Решение суда Еврейской автономной области от 26 декабря 2019 года №3а-66/2019

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2019 года Дело N 3а-66/2019
судьи суда ЕАО Папуловой С.А.,
при секретаре Князь Т.В.,
с участием представителя административного истца Филимонова А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Филимоновой Н. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Филимонова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), правительству ЕАО, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.11.2011 в размере 28 409 600 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, с кадастровым номером <...>, кадастровая стоимость которого согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 19.11.2011 составляет 55 909 585,73 руб. и значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке от 01.11.2019 N <...>, изготовленном оценщиком ИП В., в размере 28 409 600 руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, так как установленная кадастровая стоимость нежилого здания влечёт увеличение ее налоговых обязательств.
Просила признать пропуск срока обращения в суд с административным иском уважительным и восстановить его, поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости до настоящего времени не проведена.
Определением судьи от 21.11.2019 к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра).
Определением судьи от 28.11.2019 от участия в деле в качестве заинтересованного лица освобождена комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО.
В судебном заседании представитель административного истца Филимонов А.Ю. заявленные административным истцом требования поддержал.
В судебное заседание административный истец Филимонова Н.В., представители административных ответчиков правительства ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков ФГБУ "ФКП Росреестра", мэрии МО "Город Биробиджан" не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В письменном отзыве на административное исковое заявление директор ФГБУ "ФКП Росреестра" К. отмечает, что технических ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости не выявлено.
Из отзыва представителя административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО Ж. следует, что административный ответчик не возражает против заявленных требований и не намерен препятствовать административному истцу в реализации его прав. Просила удовлетворить заявленные требования в полном объёме.
В отзывена административное исковое заявлениепредставитель административного ответчика правительства ЕАО О. указала, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <...> установлена на основании постановления правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп. Считает, что отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N <...> подготовлен с нарушением норм действующего законодательства, а именно: сравнивая объекты-аналоги по типу помещения - отдельно стоящие здания и встроенные помещения, оценщик не проводит корректировку (ставит равенство в цене между ними), свои выводы об этом не подкрепляет расчётами или исследованиями; в отчёте корректировка на наличие или отсутствие коммуникаций равна 0, а у объекта оценки и объектов аналогов коммуникации имеются, хотя для аналогов под NN 1, 2 достоверно установить их наличие (отсутствие) не имеется возможным, поскольку указаны только названия улиц без номера дома; оценщик необоснованно отказался от использования затратного подхода.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения представителя административного истца, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.11.2012.
С настоящим административным иском Филимонова Н.В. обратилась в суд 20.11.2019, то есть с пропуском установленного законом пятилетнего срока.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части 1 статьи 24.12 Закона слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" были исключены.
В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего Филимоновой Н.В. нежилого здания не проводилась.
Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска Филимоновой Н.В. срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Еврейской автономной области, которая до настоящего времени не проведена, и считает возможным восстановить ему срок для обращения в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 4 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Филимонова Н.В. является собственником здания с кадастровым номером <...>.
Постановлением правительства ЕАО от 26.09.2012 N 462-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Еврейской автономной области по состоянию на 19.11.2011, в том числе средние и минимальные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Еврейской автономной области в разрезе муниципальных районов и городского округа.
В данном постановлении под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером <...>, которому утверждена кадастровая стоимость в размере 55 909 585,73 руб.
В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Согласно пункту 1 статьи 402 НК РФ законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Законом ЕАО от 25.11.2015 N 824-ОЗ установлена единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения на территории ЕАО - 01.01.2017 (статья 1 Закона).
Учитывая, что Филимонова Н.В. является собственником объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, обращение административного истца с указанными выше требованиями соответствует положениям закона, в частности главе 25 КАС РФ, поскольку её результатамизатронуты её права и обязанности.
В соответствии с абзацем 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Согласно статье 11Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки.
Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со статьёй 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Оспаривая названную кадастровую стоимость, Филимонова Н.В. в подтверждение своих доводов представила отчёт об оценке от 01.11.2019 N <...>, изготовленный ИП В. (свидетельство от 15.05.2017 N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от 09.07.2007, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 29.03.2018 N <...>), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> составила по состоянию на 19.11.2011 - 28 409 600 рублей.
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. В отчёте представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, в частности его площади, этажности, годе постройки, инженерной инфраструктуры, количественные и качественные характеристики объекта оценки которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611, оценщиком определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (офисно-торговая недвижимость), произведён анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с нежилыми зданиями в ЕАО, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого здания. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчётов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.
Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведённые расчёты, что позволяет пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости нежилого здания. В отчётах присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объекта оценки на карте, фотографии оцениваемого объекта.
Доводы представителя административного ответчика правительства ЕАО, изложенные в отзыве, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Так, оценщик В. в письменных пояснениях подтвердила выводы своего отчёта, примененные ею методы оценки, выбор аналогов, применение корректировок. Указала, что согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Требование о том, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода, указано в пункте 20 ФСО N 1, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, который утратил силу.
Указала, что на стр. 90 отчёта отражено, почему не применена корректировка на разницу между зданиями и встроенными помещениями.
Пояснила, что из информации, указанной на портале Росреестра, следует, что аналог N 1 - нежилое помещение (магазин), 2001 года постройки, аналог N 2 - нежилое помещение, 2001 года постройки. Можно предположить, что данные объекты - аналоги по умолчанию, учитывая год постройки, обладают определенными коммуникациями на территории города Биробиджана. На стр. 85 отчёта оценщиком указано, какие основные критерии отбора аналогов были им приняты.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного нежилого здания является иной, чем отражено в отчёте N <...>, сторонами, заинтересованными лицами по делу, суду не представлено.
В связи с этим указанный отчёт отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость нежилого здания.
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной значению, указанному в отчёте N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административный истец Филимонова Н.В. обратилась в суд с административным иском 20.11.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20.11.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорного нежилого здания установить равной его рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В силу части 6 статьи 3 Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" положения 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции данного Федерального закона, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.
Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного в административном иске нежилого здания в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Филимоновой Н. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: ЕАО, <...>, кадастровый номер <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.11.2011 в размере 28 409 600 (двадцать восемь миллионов четыреста девять тысяч шестьсот) рублей на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 20.11.2019.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка