Решение Воронежского областного суда от 20 декабря 2019 года №3а-655/2019

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N 3а-655/2019
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Аристовой Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лях Т.А. к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
установил:
представитель административного истца Кобяшев А.В. обратился в суд с названным выше административным иском, указав, что Лях Т.А. на праве собственности принадлежит здание, находящееся на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 508 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости, универсамы, расположенном по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 08.07.2019 в размере 2 824 154,88 руб.
Ссылаясь на то, что в настоящее время административный истец как собственник объекта капитального строительства обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО КФ "Управление инвестициями" N 274-19 от 31.07.2019, в размере 1 788 000 руб.
В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены администрация городского округа город Воронеж, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Воронежской области, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
До рассмотрения дела по существу административный истец Лях Т.А. подала в суд заявление об уточнении административных исковых требований, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 1 946 656 руб., определенном в заключении эксперта.
Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами ст. ст. 65 и 66 ЗК РФ, гл. III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Закон об оценочной деятельности в ст. 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 245 КАС РФ.
Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам.
Из материалов дела следует, что Лях Т.А. на праве собственности принадлежит здание, находящееся на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 508 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости, универсамы, расположенном по адресу: <адрес> (л.д. 8-12).
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Согласно пункту 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, Лях Т.А. вправе оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка как лицо, имеющее исключительное право его выкупа по выкупной цене исчисляемой из кадастровой стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2019 N КУВИ-001/2019-17441692 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 08.07.2019 определена в размере 2 824 154,88 руб. (л.д. 13).
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с нормами, установленными земельным и гражданским законодательством в Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет N 274-19 от 31.07.2019, выполненный оценщиком ООО консалтинговая фирма "Управление инвестициями" Грибановым Д.А., являющимся членом саморегулируемой организации ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (л.д. 14-74).
Указанным отчетом установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости в размере 1 787 652 руб.
Для определения рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с заключением эксперта N 9172/6-4 от 22.11.2019 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 08.07.2019 определена в размере 1 946 656 руб. (л.д. 122-139).
Заключение судебной экспертизы никем не оспаривалось, составлено лицом, обладающим правом на проведение судебных экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, его выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оценив заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд считает, что кадастровую стоимость земельных участков надлежит установить в размере, определенном в данном заключении.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 19 августа 2019 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.
В названном Постановлении также указано, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.07.2016 N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов. В то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами.
Имеющиеся различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и создают определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
Именно поэтому Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных статьей 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.
Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", который определяет массовую оценку недвижимости как процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
В отличие от массовой оценки недвижимости при применении сравнительного подхода к индивидуальной оценке недвижимости оценщик учитывает элементы сравнения, перечень которых определен в пункте 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.
По настоящему административному делу установленная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость объекта недвижимости в 1.4 раза, что судом в данном случае признается приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав административного истца.
С учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что выявленное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости, и определенной судом их рыночной стоимостью, применительно к положениям ч. 1 ст. 111 КАС РФ, не позволяет произвести распределение в пользу административного истца судебных расходов, понесенных для установления рыночной стоимости земельного участка, ввиду чего судебные расходы относятся на административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Лях Т.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 508 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости, универсамы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 июля 2019 г. в размере 1 946 656 (один миллион девятьсот сорок шесть тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей.
Датой подачи заявления считать 19 августа 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 20 декабря 2019 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка