Решение Хабаровского краевого суда от 30 апреля 2021 года №3а-66/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-66/2021
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Низамовой С.Н., с участием, представителя комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания Ремсталь" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Компания Ремсталь" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее также - комиссии) от 23 декабря 2020 года N 10, которым было отклонено заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N; возложении обязанности повторно рассмотреть данное заявление с учетом даты его первоначального обращения.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды от 9 января 2017 года N 20-11/1ЮЛ-2017 является арендатором указанных земельных участков, ежегодная арендная плата за пользование ими арендодателем установлена в размере 1 706 742 рублей 21 копейки для участка с кадастровым номером N; в размере 146 401 рубля 51 копейки для участка с кадастровым номером N; в размере 783 001 рубля 39 копеек для участка с кадастровым номером N. Размер арендной платы составляет 1,5 % от определенной по результатам массовой государственной оценки кадастровой стоимости земельных участков. Для подтверждения их рыночной стоимости в Комиссию был представлен отчет об оценке ООО "Бизнес аудит оценка" от 27 ноября 2020 года N 417/2020-1, согласно которому кадастровая стоимость объектов аренды превышает их рыночную стоимость более чем на 90 %. В качестве основания для отклонения заявления Комиссия сослалась на отсутствие связи между размером арендных платежей и оспариваемой кадастровой стоимостью, поскольку арендная плата исчислена по итогам аукциона, что, по мнению административного истца, не соответствует действительности. Вследствие отказа Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости административный истце как арендатор земельных участков несет убытки в виде внесения арендных платежей в завышенном размере.
Определением судьи от 12 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского поселения "Город Советская Гавань" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, администрация Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края.
В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО "Компания Ремсталь", Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации городского поселения "Город Советская Гавань", администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании председатель комиссии Мирошниченко А.В. указал, что арендная плата является фиксированной суммой и ее размер определен по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, изменение их кадастровой стоимости не повлечет за собой перерасчет арендной платы. Таким образом, у ООО "Компания Ремсталь" отсутствует заинтересованность в оспаривании кадастровой стоимости. Кроме того пояснил, что дополнительно к указанному в решении комиссии основанию для отказа в удовлетворении заявления ООО "Компания Ромсталь" учитывалось и то обстоятельство, что из документов, приложенных к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, следует, что заявителем оспаривается кадастровая стоимость, утвержденная в 2020 году, которая не влияет на расчет арендной платы в 2017 году.
В письменных отзывах на административный иск администрация городского поселения "Город Советская Гавань" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, администрация Советско-Гаванского муниципального района просят в удовлетворении требований ООО "Компания Ремсталь" отказать, ссылаясь на то, что изменение установленной по результатам аукциона размера арендной платы по заявленным основаниям действующим законодательством не предусмотрено.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
9 января 2017 года между администрацией городского поселения "Город Советская Гавань" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края и ООО "Компания Ремсталь" заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной (неразграниченной) собственности.
В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора аренды административный истец принял во временное (с 9 ноября 2017 года по 9 января 2066 года) владение и пользование следующие земельные участки:
- с кадастровым номером N площадью 221 907 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Совесткая Гавань, порядка 1 880 м по направлению на юго-запад от ориентира мыс "Марии";
- с кадастровым номером N площадью 15 823 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Совесткая Гавань, порядка 2 490 м по направлению на юг от ориентира мыс "Марии";
- с кадастровым номером N площадью 96 009 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, р-н Советско-Гаванский, г.Совесткая Гавань, порядка 2 740 м по направлению на юго-запад от ориентира мыс "Марии".
Договор заключен на основании протокола заседания Единой комиссии по управлению муниципальным имуществом и землей администрации городского поселения "Город Советская Гавань" от 26 декабря 2016 года N 72.
Решением указанной комиссии торги по всем лотам аукциона признаны несостоявшимися на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ (по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка), единственным участником аукциона признано ООО "Компания Ремсталь"; постановлено заключить договоры аренды спорных земельных участков с единственным участником аукциона, определив сумму ежегодной арендной платы в размере, равном начальной цене предмета аукциона, а именно: для участка с кадастровым номером N в размере 1 706 742 рублей 21 копейки, для участка с кадастровым номером N в размере 146 401 рубля 51 копейки; для участка с кадастровым номером N в размере 783 001 рубля 39 копеек.
В приложении N 2 "Извещение о проведении аукциона" к постановлению администрации городского поселения "Город Советская Гавань" от 7 ноября 2016 года N 1159 "О проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды на земельные участки" определена начальная цена предметов аукциона - земельных участков с кадастровыми номерами N в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5 % от их кадастровой стоимости.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года кадастровая стоимость арендованных административным истцом земельных участков составляла: участок с кадастровым номером N - 131 668 518 рублей 45 копеек, участок с кадастровым номером N - 10 714 227 рублей 99 копеек, участок с кадастровым номером N - 59 401 728 рублей 39 копеек.
