Решение Пермского краевого суда от 28 октября 2019 года №3а-660/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 октября 2019 года Дело N 3а-660/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПермьИнвестГрупп" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "ПермьИнвестГрупп" (далее - ООО "ПермьИнвестГрупп", общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: консультативные поликлиники, центры медицинской консультации населения, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, общей площадью 2 009 кв.м, с кадастровым номером **1142, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9328 000 рублей по состоянию на 16.05.2019.
В обоснование заявленных требований истец указал, что администрацией г.Перми дано согласие на перераспределение земельных участков: земельного участка с кадастровым номером **13, общей площадью 1039,1 кв.м, расположенного по адресу: ****, принадлежащего Обществу по праву собственности, с землями, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации города Перми от 10.09.2018 N 582. В результате межевания территории образован спорный земельный участок. Условиями соглашения с департаментом земельных отношений администрации г. Перми установлено, что цена участка составляет плату за увеличение площади земельного участка, рассчитываемую от кадастровой стоимости данного земельного участка, что свидетельствует о его заинтересованности в оспаривании данной кадастровой стоимости.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о рассмотрении дела извещены, в суд представителей не направили.
Заинтересованное лицо администрация г.Перми, а также привлеченное к участию в деле на основании определения суда, занесенного в протокол судебного заседания от 19.09.2019, в качестве заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю в суд представителей также не направили, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
В материалы дела представлен проект соглашения N 0867-19п о перераспределении земель и (или) земельных участков, планируемое к подписанию между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми и ООО "ПермьИнвестГрупп". Предметом данного соглашения является перераспределение земельного участка с кадастровым номером **13 площадью 1039,100 кв.м, расположенного по адресу: ****, принадлежащего Обществу на праве собственности, с землями, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным постановлением администрации г. Перми от 10.09.2018 N 582. В результате перераспределения образовался один земельный участок с кадастровым номером **1142, площадью 2009,00 кв.м. Согласно п.1.3 соглашения, в результате перераспределения у ООО "ПермьИнвестГрупп" возникает право собственности на земельный участок с кадастровым номером **1142, площадью 2 009,00 кв.м.. Цена за увеличение площади земельного участка, находящегося в собственности общества, составляет 7413385 рублей. При этом, согласно расчету размера платы за увеличение площади земельного участка при перераспределении, являющегося приложением к указанному выше соглашению, цена соглашения рассчитана в размере 75 % от кадастровой стоимости части площади земельного участка, подлежащего передаче в частную собственность (969,9 кв.м).
Из правовых разъяснений, содержащихся в п. 6
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, что административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, образованного в результате перераспределения земель.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.05.2019 следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 16.05.2019 и составила 20474261,43 рублей.
Согласно приказу Росреестра от 12.05.2015 N П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик", полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик наделен филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю".
Из отзыва филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю следует, что земельный участок с кадастровым номером **1142 поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2019, является вновь образованным объектом недвижимости, при этом кадастровая стоимость земельного участка определена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края".
Учитывая изложенное, суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Общество, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости приобретаемого в собственность участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 25.06.2019 N 38/Н-19, составленный оценщиком ИП Ш.
В соответствии с отчетом от 25.06.2019 N 38/Н-19 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 16.05.2019 составила 9328000 рублей. Оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом СРОО "Российское общество оценщиков", внесен в реестр оценщиков 31.10.2007 за N **, свидетельство о членстве N ** от 03.09.2016 г., имеет образование в области оценочной деятельности: диплом ПП ПГУ N ** от 20.06.2002 по программе "Оценка собственности", специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; свидетельство о повышении квалификации N ** от 25.10.2008, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12.01.2018 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО "Ингосстрах" (60% суммы страхового возмещения) и ОАО "АльфаСтрахование" (40% суммы страхового возмещения) (на период с 01.01.2019 по 30.06.2020).
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, как уже указывалось выше, составлен по состоянию на 16.05.2019, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на страницах 42-44, 57-58 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок, указав, что исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования, данный земельный участок относятся к землям, предназначенным для коммерческого и многоквартирного жилищного строительства, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов на землях населенных пунктов, предназначенных для коммерческого и многоквартирного жилищного строительства, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь. По результатам проведенного анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки под коммерческое строительство на территории г. Перми составляет от 2582 руб./кв.м. до 16428 руб./кв.м., среднее значение по г. Перми составляет 7488 руб./кв.м. Учитывая скидку на торг, местоположение объекта оценки, его площадь, физические характеристики, оценщик сделал вывод, что стоимость оцениваемого земельного участка может находиться в диапазоне 4100-5100 руб./кв.м..
Проанализировав рынок земли для коммерческого и многоквартирного жилищного строительства, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта, расположенных в пределах Дзержинского, Мотовилихинского, Свердловского районов г.Перми, с похожими характеристиками: сравниваемые объекты реализуются в период январь-август 2018г., с одинаковыми условиями продажи, видом продаваемого права, одинаковым видом разрешенного использования, расположением их в районах с развитой инженерной инфраструктурой и транспортной и дорожной инфраструктурой. В качестве основного критерия отбора аналогов оценщиком был использован критерий - "назначение", формирующий определенный сегмент рынка земельных участков, в связи с чем в выборке присутствуют выставленные на продажу объекты, которые позиционируются как земельные участки под строительство коммерческой недвижимости. Одним из основных критериев отбора являлось появление оферты на продажу участков или проведения сделки купли-продажи до даты оценки. Исходя из характеристик выбранных объектов-аналогов оценщиком проведены корректировки на условия рынка, (время продажи), скидки на торг, местоположение, локальное местоположение, площадь. Обоснование применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от введения корректировок.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. Как уже указывалось выше, по всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами аналогами оценщиком применена корректировка. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 48-56 отчета.
Как усматривается из материалов дела, административный истец в досудебном порядке обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю 04.07.2019.
При этом Комиссией 16.07.2019 за N 178 принято решение об отклонении заявления ООО "ПермьИнвестГрупп", со ссылкой на то, что представленный отчет об оценке (рассматриваемый в рамках настоящего административного дела) не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности. В частности указано, что на стр. 38, 48 приведена таблица средних цен предложения земельных участков под многоквартирное жилищное и коммерческое строительство в г. Перми, темпы роста/снижения средних цен за 1 кв.м. 2019, при этом в данной таблице содержатся сведения за 4 квартал 2019 г, тогда как дата оценки 16.05.2019. Обзор рынка земельных участков приведен оценщиком со ссылкой на источник информации ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг" (стр. 32 отчета), при этом средняя цена предложения значительно превышает диапазон цен, установленный оценщиком, в пределах которого может находиться стоимость объекта оценки.
Судом не могут быть приняты во внимание указанные выше замечания к отчету.
Представленная информация в отчете в таблицах о средних ценах предложения земельных участков по результатам обобщения проведенного ООО "АЦ "КД-Консалтинг" сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.
Анализ ООО "АЦ "КД-Консалтинг" необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение.
По сути, приведенная оценщиком динамика средних цен предложения на вторичном рынке, представляет собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объектов оценки, и приведение данной информации в отчете, само по себе не свидетельствует о неправильно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта.
Замечание относительно проведенного оценщиком анализа средних цен предложения за 4 квартал 2019 г. по сути, является опечаткой, поскольку на дату составления отчета 4 квартал 2019 г. еще не наступил. Фактически оценщиком приведен диапазон цен по состоянию на 4 квартал 2018 г..
В соответствии с положениями п. 18 ФСО N 5, выявленная техническая ошибка, допущенная оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшая к нарушению требований законодательства и не отразившаяся на стоимости объекта оценки, не является основанием для признания отчета недействительным.
Вследствие чего данное замечание ответчика судом отклоняется.
В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.
С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Сторона ответчика, заинтересованное лицо не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета, не указали на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ПермьИнвестГрупп" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером: **1142, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: консультативные поликлиники, центра медицинской консультации населения, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, общей площадью 2009 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9 328 000 рублей по состоянию на 16 мая 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 04 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 01.11.2019.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка