Решение Тульского областного суда от 10 августа 2018 года №3а-665/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 августа 2018 года Дело N 3а-665/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-665/2018 по административному исковому заявлению Кочуры Павла Тихоновича к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Кочура П.Т. обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость арендуемого им земельного участка, КН <...>, площадью 1 073+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства авторемонтной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 570 000 рублей. Полагает, что утвержденная актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от <...> года и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27.03.2018 года в размере 4 156 286,96 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика аренды. Рыночную стоимость земельного участка обосновывает отчетом <...> от <...> года N <...>.
В судебное заседание административный истец Кочура П.Т., административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, администрация МО г. Донской (в лице представителей) - не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст.247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что Кочура П.Т. является арендатором земельного участка, <...>, площадью 1 073+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства авторемонтной мастерской, расположенного по адресу: <адрес>, - на основании договора аренды земельного участка от <...> года N <...>, заключенного с администрацией города Донского Тульской области на срок со <...> года по <...> года (сделка зарегистрирована <...> года). Право муниципальной (государственной) собственности на участок не зарегистрировано.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного установлена на 27.03.2018 года в размере 4156286.96 руб. и внесена в ГКН 27.03.2018 года.
В данном случае земельный участок был поставлен на кадастровый учет 27.03.2018 года, в связи с чем в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2016 года, участок включен быть не мог.
В этой связи величина рыночной стоимости данного земельного участка должна быть определена с учетом положений ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Согласно ч.2 п.1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собойизменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113, при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.
Пунктом 2.1.3 Методических указаний определено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с приведенными требованиями, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 27.03.2018 года актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от 27.03.2018 года б/н путем умножения площади данного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости - 3 873,52 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области"). В качестве основания определения кадастровой стоимости участка актом ФКП указано "образование нового земельного участка".
Как установлено п.п. 3.1, 3.2 указанного выше договора аренды, размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством РФ, Тульской области, нормативно-правовыми актами м.о.г. Донской. На дату подписания договора размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 года N1586-ЗТО.
В п. 3.9 договора аренды стороны установили, что размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Это производится в случае изменения порядка определения размера арендной платы либо изменения показателей, применяемых для расчета арендной платы: кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента использования Ки.
Следовательно, административный истец, как арендатор вышеназванного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, размер которой условиями договора аренды и законом поставлен в зависимость от кадастровой стоимости, поэтому имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости участка, равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 года N1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставляемые в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена"(в ред. Закона Тульской области от 27.02.2015 N 2258-ЗТО) годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:
Аг = КС x Ки, где КС - кадастровая стоимость земельного участка, в руб.
Согласно приложению к договору аренды земельного участка размер арендной платы в год составляет 415 628,70 руб. (в размере, рассчитанном по приведенной формуле исходя из кадастровой стоимости участка в размере 4152286.96 руб.).
В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, вкотором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к <...>. В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> года N <...>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.03.2018 года составляет 1 570 000 рублей.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года N<...>, отчет от <...> года N <...>, выполненный <...> соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 27.03.2018 года, подтверждается.
Оценивая заключение судебной экспертизыв совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет более 20 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Эксперт <...>. является членом "Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4). Кроме того эксперт <...>. является автором ряда статей по проблематике оценочной деятельности, опубликованных в журналах, и награжден почетной грамотой Торгово - промышленной палаты Российской Федерации за вклад в развитие оценочной деятельности.
Заключение основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета специальным ФСО. Экспертом мотивировано использование оценщиком сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости земельного участка.
Как видно из отчета и экспертного заключения, оценщик подобрал три объекта - аналогов по критериям: вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, месту расположения, - применил корректировки на коммуникации, площадь, местоположение, на торг.
По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и указанный выше отчет <...> от <...> года N <...>.
Следовательно, данные доказательства, по мнению суда, возможно взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость находящегося в пользовании Кочуры П.Т. земельного участка определена по состоянию на 27.03.2018 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 1 570 000 рублей в отчете <...> от <...> года N <...>, подтвержденном экспертным заключением от <...> года N <...> эксперта <...>
Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.03.2018 года в указанном выше размере значительно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности Кочуры П.Т., как плательщика аренды.
В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписывалось принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров орезультатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263).
Имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной арендной платы.
При этом, так как кадастровая стоимость земельного участка была установлена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546, вина ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в неправильном определении такой стоимости исключается. Другие действия (решения) ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в рамках данного дела не оспаривались.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может бытьустановлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению, при этом надлежащим ответчиком является правительство Тульской области.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 31.05.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Кочуры Павла Тихоновича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1 073+/-11 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства авторемонтной мастерской, расположенного по адресу: <...>, - равной его рыночной стоимости в размере 1 570 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 31.05.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка