Решение Пермского краевого суда от 26 сентября 2019 года №3а-665/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 сентября 2019 года Дело N 3а-665/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Чкаловский" - Тиунова Г.Б., Диденко А.Н., действующих на основании доверенностей, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
в открытом судебном заседании в городе Перми по административному иску Общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "Чкаловский" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Чкаловский" (далее ООО ТК "Чкаловский", общество) обратилось с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 625,6 кв.м. с кадастровым номером **, в здании торгово-административного комплекса по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Героев Хасана, 34 по состоянию на 01.01.2018 года, в размере равном рыночной стоимости.
Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает его право уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, поскольку принадлежащие ему помещения находятся в здании, включенном в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п. В обоснование заявленных требований истцом указано, что как собственник и налогоплательщик Общество заинтересовано в изменении установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали, в своих пояснениях поддержали позицию, изложенную в административном исковом заявлении. Ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы отчета об оценке полагают необоснованным, так как доводы о наличии существенных недостатков отчета об оценке не нашли своего подтверждения.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком неверно произведена корректировка в отношении объектов аналогов, что существенно повлияло на определение рыночной стоимости, также полагает, что в целях определения рыночной стоимости оценщик необоснованно исключил НДС, ходатайствует о назначении по делу судебной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Правительства Пермского края представителей в суд не направили, о рассмотрении иска уведомлены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО ТК "Чкаловский" является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 625,6 кв.м. с кадастровым номером **, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 23), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д. 15-20). Указанное помещение находится в здании торгово-административного комплекса по адресу: по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Героев Хасана, 34, с кадастровым номером **.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 4124) включено здание с кадастровым номером ** по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Героев Хасана, 34.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 26778808 рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 21). Ранее кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена по состоянию на 06.09.2013 года и составляла - 2064799,056 рублей (л.д. 22).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2018 года просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен Отчет об оценке от 05.06.2019 года N 075/2019 составленный оценщиком ООО "Пермский центр оценки" - Ш1.", а также положительное экспертное заключение N 190605-0089/1 от 18.07.2019 года экспертов З., Ш. Экспертного совета Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик Ш1. является квалифицированным специалистом, имеет необходимую квалификацию в области оценочной деятельности, включен в реестр членов Ассоциации "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", что подтверждается выпиской из реестра, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела Отчет об оценке с учетом замечаний, приведенных в возражениях на иск административным ответчиком, положительного экспертного заключения N 190605-0089/1 суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка объектов коммерческой недвижимости к которым относится оцениваемое помещение в торгово-офисном здании с учетом назначения и особенностей. В Отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, дана оценка рынка объектов недвижимости, а также внешних факторов, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на стоимость, изложены основания выбора примененных оценщиком подходов и методов оценки.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости был использован указанный подход. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения в отношении объекта оценки: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектами оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Оценщик выбрал несколько объектов-аналогов для сравнения предложений в отношении помещений и в отношении земельного участка.
Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Выбор предложений аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под коммерческое назначение. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Изучив материалы дела, суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, поскольку существенно отличаются от него с учетом суммы корректировок, необходимых для приведения результатов к сопоставимому с объектом оценки результату, поскольку данный критерий оценки объектов не предусмотрен используемой оценщиком методикой.
Позиция административного ответчика о том, что оценщиком не обоснованно высказано суждение о том, что объект оценки находится в третьей зоне престижности - районы средней удаленности, в связи с чем не имелось оснований для понижающей корректировки на местоположение по данному критерию в отношении объектов-аналогов находящихся во второй зоне престижности, проверена судом и не может быть признана обоснованной. В отчете об оценке приведены сведения о том, каким образом и на основании какого источника информации оценщик определилзону престижности, в которой находится объект оценки. Установлено, что данные о зонах престижности используемых оценщиком определялись по данным ООО КД-Консалтинг, содержащими ссылки на наименования микрорайонов города Перми с учетом территориального делания, установленного Решением Пермской городской Думы от 28.04.1998 N 81. Принимая во внимание сведения отчета об оценке в указанной части, данные о местоположении здания в котором находится оцениваемый объект, суд полагает доводы ответчика в данной части надуманными.
Доводы административного ответчика о необоснованном применении оценщиком корректировки по местоположению объектов-аналогов относительно красной линии, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными, поскольку местонахождение объекта оценки и объектов-аналогов являются различными. В том числе оценщиком учтено, что объект оценки расположен внутриквартально, тогда как объекты аналоги на периметре квартала, на 1 линии автодороги, в связи с чем их положение более коммерчески привлекательно, указанным обстоятельствам оценщиком дана оценка, приведена мотивировка применения корректировки.
Рыночная стоимость помещения с использованием сравнительного подхода без учета стоимости земельного участка и НДС определена оценщиком как 16727000 рублей. Расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объектов оценки включает в себя НДС, так как в материалах отчета отсутствует подтверждение того, что цена по анализируемым оценщиком предложениям по продаже была определена продавцом с учетом указанного налога, суд полагает надуманными.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется.
Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства. Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца от 06 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Чкаловский" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 625,6 кв.м. с кадастровым номером **, в здании торгово-административного комплекса по адресу: Пермский край г. Пермь, ул. Героев Хасана, 34 по состоянию на 01.01.2018 года в размере 16727 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 06 августа 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 27 сентября 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка