Решение Белгородского областного суда от 12 июля 2018 года №3а-67/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2018 года Дело N 3а-67/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи Квасова А.С.
при секретаре Кубаевой И.В.,
с участием представителя административного истца Пустовойт Е.А., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Карасевой В.И.,
в отсутствие представителей административных ответчиков - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, Управления Росреестра по Белгородской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, представителей заинтересованных лиц - администрации муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области, администрации Казинского сельского поселения муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Русагро-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Русагро-Инвест" (далее - административный истец, общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30495 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, которым просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области от 14.12.2017 N 213 и установить в отношении спорного земельного участка кадастровую стоимость на 01.01.2016 в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб.
В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО13, что затрагивает права административного истца, поскольку ведет к увеличению размера арендной платы, рассчитываемой от кадастровой стоимости.
Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания посредством электронной почты, обеспечил явку своего представителя.
Административные ответчики - Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области, заинтересованные лица - администрация муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области, администрация Казинского сельского поселения муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области о судебном заседании извещены в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в суд не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Определением от 12.07.2018 производство по делу в части требований о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области от 14.12.2017 N 213 прекращено на основании пункта 3 части 1 статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ООО "Русагро-Инвест" Пустовойт Е.А. поддержала поданное представителем по доверенности от 01.01.2018 N 49 Носик П.С. заявление об уточнении административного иска и просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, в сумме <данные изъяты> руб.
Представитель Правительства Белгородской области Карасева В.И. не оспаривала право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, также полагала, что иск может быть удовлетворен с учетом цены земельного участка, определенной экспертом А. по результатам проведенной судебной экспертизы. Указала, что представленный административным истцом отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости земельного участка.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа "Город Белгород" и муниципального района "Белгородский район", по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена в размере <данные изъяты> руб.
Согласно договору аренды от 23.07.2010 и приложения к нему расчет арендной платы земельного участка осуществляется с применением данных о его кадастровой стоимости.
Принимая во внимание, что ООО "Русагро-Инвест" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, результаты определения кадастровой стоимости которого влияют на его права и обязанности, ввиду исчисления размера арендной платы от кадастровой стоимости объекта недвижимости, общество вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты Г. отчет от 23.11.2017 N 067.04-0762. Рыночная стоимость определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб. на 01.01.2016.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованными лицами против представленного доказательства размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (88,28 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 06.04.2018 назначена экспертиза. На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО фирма "Агро-Плюс" А.
По результатам экспертизы экспертом А. подготовлено и представлено в суд заключение от 18.06.2018 N 3, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <данные изъяты> руб. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.11.2017 N 067.04-0762 не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и заданию на оценку, что не позволяет признать выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки обоснованными.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 18.06.2018 N 3 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт при выборе аналогов исходил из численности населения на месте его расположения, для расчета не использовались аналоги, расположенные в крупных промышленных центрах Белгородской области, а также в ближайшем окружении города Белгорода.
Для расчета стоимости спорного земельного участка методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода эксперт выбрал три объекта-аналога, наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком по основным ценообразующим факторам.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в сети Интернет на сайте https://ruads.org (рекламно-информационный сайт). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 1.2 экспертного заключения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки.
Сделав вывод о неактивности рынка и необходимости применения корректировки на торг, в связи с неизбежным процессом снижения цены в процессе реализации, эксперт, руководствуясь справочником оценщика недвижимости, том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г., применил ко всем объектам-аналогам корректировку на торг по неактивному рынку - 14%.
Основываясь на приведенном выше источнике информации, установив принадлежность объекта оценки к пятой группе - прочие населенные пункты (отношение цен земельных участков по районам области по отношению к областному центру), для объекта-налога N 2, расположенного в г. Шебекино, эксперт применяет корректировку -35,82%.
Корректировка на площадь земельного участка применена для объектов-аналогов N 2 и N 3. Отсутствие на объектах N 1 и N 3 системы газоснабжения повлекло необходимость применения корректировки на наличие коммуникаций на участке.
Экспертом приведены обоснования для всех примененных корректировок и осуществлен их расчет.
Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом на дату, по состоянию на которую была утверждена его кадастровая стоимость, составила <данные изъяты> руб.
По результатам проверки отчета об оценке, составленного оценщиком Г., эксперт установил наличие в отчете таких нарушений федеральных стандартов оценки, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. При проверке отчета об оценке эксперт А. основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано. Все выявленные нарушения описаны в заключении на страницах 60-62. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет, информационные ресурсы в сети Интернет.
Эксперт указал, что неверное определение оценщиком сегмента рынка, повлекло необоснованное применение корректировки на торг - 15 % (для индустриальной застройки).
Выявленные экспертом нарушения в виде ошибочного указания текущего использования земельного участка для хранения и ремонта сельскохозяйственной техники (стр. 30 отчета), для эксплуатации железнодорожного пути (стр. 51 отчета), в то время как при визуальном осмотре установлено наличие здания административного характера, указания на стр. 37 при описании окружения на наличие административных зданий, не обнаруженных при визуальном осмотре, необоснованного применения ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", свидетельствуют о нарушении оценщиком статьи 11 Закона об оценочной деятельности.
Выявленных экспертом нарушений отчета достаточно для вывода о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет <данные изъяты> руб.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта А. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком Г., содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного административного иска и установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, определенном в заключении эксперта.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что датой подачи заявления для юридических лиц является дата обращения в Комиссию (абзац четвертый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае административный истец обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 28.11.2017.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление ООО "Русагро-Инвест" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 495 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления ООО "Русагро-Инвест" о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 28.11.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 17.07.2018


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка