Решение Пермского краевого суда от 19 сентября 2019 года №3а-659/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 сентября 2019 года Дело N 3а-659/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Попова О.В., действующего на основании доверенности
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "НПП "Полис" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- часть здания в виде 1-го этажа, площадью 384.4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **, по состоянию на 18 апреля 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 2 750 847.46 рублей (два миллиона семьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь рублей 46 копеек);
- нежилое помещение, площадью этаж N 4 площадью 355.5 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **, по состоянию на 18 апреля 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5 724 576.27 рублей (пять миллионов семьсот двадцать четыре тысячи пятьсот семьдесят шесть рублей двадцать семь копеек).
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанных объектов недвижимости. Их кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, что нарушает его законные интересы, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога на имущество.
Представитель административного истца Попов О.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав административное исковое заявление, письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"НПП"Полис" является собственником объектов недвижимости: - часть здания в виде 1-го этажа, площадью 384.4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **; - нежилое помещение, этаж N 4 площадью 355.5 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, в котором находятся спорные объекты недвижимости.
Поскольку здание в котором находятся помещения, принадлежащие административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составила 14096217.08 рублей для части здания в виде 1-го этажа, площадью 384.4 кв.м. с кадастровым номером **; 13065051.6 рублей для нежилого помещения, этаж N 4 площадью 355.5 кв.м. с кадастровым номером ** и определена по состоянию на 18 апреля 2018 года актом ГБУ ЦТИ Пермского края" N 177 от 19 июня 2019 года.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости оббъектов недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 060/2019 от10июля2019года, составленный ООО "Пермский центр оценки".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми на 1 квартал 2017 года, отнесенных к объектам офисной недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен для спорного объекта недвижимости с учетом его местоположения иных характеристик может варьироваться от 10920 рублей за кв. метр до 60000 рублей за кв. метр.
В отчете объясняется выбор сравнительного подхода (с использованием метода сравнительного анализа продаж) для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Позиция стороны административного ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости, не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. Средняя цена предложений на рынке не учитывает особенности характеристик конкретного объекта недвижимости. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено. При этом выбор трех объектов аналогов из общей выборки по десяти объектам производственного назначения и девяти объектам офисного назначения оценщиком подробно мотивирован в отчете.
Доводы административного ответчика об отсутствии корректировки на назначение помещений объекта-аналога N 3 в виду наличия у него офисной части и производственной части помещений нельзя признать обоснованными, поскольку по данному признаку отличий от объекта оценки и иных объектов аналогов нет, все объекты имеют в своем составе офисные помещения небольшой площади которые не являются основными площадями.
Вопреки доводам административного ответчика по объекту аналогу N 2 (страница 105 отчета) о его нахождении на территории базы, то есть наличия ограниченного доступа, соответствующая корректировка в данном случае не требуется, поскольку доступ на базу не ограничен, ворота открыты, территория не охраняется, контрольно-пропускного пункта нет.
Доводы административного ответчика о неверном определении оценщиком физического состояния объекта оценки опровергаются описанием такого состояния. Доказательств, что объект оценки имеет иное физическое состояние чем удовлетворительное, как то определено оценщиком (страница 17 отчета) в суд не представлено.
Выводы оценщика об отрицательном значении для производственных площадей наличия у объекта-аналога N 1 грузоподъемного механизма допустимыми доказательствами административным ответчиком не опровергнуты.
Вопреки доводам административного ответчика о необоснованности проведения корректировки оценщиком на красную линию, оценщик при проведении данной корректировки пользовался не критериями о категории дорог возле объектов недвижимости, а критериями местоположения объекта по уровню активности улицы на которую выходит основная дверь объекта недвижимости, по наличию и активности пешеходного (автомобильного) потока, который связан с наличием остановок общественного транспорта, магазинов и других объектов инфраструктуры.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 25 июля 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Полис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- часть здания в виде 1-го этажа, площадью 384.4 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **, по состоянию на 18 апреля 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 2 750 847.46 рублей (два миллиона семьсот пятьдесят тысяч восемьсот сорок семь рублей 46 копеек);
- нежилое помещение, этаж N 4 площадью 355.5 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край город Пермь улица Соликамская дом 281"а", кадастровый номер **, по состоянию на 18 апреля 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 5 724 576.27 рублей (пять миллионов семьсот двадцать четыре тысячи пятьсот семьдесят шесть рублей двадцать семь копеек).
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25июля2019года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 24 сентября 2019 года.
Судья /подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка