендным платежам в экономически не обоснованном размере, в связи с чем Пестрячихин В.П. вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах требования Пестрячихина В.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью 697 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта общественного питания (кафе), в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 апреля 2014 года.
Дата обращения в суд 8 декабря 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 05 февраля 2016 года.
< данные изъяты>
< данные изъяты>
< данные изъяты>



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка