Решение Нижегородского областного суда от 26 ноября 2018 года №3а-666/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2018 года Дело N 3а-666/2018
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 26 ноября 2018 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Алиевой Хубар Бахман кызы Атмахова Рихарда Валерьевича,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алиевой Хубар Бахман кызы об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 6448000 (Шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года,
УСТАНОВИЛ:
Алиева Хубар Бахман кызы 30.10.2018 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований указала, что она является собственником объекта недвижимости - магазин с кадастровым номером N назначение: нежилое, общей площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, в отношении которого постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" установлена кадастровая стоимость в размере 15531838,78 рублей.
Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом от 22.10.2018 года N1261/2018, выполненным ООО "Экспертный центр "Норматив", рыночная стоимость здания составляет 6648000 рублей. Оценщик ФИО6, которой проведена оценка здания и составлен отчет об оценке, обладает специальными знаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности.
Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главу 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, административный истец просит удовлетворить заявленные требования.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Атмахов Р.В. административное исковое заявление просил удовлетворить по указанным в нем основаниям.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения N1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в части утверждения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 08.04.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания была определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в размере 15531838,78 рублей. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН.
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания, которая утверждена постановлением Правительства Нижегородской области.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец Алиева Хубар Бахман Кызы является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2018 года.
В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" (приложение 1). При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.
В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N составляет 15531838,78 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец Алиева Хубар Бахман Кызы представила в суд отчет от 22.10.2018 года N1261/2018 об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Экспертный центр "Норматив" ФИО6 (л.д.24-103).
Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, составляет 6448000 (Шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года (л.д.76).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет от 22.10.2018 года N1261/2018 об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Экспертный центр "Норматив" ФИО6, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.25 оборот).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.26 оборот).
Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.76 оборот).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - <адрес>. Объект оценки расположен в районе с хорошей транспортной доступностью, вблизи остановки общественного транспорта. Участок находится на второй линии в окружении жилых домов и объектов инфраструктуры. Подъездные пути - асфальтированная дорога. Указаны площадь, объем, этажность здания. В отчете указаны, в том числе: конструктивные и функциональные параметры здания, сведения об износе и устареваниях. Функциональное и внешнее устаревание не выявлены. Указано о наличии в здании инженерных коммуникаций: водопровод, канализация, отопление, электроснабжение (л.д.29). Дано описание земельного участка, на котором расположено спорное здание (л.д.30-33).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки.
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки, - объекты коммерческой доходной недвижимости класса С, находящейся на открытом рынке недвижимости. Предполагается использование его для размещения магазина (л.д.37 оборот).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов коммерческого назначения на дату оценки - 05.06.2011 года, а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков под объекты коммерческого назначения.
Определены ценообразующие факторы для объектов коммерческого назначения (л.д.42 оборот - 48).
Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве здания магазина (л.д.48 оборот-49).
Согласно главе VII "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода, доходного подхода и затратного подхода.
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет объекта оценки и земельного участка, на котором он расположен. При определении затрат на замещение оценщиком использован метод сравнительной единицы. Установлен размер износа и устареваний объекта оценки (л.д.51-60).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.60 оборот-66).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 14,10%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 1164231 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (л.д.67-74).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Для определения рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно исключена стоимость земельного участка, учтенная при оценке с использованием затратного подхода, а также обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость.
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО6 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17.04.2018 года N010449-1 на право осуществления деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Оценщик ФИО6 является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный номер 009820. Деятельность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах", ОАО "АльфаСтрахование" (л.д.27, л.д.91 оборот-93).
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца Алиевой Х.Б.к. в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере 6448000 (Шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение Алиевой Х.Б.к. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания имело место 30.10.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать 30.10.2018 года.
Административным истцом по настоящему делу требования были заявлены к административным ответчикам: Правительству Нижегородской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. В связи с этим указанных лиц суд привлек к участию в деле в качестве административных ответчиков (л.д.1).
Так как по настоящему административному делу оспаривается кадастровая стоимость здания на дату 05.06.2011 года, утвержденную постановлением Правительства Нижегородской области, то надлежащими административными ответчиками по делу будут Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
По настоящему административному делу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N не определяло, поэтому не может являться надлежащим ответчиком.
В удовлетворении административного искового заявления Алиевой Хубар Бахман кызы об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, равной его рыночной стоимости в размере 6448000 (Шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года, заявленного в отношении ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", суд считает необходимым отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Алиевой Хубар Бахман кызы по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 407,6 кв.м., расположенного по адресу: ФИО3 <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 6448000 (Шесть миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0040330:48 считать 30.10.2018 года.
В удовлетворении административного искового заявления Алиевой Хубар Бахман кызы по настоящему административному делу в отношении административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - отказать.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 28 ноября 2018 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка