Дата принятия: 28 мая 2020г.
Номер документа: 3а-68/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 мая 2020 года Дело N 3а-68/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Скворцова Олега Павловича об оспаривании результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости,
установил:
Скворцов О.П. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельный участок площадью 1 730 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания, расположенный по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 541 000 рублей;
- нежилое здание, назначение - нежилое здание, вид - здание, площадью 1 429, 8 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 164 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Скворцов О.П. является собственником указанных объектов недвижимости, плательщиком налога на имущество физических лиц и плательщиком земельного налога. Скворцовым О.П. проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2015 года составляет 2 541 000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 12 июля 2012 года составляет 26 164 000 рублей.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, составляет по состоянию на 12 июля 2012 года 52 985 871,55 рубль, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 01 января 2015 года 6 307 683,80 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Представитель административного истца по доверенности Блохина Ю.Б. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. В предыдущих судебных заседаниях просила административный иск удовлетворить.
Административные ответчики Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда, подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Скворцова О.П. не представило суду.
Заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрация городского округа город Рыбинск направили отзывы на административный иск, в которых в удовлетворении административного иска возражали в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета, в подтверждение требований административного иска.
Исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административному истцу подлежит восстановлению срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>., а его административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 4 января 2013 года.
С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки Скворцов О.П. обратился в суд 30 декабря 2019 года.
Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, им пропущен.
Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 8) пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Из материалов дела следует, что на момент подачи административного иска результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п, применются к административному истцу, что дает основания срок оспаривания Скворцовым О.П. кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> восстановить.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.
Решением Муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 20.11.2014 года N 15 на территории городского округа город Рыбинск введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Исходя из вышеприведенных положений налогового и земельного законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования городского округа город Рыбинск, а также принимая во внимание, что Скворцов О.П. является собственником расположенного на территории города Рыбинск нежилого здания и земельного участка, суд приходит к выводу о том, что он является плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер данных налогов определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости принадлежащих Скворцову О.П. объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы Скворцова О.П. затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>.
В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и составила 6 307 683,80 рубля.
Объект недвижимости административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> под номером 21425 вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 12 июля 2012 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года N 1404-п.
Согласно приложению 7 "Кадастровая стоимость объектов недвижимости на территории городского округа города Рыбинска" по состоянию на 12 июля 2012 года с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 52 985 871,55 рубль.
Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, которыми по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 2 541 000 рублей; по состоянию на 12 июля 2012 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 26 164 000 рублей.
Оценщиком проведены дополнительные расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, в которых рыночная стоимость данного объекта определена вне зависимости от наличия или отсутствия НДС в ценах объектов - аналогов. В соответствии с дополнительным расчетом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составила 30 873 000 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза на предмет соответствия представленных Отчетов законодательству об оценочной деятельности и достоверности выводов Отчетов относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Халиулиной С.В., представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> соответствуют законодательству об оценочной деятельности; определенная в Отчетах рыночная стоимость данных объектов недвижимости является достоверной.
Анализируя имеющиеся в деле доказательства величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, суд приходит к следующему:
Из Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась оценщиком с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, а объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> затратным подходом методом сравнительной единицы (прямого пересчета) и доходным подходом методом прямой капитализации.
Возражая против достоверности указанных Отчетов заинтересованные лица - Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрация городского округа города Рыбинска указывали, что при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, оценщик не обосновал отказ от использования объекта-аналога, расположенного по адресу: <адрес> участвующего в анализе рынка недвижимости, но не включенного в ранжирование аналогов на сопоставимость, а также в нарушение пункта 22 ФСО N 7 не использовал сведения об иных объектах, предложения о продаже которых имелись на дату оценки, которые сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, и которые необоснованно не были учтены оценщиком в расчетах.
С указанной позицией заинтересованных лиц суд не может согласиться.
В Отчете на страницах 45-47 описан метод ранжирования факторов по бальной системе показателей, влияющих на отбор аналогов. В ранжировании участвовали три основных критерия: вид разрешенного использования, площадь объекта недвижимости, зона в градостроительном плане города. Баллы выявленным объектам присваивались следующим образом - аналог полностью совпадает с объектом оценки - 2 балла, аналог условно совпадает с объектом оценки - 1 балл, аналог не совпадает с объектом оценки - 0 баллов. После расстановки баллов по каждому аналогу, они суммировались оценщиком.
В результате исследования объекту-аналогу, расположенному по адресу: <адрес> было начислено 3 балла, так как градостроительная зона, в которой находится данный объект, условно совпадает с теми же характеристиками объекта оценки.
Отсутствие указанных выводов в Отчете является технической ошибкой, которая восполнена дополнительными пояснениями оценщика в судебном заседании.
На странице 47 Отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее сопоставимыми аналогами являются те объекты, которые набрали наибольшее количество баллов, а именно 4 балла, они использовались оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Возражая против достоверности указанного Отчета заинтересованные лица представляли суду сведения об иных объектах, предложения о продаже которых имелись на дату оценки.
Указанные предложения в судебном заседании проанализированы оценщиком и сделан вывод о том, что отсутствие сведений о данных предложениях в Отчете искажения результатов оценки не повлекло, поскольку их стоимость входит в диапазон исследуемых в Отчете объектов-аналогов.
Приведенные доводы оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.
Кроме того, суд принимает во внимание также то обстоятельство, что возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа город Рыбинск в части неучета тех или иных объектов, сведения о продаже которых имелись на дату оценки, не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.
Относительно Отчета, определяющего рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, заинтересованные лица обращают внимание, что оценщиком необоснованно внесена понижающая корректировка на состояние отделки объектов-аналогов.
Из Отчета следует, что оценщиком в рамках расчета рыночной стоимости объекта сравнительным подходом дан анализ состоянию внутренней отделки помещений, принимая во внимание не использованные в отделке материалы, а их физический износ.
При этом, рассчитывая стоимость объекта затратным подходом, оценщик отнесла внутреннее состояние здания к классу качества "Standart", принимая во внимание, что при его внутреннее отделке использованы современные материалы.
Таким образом, противоречий в указанной части отчет не содержит. Выводы оценщика вполне последовательны, подтверждены фактическими данными и подробно в отчете изложены.
В связи с этим. суд полагает, что сопоставление объекта оценки с аналогами по данному ценообразующему фактору сделано оценщиком верно и к недостоверным результатам не привело.
Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что в виду отсутствия достоверных сведений о состоянии объекта оценки и аналогов по состоянию на дату оценки, оценщиком были использованы средние значения физических износов, определенных экспертно только для сопоставления технических состояний зданий в сравнительном подходе и не относится к физическому износу всего здания в затратном подходе.
Указанные выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Халиулиной С.В.
В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами, с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 30 873 000 рублей с учетом представленного оценщиком дополнительного расчета, с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 2 541 000 рублей.
Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтверждена достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Скворцова О.П. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения Скворцова О.П. с настоящим заявлением в суд, то есть - 30 декабря 2019 года.
Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Восстановить Скворцову Олегу Павловичу срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.
Административное исковое заявление Скворцова Олега Павловича удовлетворить.
Установить на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 730 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 541 000 (два миллиона пятьсот сорок одна тысяча) рублей.
Внести на период с 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 541 000 (два миллиона пятьсот сорок одна тысяча) рублей.
Установить на период с 4 января 2013 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид - здание, назначение - нежилое здание, площадью 1 429, 8 кв.метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 30 873 000 (тридцать миллионов восемьсот семьдесят три тысячи) рублей.
Внести на период с 4 января 2013 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 30 873 000 (тридцать миллионов восемьсот семьдесят три тысячи) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 11 июня 2020 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
