Дата принятия: 06 июня 2018г.
Номер документа: 3а-66/2018
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 июня 2018 года Дело N 3а-66/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Байжуминовой Т.А.
с участием представителя заинтересованного лица Ламехова Н.Б. по доверенности Мельник Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
установил:
постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., в размере 18238727, 52 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 16 января 2018 года N 56 было рассмотрено заявление Ламехова Н.Б. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1451000 рублей.
Не согласившись с данным решением, администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее администрация г.п. Кандалакша, администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании приведенного решения, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером * принадлежит на праве собственности Ламехову Н.Б.
Ламехов Н.Б. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *. К заявлению представил отчет N 283/17 от 14 декабря 2017 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 1451000 рублей.
Вместе с тем, данный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, оценщик при выборе метода оценки проводит анализ рынка недвижимости Мурманской области и рынок коммерческой недвижимости по двум городам Апатиты и Мончегорск, хотя объект оценки расположен в г. Кандалакша.
При расчете затрат на замещение улучшений земельного участка оценщик использовал сборник УПВС, что является некорректным.
В отчете оценщик использовал метод сравнительной единицы, приводя в таблице 5 объектов -аналогов. В расчетной таблице у аналога N 2 неверно указана общая площадь земельного участка, что вводит пользователей отчета в заблуждение.
В нарушение пункта 5 ФСО N 3 информация, приведенная в отчете об оценке, не подтверждена, а именно у аналога N 5 имеются различия в указании арендной платы от объявления. У аналогов N 4, 5 отсутствует точный адрес.
Оценщиком неверно рассчитан мультипликатор на местоположение, что занижает стоимость объекта оценки и ставит под сомнение достоверность определенной в отчете рыночной стоимости земельного участка.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства РФ об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Кроме того, административным ответчиком нарушен порядок извещения, а именно в полученном 26 декабря 2017 года извещении о времени и месте заседания Комиссии была указана дата "27 ноября 2017 года". Поэтому администрация была лишена права предоставления своего мнения по отчету. Также при принятии решения о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по заявлению Ламехова Н.Б. не принимал участие в голосовании С.В.В., что является нарушением пункта 10 Порядка заседания Комиссии,
Административный истец просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 16 января 2018 года N 56.
Представитель административного истца администрации г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, В суд направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представив рецензию на отчет оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра) и представитель административного соответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области ( далее Комиссия) в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщили.
Представитель заинтересованного лица Ламехова Н.Б. по доверенности Мельник Ю.В. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований административного истца отказать, полагая, что представленный Ламеховым Н.Б. в Комиссию отчет об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует законодательству об оценочной деятельности. Кроме того, отчет проверен ОО "***" на соответствие Закону об оценочной деятельности и получена положительная рецензия о его соответствии закону.
В соответствии со статьей 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся административного истца, административных ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку суд не признал их явку обязательной. Администрация г.п. Кандалакши и Управление Росреестра просили рассмотреть дело в отсутствие представителей.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля К.Д.А.., исследовав письменные материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В судебном заседании установлено, Ламехов Н.Б. является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания здания магазина, общая площадь 1146 +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание * ( л.д.12-14).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 18238727, 52 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года( л.д. 164).
18 декабря 2017 года Ламехов Н.Б. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.08.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка ( л.д. 163).
Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 25 декабря 2017 года и получено администрацией 26 декабря 2017 года (л.д. 162).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 16 января 2018 года N 56 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 1451000 рублей ( л.д.159).
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1451000 рублей ( л.д. 11).
Копия решения комиссии от 16.01.2018 N 56 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 29 января 2018 года ( л.д.51).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании Приказа Росреестра от 20 августа 2012 года N П/373.
Направленное 25 декабря 2017 года извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с датой 27 ноября 2017 года в адрес администрации г.п. Кандалакша свидетельствует о технической ошибке и его нельзя расценить как нарушение прав административного истца на предоставление мнения по отчету при рассмотрении заявления Ламехова Н.Б.., поскольку информация о времени и месте заседания Комиссии публикуется на официальном сайте Росреестра. Поэтому суд полагает, что администрация г.п. Кандалакши была извещена надлежаще и нарушение прав административного истца не допущено, поскольку непосредственно административный истец должен был проявить заботливость по выяснению даты заседания Комиссии.
Доводы административного истца о нарушении процедуры принятия решения комиссией, выразившемся в том, что член комиссии С.В.В., присутствовавший на заседании, не голосовал при принятии оспариваемого решения, несостоятельны, поскольку как видно из выписки из протокола заседания Комиссии N 1 от 16 января 2017 года, С.В.В. участвовал в работе Комиссии и присутствовал при рассмотрении вопроса по заявлению Ламехова Н.Б.
При таких обстоятельствах процедура принятия оспариваемого решения, установленная Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области соблюдена.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что положительное решение комиссии принято на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об оценке N 283/17 от 14 декабря 2017 года о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ИП К.Д.А.
При этом суд соглашается с выводами Комиссии о соответствии оформления и содержания указанного Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Так, из содержания Отчета N 283/17 от 14 декабря 2017 года следует, оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил доходный подход, который включает три метода. Оценщик путем проведения анализа каждого из трех методов:: капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования применил в расчетах метод остатка, поскольку на дату оценки объект оценки эксплуатировался в соответствии с разрешенным использованием - для обслуживания здания магазина, для реализации которого был рассчитан доход генерируемый единым объектом недвижимости с использованием рыночной информации об арендных ставках на здания торгового назначения, учитывая, что улучшения земельного участка приносят доход. При этом оценщик использовал метод сравнительной единицы и в качестве аналогов объекта оценки выбрал 5 объектов - аналогов. Оценщик провел анализ рынка предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами были применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности Ламехову Н.Б..
Характеристики объектов-аналогов и объекта оценки представлены в таблице по параметрам.
Оценщик проанализировал каждый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на различие на тип сделки, на численность населения, на площадь Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. При этом обязательного указания кадастрового номера объекта - аналога требования федеральных стандартов оценки не содержат.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления Ламехова Н.Б. по мотиву несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик К.Д.А. дал подробные пояснения о порядке выбора метода, объектов - аналогов, применении корректировок, даны ответы на замечания административного истца.
Свидетель К.Д.А. является субъектом оценочной деятельности и обладает опытом и знаниями в данной области, в связи с чем, оснований не доверять их показаниям у суда не имеется.
Таким образом, вопреки доводам административного истца, нарушений требований федеральных стандартов оценки оценщиком допущено не было.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств о недостоверности отчета N 283/17 от 14 декабря 2017 года об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.
Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом в суд не представлено. При этом сторонам разъяснялось о возможности ходатайствовать перед судом о назначении и проведении по делу судебной экспертизы на предмет соответствия рассматриваемого отчета законодательству РФ об оценочной деятельности. Таких ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению Ламехова Н.Б., а также каких-либо иных нарушений действующего законодательства, которые могли бы повлиять на законность принятого Комиссией решения, не установлено, и административным истцом таких данных не приведено.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения административного искового заявления, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 16 января 2018 года N 56 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
