Дата принятия: 09 августа 2018г.
Номер документа: 3а-657/2018
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 августа 2018 года Дело N 3а-657/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-657/2018 по административному исковому заявлению ООО "Станкоблок" к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
ООО "Станкоблок" обратилось в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами:
КН <...>, площадью 2 785+/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>
КН <...>, площадью 8 560+/-32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>(общая долевая собственность, доля в праве 5/49);
КН <...>, площадью 2 494+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание (цех N 5, склад ИШП), адрес объекта: <адрес> - равной их рыночной стоимости в размере 1 789 423 рубля (<...>), в размере 5 499 986 рублей (<...>), в размере 1 602 449 рублей (<...>).
Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года в размере 4 859 073,05 рублей (<...>), в размере 12 403 611,20 рублей (<...>), в размере 4 351 356,62 рублей (<...>) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога. Рыночную стоимость объектов обосновывает отчетом <...> от <...> года N <...>.
В судебное заседание административный истец ООО "Станкоблок", административные ответчики - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), правительство Тульской области, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, администрация города Тулы, ООО "ОРИЕН ТЕХНОЛОДЖИ" (ранее ООО "ХРИЗОЛИТ") представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от указанных лиц (за исключением ООО "ОРИЕН ТЕХНОЛОДЖИ",ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области))имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) в своем заявлении от 07.06.2018 года указало на отсутствие правового интереса к рассматриваемому спору. Администрацией г. Тулы представлены также письменные возражения относительно заявленных требований.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ранее кадастровый учет объектов недвижимости осуществлялся в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п.11 ч.2 ст. 7 которого предусматривалось внесение в кадастр недвижимости в числе иных сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что ООО "Станкоблок" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:
КН <...>, площадью 2 785+/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено сооружение (сквер с фонтаном, асфальтовым замощением), адрес объекта: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года);
КН <...>, площадью 8 560+/-32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание (корпус цеха N 19), адрес объекта: <адрес> (5/49 долей в праве, право собственности зарегистрировано <...> года, владельцем 44/49 долей в праве является ООО "Хризолит" (после переименования - ООО "ОРИЕН ТЕХНОЛОДЖИ));
КН <...>, площадью 2 494+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание (цех N 5, склад ИШП), адрес объекта: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года).
Участки поставлены на кадастровый учет <...> года.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года. Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков установлена методом массовой оценки в размере 4 859 073,05 рублей (<...>), в размере 12 403 611,20 рублей (<...>), в размере 4 351 356,62 рублей (<...>) (N N п/п 499866, 499867, 499868 приложение N 1 к данному Постановлению), и внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016 года.
С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратился к <...> В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> года N <...>, рыночная стоимость названных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года составляет: 1 789 423 рубля (<...>), 5 499 986 рублей (<...>), 1 602 449 рублей (<...>).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года N <...> заявление представителя административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости отклонено.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, указанные земельные участки являются объектами налогообложения, при этом налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года N <...>, отчет от <...> года N <...>, выполненный <...> соответствует требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО N 3, п.8 и ФСО N 3, п.12 ФСО N 3; рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016 года, не подтверждается. При этом рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года определена экспертом в размере 1 925 000 рублей (<...>), 5 916 000 рублей (<...>), 1 724 000 рублей (<...>).
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет 15 лет, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Эксперт <...>. является членом Саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков" и экспертного совета по оценке муниципального имущества администрации г. Тулы, его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Эксперт согласился с обоснованием выбранного оценщиком метода оценки (метод сравнения продаж), выбором объектов-аналогов, применил корректировки на торг, на дату продажи, на размер, наличие ж/д ветки, устранив нарушение, допущенные оценщиком.
Заключение основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета <...> от <...> года N <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.
Так, эксперт отметил, что в нарушение п.5 ФСО N 3 при расчете стоимости объекта корректировки на время предложения/продажи для аналогов под NN 1, 3 должны иметь значения 1 и 1,09 соответственно, так как дата предложения: декабрь 2015 года и апрель 2013 года, а не 1,04 и 1; значение корректировки на наличие ж/д ветки у аналога под N 3 должно быть 0,8772, а не 0,86, а дата предложения аналога под N 3 - январь 2014 года, не подтверждается принтскрином; в нарушение п.12 ФСО N 3 документы, предоставленные заказчиком, не подписаны уполномоченным лицом заказчика и не заверены в установленном порядке. Кроме того, в отчете нарушен принцип проверяемости, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
В связи с изложенным отчет <...> от <...> года N <...> при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 кадастровая стоимость принадлежащих ООО "Станкоблок" земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в размере 1 925 000 рублей (<...>), 5 916 000 рублей (<...>), 1 724 000 рублей (<...>) в экспертном заключении эксперта <...> от <...> года N <...>.
Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объектов на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года в размере 1 925 000 рублей (<...>), 5 916 000 рублей (<...>), 1 724 000 рублей (<...>) значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости тех же земельных участков в размере 4 859 073,05 рублей (<...>), в размере 12 403 611,20 рублей (<...>), в размере 4 351 356,62 рублей (<...>), что затрагивает права и обязанности ООО "Станкоблок", как плательщика земельного налога.
В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорных объектов с их рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписывалось принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263, действовавшего до 01.05.2018 года).
То есть, имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорных объектов рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 22.12.2017 года.
Возражения администрации г.Тулы, сославшейся на необходимость при оценке доказательств учитывать интересы всего общества, направленные на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Станкоблок" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2 785+/-18 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено сооружение (сквер с фонтаном, асфальтовым замощением), адрес объекта: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 1 925 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 8 560+/-32 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание (корпус цеха N 19), адрес объекта: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 5 916 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2 494+/-17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для закрепления фактически занимаемой территории завода, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке расположено нежилое здание (цех N 5, склад ИШП), адрес объекта: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 1 724 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО "Станкоблок" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 22.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
