Дата принятия: 27 августа 2018г.
Номер документа: 3а-660/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 27 августа 2018 года Дело N 3а-660/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Машковцевой Е.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-660/18 по административному исковому заявлению Савченко Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Савченко А.В. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Московская <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под застройку жилыми и нежилыми строениями, с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, площадью 7447 кв.м., равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию 1 января 2013 года.
В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика <данные изъяты> Представил письменные возражения на заключение эксперта в форме консультативного заключения <данные изъяты> Просил назначить дополнительную судебную оценочную экспертизу.
Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) не явился, представлены письменные пояснения, в которых указано, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объектов недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотривает дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>
Согласно пунктам в" и "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 года N611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В заключении эксперта Кругляковой В.М. полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-10 экспертного заключения).
Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.
В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Доводы представителя административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.
Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.
Доводы представителя административного истца о том, что корректировку на удаленность от МКАД эксперту следовало определять исходя из круговых линий зонирования, суд находит надуманными, т.к. применительно к ценообразованию значимым фактором для покупателя является удаленность объекта недвижимости от МКАД применительно к понятию транспортной доступности, а не зонирование. Зонирование территорий проводится для случаев определения их функционального значения. Эксперт обоснованно исходил из необходимости определения удаленности объектов оценки от МКАД с учетом транспортных автомагистралей. Относительно описания местоположения объектов недвижимости экспертом составлены таблиц (л. 16, 25, 47, 48 экспертизы).
Доводы представителя административного истца о том, что экспертом неверно определен перечень инженерных коммуникаций, опровергается заключением эксперта, из которого следует, что экспертом были применены корректировки на коммуникации как в отношении обектов-аналогов, так и в отношении объектов оценки, составлена таблица корректировок (л. 45 экспертизы). Представителем административного истца не представлено суду доказательств того, что состав корректировок и их размер в заключении являлся неподтвержденным. Кроме того, суд обращает внимание, что видом разрешенного использования оцениваемых земельных участков является - застройка жилыми и нежилыми строениями.
Вопреки доводам представителя административного истца в таблицах расчета стоимости каждого из объекта приведены все примененные корректировки, в том числе корректировки на направление, В заключении указаны условия и основания применения каждой из корректировок.
Ссылка представителя административного истца о том, что при определении размера корректировки экспертом необоснованно была применена аналитическая таблица корректировок для земель сельскохозяйственного назначения, не имеет смысла, так как из заключения следует, что величина коэффициента торможения экспертом была определена с использованием аналитики, полученной из справочника оценщика, ссылка на который имеется в заключении и применение которой эксперт признал обоснованным для оцениваемых земельных участков (л, 49 заключения).
В отношении земельного участка площадью 736 кв.м. эксперт в заключении указала, что форма участка вытянутая, близка к прямоугольной и не накладывает существенных ограничений на использование участка. Соглашаясь с выводом эксперта в указанной части суд исходит из того, что форма участка была определена административным истцом с учетом личного интереса, по участку установлен по заявлению административного истца по соглашению с другим правообладателем на безвозмездной основе частный сервитут. При таких обстоятельствах, вопреки доводам представителя административного истца, нет оснований полагать, что земельный участок выведен или ограничен в гражданском обороте с учетом его категории и вида разрешенного использования (л.26 экспертизы).
К представленной административным истцом рецензии, составленной оценщиком <данные изъяты> отчет которого об оценки принадлежащих административному истцу объектов недвижимости заключением эксперта Кругляковой В.М. признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд относится критически. Рецензия направлена на оправдание оценщиком допущенных им нарушений при составлении отчета об оценке.
Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы, суд по настоящему делу не усматривает.
Необоснованное ходатайство представителя административного истца о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы с учетом того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного истца процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.
Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 26 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Савченко Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26 декабря 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под застройку жилыми и нежилыми строениями, с кадастровыми номерами:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>, площадью 7447 кв.м., в размере 7354700 (семь миллионов триста пятьдесят четыре тысячи семьсот) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунов
Мотивированное решение составлено 31 августа 2018 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
