Дата принятия: 27 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-681/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 27 декабря 2021 года Дело N 3а-681/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000561-16
Дело N 3а-681\21
Принято в окончательной форме 30.12.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 декабря 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заедании административное дело по административному исковому заявлению Саркисян Н.С. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Саркисян Н.С. с учетом уточнения просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере N руб. по состоянию на 12.08.2020г.
Административные исковые требования мотивированы необходимостью уменьшения размера земельного налога, так как административный истец является собственником земельного участка.
В судебном заседании представители административного истца на основании доверенности Медведев Н.А. и Осипова М.В. административные исковые требования поддержали.
Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административного иска, изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, изложены сведения о земельном участке и правообладателе, возражений относительно административных исковых требований не изложены.
Административный ответчик ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля письменных объяснений не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителей административного лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Саркисян Н.С. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.
Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ей земельного участка в целях уменьшения земельного налога.
Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов" актом от 21.08.2020г. N N в размере N руб. по состоянию на 12.08.2020г.
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости указанного земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Оценочная компания "Канцлер", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 12.08.2021г. составляет N руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Исследование отчета дает суду основания для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.
В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.
Возражения департамента сводятся к тому, что оценщик не учел наличие объекта капитального строительства, расположенного на объекте-аналоге N (<адрес>). Также указывается на некорректность использования в расчетах объектов-аналогов N и N, так как они используются под автостоянку. По мнению департамента, оценщик необоснованно исключил из выборки аналога на <адрес> как самый дешевый, так как на дату оценки были и более дешевые аналоги.
Возражения департамента не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с п. 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО N 1, п. 11 ФСО N 3, п\п "б", "в" п. 22 ФСО N 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Выбор каждого объекта аналога в отчете мотивирован.
Замечания департамента относительно объекта - аналога N 2 оценщиком расценены как обоснованные, в связи с чем оценщик подготовил скорректированный отчет, который представлен в материалы дела.
Оценщиком проанализирована вся имеющаяся информация относительно объектов аналогов N 1 и N 3. В соответствии с собранной информацией, которая изложена в отчете и в пояснении оценщика к отчету, объекты-аналоги N 1 и N 3, в том числе согласно публичной кадастровой карте, имеют виды разрешенного использования - для эксплуатации культурно-развлекательного и торгового центра и культурное развитие. По справочнику под ред. Лейфера Л.А., 2018г., данные виды разрешенного использования относятся к классификации земель - под офисно-торговую застройку. Таким образом, по виду разрешенного использования объект оценки и указанные объекты-аналоги относятся к одному классу земель, что свидетельствует о сопоставимости аналогов с объектом оценки по данному параметру.
Указанные выводы оценщика основаны на результатах проведенных исследований, справочных материалах, используемых в оценочной деятельности, в связи с чем оснований не согласиться с ними не имеется.
Исключение из выборки объекта-аналога на <адрес> как самого дешевого в отчете мотивировано, данное решение оценщика основано на результатах анализа рынка.
То обстоятельство, что на рынке могли быть и иные предложения по меньшей цене, не может служить основанием для критической оценки выводов, изложенных в отчете.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п "в" п. 22, п\п "д" п. 11 ФСО N 7.
Отсутствие в анализе рынка объектов-аналогов, на которые ссылается департамент, не свидетельствует о том, что оценщиком нарушены вышеизложенные требования федеральных стандартов оценки, так как оценщик производил анализ рынка, исходя из известной ему информации, допуская, что на рынке могут быть и иные предложения. Данное допущение не противоречит федеральным стандартам оценки. Объем исследования рынка, проведенный оценщика, был достаточен для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете.
В связи с этим, при разрешении данного административного спора суд исходит из размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном административным истцом скорректированном отчете (л.д. 99-155).
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере N руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 16.11.2021г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
