Дата принятия: 24 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-67/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 24 апреля 2018 года Дело N 3а-67/2018
Верховный Суд РБ в составе судьи Захарова Е.И.
при секретаре Черепановой О.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-67/2018 по административному исковому заявлению Нечаева Андрея Алексеевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, Правительству РБ, Администрации г.Улан-Удэ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
26 марта 2018 года в Верховный Суд РБ поступило административное исковое заявление Нечаева А.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости.
Административными ответчиками по делу являются Правительство РБ, Управление Росреестра по РБ, Администрация г. Улан-Удэ.
Исковые требования мотивированы тем, что административный истец на основании договора аренды земельного участка от ..., арендует объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, участок находится в <...>. на юго-запад от ориентира. Земельный участок имеет категорию земель - земли населенных пунктов - для строительства центра ритуальных услуг. На основании государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка на ... определена в размере <...>, что значительно превышает ее рыночную стоимость, которая, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, равна <...>. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы.
В судебное заседание административный истец Нечаев А.А. не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель административного истца Лобыкин С.В. административный иск поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель Администрации г.Улан-Удэ Абидуева Д.А. просила в удовлетворении иска отказать.
Представители Правительства Республики Бурятия в суд не явились, извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, уведомленных о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственной кадастровой оценке посвящена глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен ст. 24.18 данного Федерального закона.
Согласно части 2 данной статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" дано разъяснение о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В п. 6 данного Постановления указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из материалов дела следует, что ... между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (арендодатель) и Нечаевым А.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу <...>, площадью <...>., категория земель - земли населенных пунктов.
Пунктом 2.2 договора установлена арендная плата в размере <...> в год, в т.ч. ежемесячно <...>
Из п. 2.7 договора следует, что при расчете арендной платы за землю используется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, площадь арендуемого земельного участка и коэффициент от кадастровой стоимости.
Таким образом, в ходе судебного заседания установлено, что арендная плата за земельный участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Республики Бурятия N 2 от 13 января 2016 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия.
Как следует из представленной истцом кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <...> по состоянию на ...
В соответствии с ч. 4 ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с ч. 1 ст. 24.15 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ... от ... (далее - отчет), выполненный ООО "Агентство оценки собственности".
Из отчета следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провел анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объем предложений объектов продажи земельных участков, а также ценообразующие факторы.
Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", газеты "Из рук в руки", базы данных агентств недвижимости, Интернет ресурсы (www.uurielt.ru).
В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ.
По результатам оценки оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ... равна <...>.
Оценивая отчет по правилам ст.ст.82, 84 КАС РФ, суд считает его допустимыми доказательствами, поскольку оценка проведена оценщиком, имеющим специальное образование и квалификацию, являющимся действительным членом НП "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет", включен в реестр оценщиков.
Оснований не согласиться с указанным отчетом у суда нет, так как проверив приведенный отчет оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в экспертизе выводы об установлении рыночной стоимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Доводы представителя Администрации города Улан-Удэ о том, что в отчете должна быть отражена вся необходимая информация объекта-аналога, в т.ч. кадастровый номер, адрес объекта по данным Росреестра, зона по градостроительному регламенту и др. подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки N 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете.
Действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчет сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов, об адресе объекта-аналога по данным Росреестра, о зонах по градостроительному регламенту, о наличии ограничений и обременений прав на объект-аналог, подъездные пути к объекту-аналогу.
Так, согласно п. 10 Федерального стандарта оценки N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. N 508 кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
Доводы об отсутствии в заключение корректировки на наличие инженерной инфраструктуры также подлежат отклонению.
Пунктом 20 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвтия России от 25.09.2014 г. N 611 предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Учитывая данное положение, имеющиеся на земельном участке инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. На различие в диапазонах цен на земельные участка влияет наличие возможности подключения к коммуникациям.
В рассматриваемом случае возможность подключения объекта оценки и объектов аналогов к коммуникациям равны, что и указано в отчете об оценке (лист 76 Отчета).
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату подачи административного искового заявления - 26 марта 2018 года.
Руководствуясь статьями 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Нечаева Андрея Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3000 кв.м., имеющего категорию - земли населенных пунктов - для строительства центра ритуальных услуг, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир Жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>, участок находится примерно в 220 м. на юго-запад от ориентира, в размере его рыночной стоимости, равной <...>, по состоянию на ...
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать ...
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда РБ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.И. Захаров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