Пунктом 3.1 договора аренды от 9 января 2017 года N 20-11/1ЮЛ-2017 предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Размер годовой арендной платы составляет: для участка с кадастровым номером N - 1 706 742 рубля 21 копейка, для участка с кадастровым номером N - 146 401 рубль 51 копейка; для участка с кадастровым номером N - 783 001 рубль 39 копеек.
Являясь плательщиком арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об установлении рыночной стоимости в отношении объектов недвижимости, полагая, что сохраняет право на применение кадастровой стоимости земельных участков при осуществлении арендных платежей.
Решением Комиссии от 23 декабря 2020 года N 10 в удовлетворении заявления отказано по тому основанию, что поскольку вышеуказанным договором аренды размер арендной платы установлен по результатам аукциона, заявитель не несет финансовых расходов, зависящих от кадастровой стоимости арендованных объектов недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно части 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Суд, исследовав представленные сторонами доказательства, полагает, что оспариваемое решение Комиссии является незаконным как нарушающее права заявителя и не соответствующее закону.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из приведенных норм права и акта их толкования следует, что право арендатора объекта недвижимости на обращение в суд или комиссию в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости законодателем поставлена в зависимость от связи арендной платы с кадастровой стоимостью арендуемого объекта недвижимости.
Отказывая в удовлетворении заявления ООО "Компания Ремсталь", комиссия в решении от 23 декабря 2020 года N 10 указала, что размер арендной платы установлен по результатам аукциона, в связи с чем, арендатор не несет расходов, зависящих от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такой вывод является неверным, поскольку факт определения размера арендной платы по результатам аукциона сам по себе не является основанием для вывода о том, что арендатор не несет расходов, зависящих от кадастровой стоимости.
Анализ документации по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и договора аренды свидетельствует об обратном.
Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ определено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод, что законодатель в случаях заключения договора аренды при соблюдении указанных условий регламентирует определение начальной цены предмета аукциона и допускает лишь два варианта установления начальной цены.
Как следует из материалов дела, администрация городского поселения "Город Советская Гавань", определяя условия аукциона на право аренды спорного земельного участка, в рамках полномочий, предусмотренных приведенными нормами земельного законодательства, установила начальную цену предмета аукциона в размере годовой арендной платы, определенной как 1,5 % кадастровой стоимости земельных участков. При заключении договора аренды по результатам аукциона размер арендной платы определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона - размеру годовой арендной платы, что следует из протокола заседания Единой комиссии по управлению муниципальным имуществом и землей от 26 декабря 2016 года N 72. Решением Единой комиссии аукцион признан несостоявшимся в связи с поступлением одной заявки на участие в аукционе, решено заключить договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона ООО "Компания Ремсталь", определив размер ежегодной арендной платы, равном начальной цене предмета аукциона - размеру годовой арендной платы, которая, как указано выше, исчислена в размере 1,5 % кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, принимая решение об отклонении заявления по тому основанию, что размер арендной платы установлен по результатам аукциона, в связи с чем, заявитель не несет расходов, зависящих от кадастровой стоимости объектов недвижимости, комиссия не учла, что размер арендной платы определен не по результатам аукциона, признанного Единой комиссией несостоявшимся, а установлен в размере начальной цены предмета аукциона, исчисленной, в свою очередь, исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В связи с изложенным, вывод комиссии о том, что административный истец не несет финансовых расходов, зависящих от кадастровой стоимости, является неверным.
До настоящего времени ООО "Компания Ремсталь" является плательщиком арендной платы за земельный участок, исчисленной исходя из его кадастровой стоимости, сохраняя в связи с этим право на оспаривание кадастровой стоимости этого участка.
Возражение административного ответчика относительно искового требования о том, что наряду с указанным в решении комиссии основанием для отказа в удовлетворении заявления имелось и иное основание - оспаривание кадастровой стоимости, утвержденной в 2020 году, которая не применялась при расчете арендной платы в ходе заключения договора аренды в 2017 году, не может быть признано судом обоснованным, поскольку из оспариваемого решения комиссии следует, что заявителю отказано в удовлетворении заявление по тому основанию, что административный истец не несет финансовых расходов, зависящих от кадастровой стоимости. Как видно из протокола заседания комиссии, иные основания не обсуждались, решение по ним не принималось, в связи с чем, суд не может давать ему оценку.
При таких обстоятельствах решение комиссии является незаконным, административный истец имеет право на повторное рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости арендуемых земельных участков в размере рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Компания Ремсталь" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление удовлетворить.
Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 23 декабря 2020 года N 10.
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю повторно рассмотреть заявление ООО "Компания Ремсталь" от 4 декабря 2020 года о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка