Решение Московского областного суда от 17 октября 2017 года №3а-672/2017

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2017 года Дело N 3а-672/2017
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Коньшиной А.М,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Худорожковой Е. А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
Худорожкова Е. А., <данные изъяты> обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участков в размере рыночной стоимости.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет NКД-8920/0317 об оценке подготовленный оценщиком ООО "РБК Экспертиза". Рыночную стоимость просит определить в размере 34 461 000.00рублей.
Представитель административного истца Эверскова А.В. поддержала заявленные требования, полагала, что представленный отчет об оценке отражает действительную величину рыночной стоимости объекта недвижимости, является надлежащим по делу доказательством. С заключением судебной экспертизы не согласилась, полагала, что имеются основания для проведения повторной судебной экспертизы.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. в судебном заседании не возражал против права административного истца по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Учитывая, что отчет, представленный административным истцом, имеет нарушения, которые отражаются на итоговой величине рыночной стоимости объекта, полагал, что определенная оценщиком рыночная стоимость не может быть установлена в качестве
новой кадастровой стоимости объекта. Однако определённая в экспертном заключении стоимость будет направлена на установление экономически обоснованной налоговой базы по земельному налогу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, и Министерство экологии природопользования <данные изъяты> администрация Серпуховского муниципального района <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, выслушав представителя административного истца, административного ответчика, свидетеля, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования под дачное строительство, площадью 123 910 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0000000:38309, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе д. Глубоково.
Министерством экологии и природопользования <данные изъяты> распоряжением <данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории <данные изъяты>, проведенной по состоянию на <данные изъяты>. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта определена по состоянию на <данные изъяты> в размере 83 386 473.60 рублей.
С целью установления рыночной стоимости участка административным истцом представлен отчетNКД-8920/0317 об оценке подготовленные оценщиком ООО "РБК Экспертиза", согласно которого рыночная стоимость участка определена в размере 36 461 000.00 рублей.
Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации от <данные изъяты> N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации от <данные изъяты> N 117-ФЗ (далее НК РФ) физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Согласно статьи 390 НК РФ, налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО <данные изъяты>)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <данные изъяты> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений <данные изъяты> предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости участка на предмет соответствия нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения которые, по мнению министерства, могли повлиять на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта.
Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту НП "Деловой союз судебных экспертов" Титову С.Б..
Судом получено заключение эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "РБК Экспертиза" не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участка. Экспертом определена рыночная стоимость, которая на дату определения кадастровой стоимости составила 50 914 589.00 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца подвергла заключение судебной оценочной экспертизы сомнению. В подтверждение доводов представила заключение члена СРО "Российского общества оценщиков" О.В. Шведовой.
Для дачи пояснений в судебное заседание приглашен эксперт Титов С.Б., который полностью поддержал заключение.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от <данные изъяты> <данные изъяты>, подготовленное экспертом НП "Деловой союз судебных экспертов" Титовым С.Б. соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития РФ от <данные изъяты> N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> N 611. Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основаны экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода методом остатка, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Замечания представителя административного истца на заключение эксперта Титова С.Б. суд находит не обоснованными по следующим основаниям: при даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет, представленный административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объекта, и пришел к выводу о наличии допущения оценщиком в отчете нарушений.
Суд, соглашается с мнением эксперта, поскольку на странице 23 отчета определяя рыночную стоимость объекта сравнительным подходом оценщик используя справочник оценщика недвижимости Том3 "Земельные участки" 2016год, под редакцией Лейфера Л.А. принял корректировку на торг в размере 9.2%. Однако, оценщик не учел, что к указанному справочнику автором приложено письмо о допущенной опечатки в таблице 77, согласно которого среднее значение корректировка на торг для класса объекта - земельный участков сельскохозяйственного назначения по Справочнику Лейфера Л.А. составляет 15.1%. Некорректное применение размера поправки, с очевидностью привело к искажению величины полученного оценщиком результата рыночной стоимости объекта и свидетельствует о нарушении, допущенном оценщиком пункта 5 Федеральных стандартов об оценке <данные изъяты>. В качестве одного из ценообразующих факторов стоимости оценщик в отчете указал на местоположение объекта, однако зависимость стоимости участка от удаления от МКАД не проанализировал. Не проанализирован оценщиком и такой ценообразующий фактор как близость расположения объекта относительно крупного водоема, что оказывает влияние на итоговый результат получаемой рыночной стоимости.
В расчетной таблицы на странице 42 отчета, в расчете рыночной стоимости участвовал объект аналог <данные изъяты>, площадь которого оценщиком принята как 44 000 кв. метров, стоимость указана 30 000 000.00 рублей, стоимость 1 кв. метра участка оценщик определяет в размере 682 рубля. Однако согласно принскрина объявления объекта аналога <данные изъяты> площадь предлагаемого к продаже объекта указана 43.26 га, стоимость сотки 8000 рублей, стоимость 1 кв. метра 80 рублей, таким образом, с очевидностью усматривается наличие противоречий и как следствие влияние на итоговый результат. Информация об уточнении информации путем прозвона аналога в отчете отсутствует.
Кроме того, имеет место быть противоречие данных по объектам аналогам <данные изъяты> и <данные изъяты> в расчетной таблице сравнительного подхода данным в принскринах объявлений аналогов, а именно у всех объектов аналогов в графе "наличие коммуникаций" оценщик указывает "по границе", однако по тексту объявлений явствует, что аналоги <данные изъяты> и <данные изъяты> электрофицированы, что свидетельствует об искажении оценщиком сведений.
Допрошенный оценщик Ровинская Ю.Т. в судебном заседании пояснила, что корректировку на местоположение она не вводила, поскольку посчитала, что объекты аналоги и объект оценки расположены примерно на одинаковом удалении от МКАД в одном районе. Однако суд не может согласиться с таким выводом оценщика, поскольку местоположение объектов является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит оттого, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Местоположение находится в прямой зависимости от стоимости объекта недвижимости, с учетом его местонахождения, по территориям в районе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор.
Как следует из отчета, оценщиком в качестве аналогов приняты объекты, расположенные в отличных от объекта оценки населенных пунктах, следовательно, данный фактор зависимости оценщиком не проанализирован.
В совокупности вышеприведенного суд соглашается с выводом эксперта, что отчет оценщика невозможно признать достоверно отражающим величину рыночной стоимости объекта.
При даче ответа на второй вопрос и определение величины рыночной стоимости спорного участка, экспертом в представленном заключении приведено описание, основные количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его расположение. Указаны применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, приделы применения итоговой стоимости, основные этапы проведения экспертизы, обзоры подходов и методов оценки. Приведен анализ рынка. В рамках применения сравнительного подхода были использованы объекты аналоги сопоставимые с объектами оценки, датой оценки. Применены корректировки подлежащие применению и рассчитанные в заключении.
Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.
Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте, которому поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.
Возражения представителя административного истца, явившиеся основанием, по ее мнению, для назначения по делу повторной судебной экспертизы направлены по своей сути на переоценку заключения эксперта, не содержат доводов, исходя из которых, имелось бы у суда основание усомниться в достоверности определенной экспертом рыночной стоимости участков. Доказательств обоснованности данных изложенных в возражениях доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом при проведении экспертизы рыночной стоимости участков стороной не представлено. Также не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость и свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере.
Представленное административным истцом в опровержение выводов эксперта отзыв на заключение подготовленный ИП Шведовой О.В. судом оценивается критически, поскольку, данное заключение фактически направлено на переоценку выводов судебного эксперта и является частным мнением специалиста, квалификация которого не подтверждена, заключение выполнено вовне процессуальном порядке.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы оценочной судебной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 <данные изъяты> является ниже кадастровой стоимости утвержденной Распоряжением Министерства имущественных отношений МО, суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на <данные изъяты> в размере, определенном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр по оценке, консалтингу и управлению активами "Ваше право" в отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Московский областной суд является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административные исковые заявление Худорожковой Е. А. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, земельного участка земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования под дачное строительство, площадью 123 910 кв. метров, с кадастровым номером 50:32:0000000:38309, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в районе д. Глубоково по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 50 914 589.00 рублей;
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Требования Худорожковой Е. А. об установлении кадастровой стоимости земельного с кадастровым номером 50:32:0000000:38309 в размере рыночной стоимости 36 461 000.00 рублей определенном в отчете об оценке NКД-8920/0317 от <данные изъяты>, подготовленного оценщиком ООО "РБК-Экспертиза" - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка