Дата принятия: 02 октября 2019г.
Номер документа: 3а-683/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 октября 2019 года Дело N 3а-683/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Поздняковой Юлии Владимировны - Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика - Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Поздняковой Юлии Владимировны об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,
установил:
Позднякова Ю.В. обратилась с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной рыночной стоимости в размере 29582 203 рублей.
Требование обосновала тем, что является собственником указанного помещения, плательщиком налога на имущество физических лиц и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Поскольку кадастровая стоимость, определенная в размере 62147249,93 рублей, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истца на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
Административный истец в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена, представитель административного истца заявленное требование поддержал, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "ЦТИ ПК", полагает требования в части заявленного размера рыночной стоимости необоснованными, указала на недостатки отчета об оценке по подбору объектов-аналогов, произведенным оценщиком корректировкам в отношении объектов-аналогов, а также на необоснованность исключения из результат оценки суммы НДС, поддержала ходатайство о назначении экспертизы в отношении отчета об оценке.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по пермскому краю, администрации города Перми, в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены. Администрация города Перми в возражениях на иск просит в удовлетворении требований отказать.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей сторон, показания свидетеля Б., исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".
Как установлено судом и следует из материалов дела административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 1336,2 кв.м., с кадастровым номером **, расположенное в здании по адресу: **** (кадастровый номер здания - **) что подтверждается выпиской из ЕГРН содержащей сведения о правообладателях (л.д. 7-17).
При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", составляет 62147249,93 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6). Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Административным истцом представлен в суд отчет N 98-1/19-Т об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.07.2019 года, составленный оценщиком ООО Оценочная компания "Тереза" - Б. Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом, включен в реестр членов Ассоциации "СРОО "Экспертный совет", свидетельство о членстве ** от 26.05.2017, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.
Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки.
Оценщик определилдиапазон цен предложений на дату оценки на помещения сегмента рынка, к которому относится объект оценки (нежилое торгово-офисное помещение площадью 1336,2 кв.м., расположенное в здании 1968 года постройки, подвал, мансарда, 1 и 2 этажи, на первой линии улицы с высоким пешеходным и автомобильным трафиком) от 20 000 до 47 000 руб./кв.м. Доводы административного ответчика о необоснованности вышеуказанного диапазона в связи с его отличием от аналитических данных ООО АЦ КД-Консалтинг по ценам предложений по городу Перми, приведенных в отчете об оценке - не принимаются судом как основание для признания отчета недостоверным. Суд принимает во внимание, что аналитические данные ООО АЦ КД-Консалтинг учитывают средние показатели рынка, без учета характерных особенностей объекта оценки, влияющих на ценообразование, отличие диапазона в котором может находиться стоимость конкретного объекта от средних данных по рынку, не свидетельствует о неверности выводов оценщика.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенного помещения не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли. При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.
В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Оценщик выбрал три объекта-аналога для определения рыночной стоимости в отношении помещения и три объекта-аналога в отношении земельных участков. Позиция ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости, не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено.
Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам (на условия продажи, на местоположение, на площадь), указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. То обстоятельство, что оценщик не произвел корректировку с учетом обеспеченности соотношения площади земельного участка и площади его застройки (плотность застройки) само по себе не может расцениваться как нарушение требований ФСО N 7, так как обязательность данного вида корректировки методикой не предусмотрена, оценщиком оценены иные физические характеристики объекта оценки и объектов аналогов, объективно влияющие на стоимость, тогда как зависимости между данным критерием и ценой объекта - встроенного помещения при анализе рынка недвижимости, не установлено.
Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки, содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Определенная по результатам оценки рыночная стоимость помещения по состоянию на 01.01.2018 года без учета стоимости прав на земельный участок (15136 458 рублей), налога на добавленную стоимость - определена как 29585 000 рублей.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает основанными на неверном толковании норм права.
Из пункта 1 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 данного Кодекса и с учетом положений данной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
В статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации определен объект обложения налогом на добавленную стоимость, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 данного Кодекса. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1).
Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости НДС, что соответствует требованиям законодательства.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости помещения на основании представленного административным истцом отчета об оценке.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Административное исковое заявление подано в суд - 12 августа 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Поздняковой Юлии Владимировны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: помещения с кадастровым номером **, расположенного в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года равной рыночной стоимости в размере 29582 203 рублей.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 03 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
