Решение Пермского краевого суда от 10 октября 2019 года №3а-670/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2019 года Дело N 3а-670/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
в открытом судебном заседании в городе Перми по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Золотой Город" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Золотой Город" (далее ООО "УК "Навигатор", общество) обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 2833,6 кв.м. с кадастровым номером ** в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года, в размере равном рыночной стоимости - 80273000 рублей.
Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает право уплату налога на имущество в законно установленном размере лицами, чьи интересы общество как доверительный управляющий представляет, поскольку принадлежащее владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Золотой Город" помещение находится в здании, включенном в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N756-п. В обоснование заявленных требований истцом указано, что как доверительный управляющий Общество заинтересовано в изменении установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
В предварительном судебном заседании по ходатайству представителя административного истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Правительство Пермского края на Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, Правительство Пермского края привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, о рассмотрении иска уведомлена, ранее ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края возражала против заявленного требования в части определения рыночной стоимости объекта в указанном в иске размере, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В том числе указала на то, что один из объектов, выбранных в качестве аналога при оценке с использованием сравнительного подхода по типу не соответствует оцениваемому, не произведена корректировка на местоположение с учетом престижности района в котором находятся объект оценки и объекты аналоги, ходатайствовала о назначении по делу экспертизы.
Представители административных ответчиков - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в суд не явились, о рассмотрении иска уведомлены надлежащим образом, ранее поступили письменные отзывы.
Заинтересованное лицо - Правительство Пермского края в суд представителя не направило, о рассмотрении иска уведомлено.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, собственниками объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 2833,6 кв.м. с кадастровым номером ** в здании по адресу: ****, являются владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Золотой Город", чьи интересы по договору доверительного управления представляет ООО "УК "Навигатор", что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 17-23). Указанное помещение находится в здании торговом центре по адресу: по адресу: ****, с кадастровым номером **.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 3564) включено здание с кадастровым номером ** по адресу: ****.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают права и обязанности лиц, в чьих интересах действует административный истец.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 143273786,66 рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д.8).
Приведенный выше результат определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2018 года просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен Отчет об оценке от 14.05.2019 года N 1441-03-2019-Г/59-1 составленный оценщиком ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" - Г.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела Отчет об оценке с учетом замечаний, приведенных в возражениях на иск административным ответчиком, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, выполнившая отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик является квалифицированным специалистом, имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности по направлению оценка недвижимости (квалификационный аттестат - N ** от 19.06.2018 года, сроком действия до 19.06.2021 года), включена в реестр членов саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", что подтверждается копий свидетельства, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной по деятельности застрахована (период страхования с 07.08.2018 года по 06.08.2019 года), что подтверждено полисом страхования.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка объектов коммерческой недвижимости к которым относится оцениваемое помещение - площадью 2833,6 кв.м., размещенное на 1,2 этажах торгово-офисного здания по адресу: **** с учетом назначения и особенностей. В Отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, дана оценка рынка объектов недвижимости, а также внешних факторов, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на стоимость, изложены основания выбора примененных оценщиком подходов и методов оценки.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использованы доходный и сравнительный подходы, указано на основания выбора методов оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовала метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения в отношении объекта оценки: в том числе: помещение площадью 300 кв.м. на 1 этаже четырехэтажного торгово-офисного здания; помещение площадью 608 кв.м. на 2 этаже торгового центра; помещения площадью 1431,9 кв.м. - часть отдельного одноэтажного здания магазина; встроенные торговые помещения площадью 2076 кв.м., на первом этаже (1170 кв.м.) и в подвале (900 кв.м.) в жилом доме; помещения площадью 2847 кв.м. для торговли, на первом этаже (1200 кв.м.), на 2 этаже - 1650 кв.м.; здаие торгово-выставочного центра площадью 5810,9 кв.м.
В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимому с объектом оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами.
Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. То обстоятельство, что объект аналог N 4 является встроенным помещением в жилом доме, само по себе не свидетельствует необоснованном отборе в качестве аналога, как следует из содержания отчета об оценке, указанный объект является торгово-офисным, то есть, относится к той же категории, что объект оценки, имеет отдельный вход. Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов.
Рассмотрев довод административного ответчика о том, что оценщик необоснованно не принял во внимание и не произвел корректировку на местоположение объектов-аналогов с учетом престижности района, в котором находятся объект оценки и аналоги, суд полагает, что он противоречит материалам дела.
Как следует из отчета об оценке, оценщик принял во внимание такой ценообразующий фактор как местоположение как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подходов (страница 62-64, страница 78 отчета об оценке), оценив его на основании методики предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.
Оценщик определилвид района, в котором расположен объект оценки, районов нахождения аналогов с учетом данных по городу Перми, мотивировал выводы относительно примененных корректировок в данной части. То, что местоположение как ценообразующий фактор могло быть проанализировано оценщиком с использованием иной методики, не может расцениваться как нарушение требований ФСО.
Довод ответчика о необоснованном применении корректировки на наличие организованной парковки, также не принимается судом как основание для признания выводов оценщика недостоверными. Как следует из отчета, при оценке объектов-аналогов по данному ценообразующему критерию, оценщик указал на то, что все аналоги, как и объект оценки имеют организованную паковку, коэффициент корректировки равен 0 (страница 68 отчета об оценке), при этом в таблице расчета для аналога N 6 ошибочно указан коэффициент корректировки 10 % (страница 72 отчета об оценке) вместе с тем, на расчете указанная ошибка не отразилась, цена предложения фактически не была скорректирована с учетом данного показателя.
Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена как 95964397,76 рублей.
При использовании доходного подхода, оценщик использовала метод прямой капитализации доходов, выбрав для расчета данные об арендных платежах объектов аналогов, произведя отбор с учетом сходства по местоположению, площади с объектом оценки, исключив объекты, в отношении которых оценщик не смог собрать достаточный объем информации, объекты с крайними стоимостными показателями. В том числе в качестве аналогов были выбраны предложения по аренде: встроенных помещений площадью 1400 кв.м. в жилом комплексе; помещений площадью 840 кв.м. на 2,3 этажах торгового центра; помещения площадью 1200 кв.м. на цокольном этаже торгового центра. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым она сочла возможным принять представленные сведения для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. Проверив доводы административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - о том, что встроенные помещения в жилом комплексе необоснованно отобраны оценщиком в качестве аналога, суд полагает их надуманными, как следует из содержания отчета об оценке, указанный объект является торгово-офисным, то есть относится к той же категории, что объект оценки, имеет отдельный вход.
Также оценщиком была произведена необходимая корректировка с учетом особенностей объекта оценки, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок. Позиция ответчика относительно неверного определения оценщиком материала стен в отношении одного из объектов аналогов не нашла своего подтверждения, оценщик как следует из отчета указал источник сведений (стр. 111 отчета об оценке - определив материала стен как кирпичные).
Как следует из отчета об оценке, оценщик принял во внимание такой ценообразующий фактор как местоположение как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подходов (страница 62-64, страница 78 отчета об оценке), оценив его на основании методики предложенной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., Крайникова Т.В.
С учетом полученных данных оценщик произвела расчет ставки капитализации, определив рыночную стоимость объекта оценки как 64581743,31 рублей.
Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения доходного и сравнительного подходов по состоянию на 01.01.2018 года как 80273 000 рублей.
Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Замечание о необоснованности отказа от корректировки с учетом местоположения объекта оценки и аналогов, необоснованности применения корректировки на наличие/отсутствие парковки, несоответствия аналогов (торгово-офисных помещений в жилом доме, в жилом комплексе) объекту оценки, проверены судом и не признаны обоснованными. Отчет об оценке содержит подробное указание оценщика на основания, по которым была произведена корректировка с учетом местоположения, наличия/отсутствия парковки, подбора аналогов, соответствующее используемой методике оценки, а также приведенным источникам справочной информации.
При вышеуказанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Материалами дела подтверждается обращение административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 04 июня 2019 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда "Золотой Город" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 2833,6 кв.м. с кадастровым номером ** в здании по адресу: ****, бульвар Гагарина, 46 по состоянию на 01 января 2018 года, в размере равном рыночной стоимости - 80273000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 июня 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 11 октября 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка