Решение Самарского областного суда от 25 марта 2021 года №3а-660/2021

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2021 года Дело N 3а-660/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ласковской С.Н.,
при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,
с участием:
представителей административного истца: Рябинина Н.С., Лавриненко А.С.,
представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" - Карловой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-660/2021 по административному исковому заявлению Акционерного общества "Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод" (далее по тексту - АО "НК НПЗ") обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В иске Общество указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 336,1 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под промсвалку, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019 года, и она составляет 15 269 788 рублей 89 копеек.
АО "НК НПЗ" не согласно с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца, как плательщика земельного налога.
Согласно отчёту об оценке от 10.11.2020 года N 2020/596-1, подготовленному независимым оценщиком ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019 года составляет 9 726 262 рубля.
При таких обстоятельствах, АО "НК НПЗ" полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося у него в собственности, в судебном порядке.
В судебном заседании представители административного истца: Рябинин Н.С. и Лавриненко А.С., действующие на основании доверенностей, административные исковые требования поддержали, сославшись на доводы, изложенные выше.
Представитель заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" по доверенности Карлова И.А. в судебном заседании разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.
Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В письменных пояснениях филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, заслушав объяснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016).
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение (ч.2 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016).
На основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету) (ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016).
Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 28.02.2018 N 106 (ред. от 23.08.2018) установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 1 марта 2018 года. Министерство имущественных отношений Самарской области определено органом, уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки. Министерству имущественных отношений Самарской области поручено обеспечить изменение типа государственного казенного учреждения "Региональный центр недвижимости" в целях создания государственного бюджетного учреждения с последующим наделением его полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
Постановлением Правительства Самарской области от 22.08.2018 N 484 (ред. от 31.05.2019) изменен тип государственного казенного учреждения Самарской области "Региональный центр недвижимости" в целях создания государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" (далее - Учреждение), основной целью его деятельности установлено определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Самарской области.
В соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ от 03.07.2016 "О государственной кадастровой оценке" на основании отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, выполненного государственным бюджетным учреждением Самарской области "Центр кадастровой оценки", уведомления об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.09.2019 N 15-01269/19, постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 N 797 утверждена прилагаемая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области, признано утратившим силу постановление Правительства Самарской области от 26.12.2012 N 815 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области".
Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - ч. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016.
Судом установлено, что АО "НК НПЗ" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N, площадью 35 336,1 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под промсвалку, расположенный по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 08.09.2011 г.
Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 N 797 по состоянию на 01.01.2019 года в размере 15 269 788 рублей 89 копеек.
Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственной реестр недвижимости 23.01.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.02.2021 г.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.
Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 25.12.2020 года, АО "НК НПЗ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости.
Однако решением Комиссии от 20.01.2021 г. N 2-21-2 заявление административного истца было отклонено.
В своем решении Комиссия указала, что при составлении отчета об оценке не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчетов, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, в соответствии с пп. 6. в) п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка н сопоставимы с ним по ценообразуюшим факторам, при проведении оценки оценщиком должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
На страницах 33-38 отчета об оценке оценщик проводит анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Приведенный анализ, показал, что среднее значение удельных показателей рыночной стоимости (УПРС) для объектов промышленного назначения в Самарской области и районе расположения объекта оценки составляет 475 рублей за 1 кв.м и 477 рублей за 1 кв.м соответственно. При этом в качестве объектов-аналогов N 1,2,4 оценщиком отобраны объекты с УПРС значительно ниже среднего значения, указанного в анализе рынка. Использование объектов аналогов, отобранных оценщиком с нарушением пп. б) п. 22 ФСО N 7 с УПРС ниже среднего значения по рынку земельных участков промышленного назначения Самарской области приводит к неоправданному занижению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Итоговые результаты расчетов подтверждают выявленное нарушение в виде противоречия между результатами анализа рынка объекта оценки и его итоговой стоимостью. Значение УПРС оцениваемого земельного участка, полученное в результате оценки, в размере 275 рублей за 1 кв.м ниже среднерыночного в Волжском районе Самарской области в 1,7 раза, что может говорить о неверном выборе аналогов, либо о преднамеренном занижения стоимости. Кроме того, использование 4 предложений в рассматриваемом сегменте рынка не может являться информацией по всему рынку земельных участков, используемых под индустриальную застройку, а изложенная в отчете информация и сделанные выводы при выборе объектов-аналогов не отражают достоверной ситуации на рынке по состоянию на дату оценки и вводят в заблуждение потенциального потребителя. Содержание Отчета об оценке нарушает требования п. 5 ФСО N 3 и пп. б, в) п. 22 ФСО N 7, так как вводит в заблуждение потенциальных пользователей отчета об оценке и допускает неоднозначное толкование полученных результатов и выводов.
В соответствии с пп. 6) п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по пенообразующим факторам. Согласно п. 10 ФСО N 1 общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки - объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В нарушение указанных выше пунктов, оценщиком в качестве объекта-аналога N 4 к расчету принят земельный участок не сопоставимый с объектом оценки по ценообразуюшему фактору - "вид использования (зонирование)", а также относящийся к иному сегменту рынка недвижимости, значительно отличающегося от сегмента оцениваемого земельного участка. При этом, удельный показатель рыночной стоимости данного объекта-аналога не был скорректирован оценщиком на отличие от объекта оценки по виду разрешенного использования.
На основании указанных на странице 40 Отчета об оценке кадастровых номеров для земельных участков, входящих в состав объекта-аналога N 4, установлено, что данный объект относится к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, тогда как объект оценки относится к землям промышленного назначения с видом разрешенного использования - под промсвалку. Величина корректировки для земельных участков сельхозназначения но отношению к земельным участкам под индустриальную застройку составляет 92%.
Таким образом, использование в качестве объекта-аналога N 4 земельного участка, значительно отличающегося от объекта оценки, без внесения корректировок стоимости такого участка, значительно занижает итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в рамках отчета об оценке N 2020/596-1 на страницах 61-66 приведено обоснование вносимых корректировок. Среди которых в пункте 8.3 на странице 65 указана "корректировка на наличие улучшений". Данная корректировка при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком не вносилась, так как "у выбранных для расчета аналогов и объекта оценки указанный фактор имеет одинаковое значение". Однако, согласно данным открытого источника информации Публичной кадастровой карты (интернет ресурс: httрs://pkk.rosreеstr.ru/), установлено, что объект-аналог N 2 не сопоставим с объектом оценки, так как у аналога имеются улучшения. Таким образом, использование данного земельного участка в качестве объекта-аналога N 2 без внесения кориектировки на наличие улучшений нарушает п. 5 ФСО N 3 и пп. б, в) п. 22 ФСО N 7.
На странице 62 отчета об оценке оценщиком указано, что корректировка на торг принимается к расчету на основании Справочника оценщика недвижимости -2018 "Земельные участки. Часть 1", под редакцией Лейфера Л.А. (далее Справочник оценщика - 2018) как среднее значение в размере -11,9%. Однако, при определении рыночной стоимости объекта оценки на страницах 67-69 отчета об оценке корректировка на скидку к цене предложения указана в размере -16,4%. Данное значение отсутствует в Справочнике оценщика - 2018 и, кроме того, противоречит сведениям. отображенным в отчете об оценке.
Содержание Отчета об оценке вводит в заблуждение потенциальных пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что в свою очередь является нарушением п.5 ФСО N 3. Кроме того, отказ от принятия в расчете указанной ранее корректировки на торг в размере -11,9%. а также необоснованное применение отсутствующей в Справочнике оценщика-2018 корректировки -16,4% значительно занижает рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.
Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.
Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости от 10.11.2020 года N 2020/596-1, выполненный ООО "<данные изъяты>", из которого усматривается, объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2019 года составила 9 726 262 рубля.
Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, ст.ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что оценка недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, проведена оценщиком ООО "<данные изъяты>" с соблюдением норм действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, нарушений, которые позволяли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности представленного отчета не допущено.
Отчет выполнен в соответствии с заданием на оценку, содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, в том числе информация существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки.
Форма отчета также соответствует требованиям, установленным ФСО N 3, отчет подготовлен на бумажном носителе, скреплен печатью юридического лица, содержит дату составления отчета и его номер, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объектов оценки допущения; сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков).
В отчете приведено обоснование выбора используемого подхода к оценке, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При этом описание, изложенное в отчете, позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете содержится описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по сравнительному подходу.
В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие документы.
В тексте отчета об оценке имеются ссылки на источники информации.
Указанный отчет об оценке содержит раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других ценообразующих факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержатся обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Представленный административным истцом отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.
Допустимых доказательств того, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, суду не представлено.
Оценщиком ФИО1. представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 20.01.20201 г. N 2-21-2, из которых следует, что, в приведенном на страницах 33-38 анализе представлены усредненные показатели, не учитывающие особенности участков, таких как удаленность от крупных автодорог (-20% по данным Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А.), достаточно большая площадь (в среднем -15% по данным Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А.), а также скидку на торг (-16,4% по данным Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А.) Итак, учитывая данные особенности стоимость от средней выходит 271 руб/кв.м.
Показатели рынка из Исследования Поволжского центра развития (г. Самара, ул. Революционная, 70, литера 1, 3 этаж, тел.: 8-800-1007-107, (846) 276-68-61, www.pcrgroup.ru, info@pcrgroup.ru) "Исследование рынка земельных участков Самарской области коммерческого и производственно-складского назначения. 4 квартал 2018г." отражают состояние рынка и фактических данных из сегмента объекта оценки, поскольку анализ основан на предложениях, имеющихся на рынке на исследуемый период. 4 предложения были выбраны оценщиком в качестве объектов-аналогов, имеющих наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом, такое количество аналогов достаточно для определения рыночной стоимости объекта, кроме того использование такого количества аналогов не запрещается федеральными стандартами оценки и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно п. 22 б) ФСО N 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, согласно п. 10 ФСО N 1 объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Оценщик учитывает ценообразующий фактор "вид использования и (или) зонирование", не категорию участка, не вид разрешенного использования, а вид использования. По данным публичной кадастровой карты в окружении объекта аналога N 4 расположены участки, используемые для размещения коммерческих объектов, в т.ч. под строительство АЗС, очевидно, участки не используются как сельскохозяйственные, отсутствуют насаждения. Таким образом, данный участок не рационально и невозможно использовать в качестве с/х назначения, следовательно, ценообразование данного объекта единообразно с оцениваемым объектом.
Корректировка на торг вносилась на основании Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А. по максимальной величине в расширенном интервале -16,4%, поскольку объект оценки - земельный участок, использующийся под промсвалку, не имеющий хороших подъездных путей, расположенный в окружении участков под промсвалку. По данным Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки. Часть 1", под редакцией Лейфера Л.А. стр.35-37.
С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 247 - 249 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административным ответчиком не доказано, что отчет об оценке ООО "<данные изъяты>" имеет существенные недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании указанного отчета об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 04.03.2021 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области - 25.12.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Акционерного общества "Новокуйбышевский нефтеперерабатывающий завод" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35 336,1 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под промсвалку, расположенного по адресу: <адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 726 262 рубля.
Датой подачи АО "НК НПЗ" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Самарской области считать 25 декабря 2020 года, в суд - 04 марта 2021 года.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: Ласковская С.Н.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.03.2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка