Решение суда Еврейской автономной области от 23 января 2020 года №3а-67/2019, 3а-6/2020

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2020 года Дело N 3а-6/2020
судьи суда ЕАО Папуловой С.А.,
при секретаре Шаховой И.Е.,
с участием представителя административного истца Николаевой Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Салманова Б.М., Салмановой А.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Салманов Б.М., Салманова А.Д. обратились в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству ЕАО, в котором просили установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.11.2011 в размере 13 108 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, кадастровая стоимость которого согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 19.11.2011 составляет 24 692 115,59 рублей и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от 27.09.2019 N <...>, изготовленном оценщиком ИП В., в размере 13 108 000 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административных истцов, так как установленная кадастровая стоимость нежилого здания влечёт увеличение налоговых обязательств.
Просили восстановить процессуальный срок для обращения в суд с настоящим иском, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости до настоящего времени не проведена.
24.12.2019 от административных истцов поступило заявление об уточнении административных исковых требований, в котором просили установить кадастровую стоимость указанного здания в размере 12 558 207 рублей, определённую в отчёте от 23.12.2019 N <...>.
В судебном заседании представитель административного истца Салмановой А.Д. - Николаева Л.Н. уточнённые административные исковые требования поддержала.
В судебное заседание административные истцы Салманов Б.М., Салманова А.Д. представители административных ответчиков правительства ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", мэрии МО "Город Биробиджан" не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Из отзыва представителя административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО Ж. следует, что административный ответчик не возражает против заявленных требований и не намерен препятствовать административным истцам в реализации их прав. Просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме.
В письменном отзыве на административное исковое заявление директор ФГБУ "ФКП Росреестра" К. отмечает, что технических ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости не выявлено.
В отзывена административное исковое заявлениепредставитель административного ответчика правительства ЕАО О. указала, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> установлена на основании постановления правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп. Считает, что отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N <...> подготовлен с нарушением норм действующего законодательства.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца Салмановой А.Д. - Николаевой Л.Н., прихожу к следующим выводам.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.11.2012.
С настоящим административным иском административные истцы обратились в суд 13.11.2019, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.
Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении административным истцам срока для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Салманов Б.М., Салманова А.Д. являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: ЕАО, <...>.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Еврейской автономной области, по состоянию на 19.11.2011, в том числе средние и минимальные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Еврейской автономной области в разрезе муниципальных районов и городского округа.
В данном постановлении под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером <...>, которому утверждена кадастровая стоимость в размере 24 692 115,59 руб.
В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Учитывая, что административные истцы являются собственниками объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, их обращение с указанными выше требованиями соответствует положениям закона, в частности главе 25 КАС РФ, поскольку её результатамизатронуты их права и обязанности.
В соответствии с абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 11Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со статьёй 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчёт об оценке от 27.09.2019 N <...>, изготовленный ИП В. (свидетельство от <...> N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от <...>, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от <...> N <...>), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> составила по состоянию на <...> - 13 108 000 рублей.
В связи с сомнениями в обоснованности отчёта, возникшими у представителя правительства ЕАО и отражёнными в отзыве, административные истцы, согласившись с доводами в части неприменения при определении рыночной стоимости здания при переходе от цен 1984 года к ценам 1991 года территориальной поправки к индексу, которая указана в письме Госстроя СССР от 06.09.1990 N 14-Д, уточнили административные исковые требования, предоставив отчёт от 23.12.2019 N <...>, изготовленный ИП В., с применением территориальной поправки к индексу, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> составила по состоянию на 19.11.2011 - 12 558 207 рублей.
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Содержание отчёта свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком дано описание объекта оценки, местоположение и локальное окружение, количественные и качественные характеристики,проведёнанализ рынка,расчёт стоимости произведён сравнительным подходом - методом сравнения продаж. Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. В отчёте представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, в частности его площади, этажности, годе постройки, инженерной инфраструктуры, количественные и качественные характеристики объекта оценки которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости нежилого здания. В отчётах присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объекта оценки на карте, фотографии оцениваемого объекта.
Доводы представителя административного ответчика правительства ЕАО, изложенные в отзыве, не могут быть приняты во внимание по основаниям, изложенным в письменных пояснениях оценщика, из которых следует, что результатам оценки, полученным в рамках сравнительного подхода, оценщик присвоил коэффициент 0, так как в ходе выполненного исследования пришёл к выводу, что за период, предшествующий дате оценки, из тех имеющихся аналогах на территории г. Биробиджана, которые были представлены в открытых источниках, нельзя получить корректное значение рыночной стоимости объекта оценки, так как имеющиеся объекты-аналоги не совпадают по назначению.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного нежилого здания является иной, чем отражено в отчёте от 23.12.2019 N <...>, сторонами, заинтересованными лицами по делу, суду не представлено.
В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого здания.
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной значению, указанному в отчёте от 23.12.2019 N <...>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Салманова Б.М., Салмановой А.Д. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв. м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.11.2011 в размере 12 558 207 (двенадцать миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч двести семь) рублей.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 13.11.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка