Решение Нижегородского областного суда от 07 августа 2019 года №3а-652/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 августа 2019 года Дело N 3а-652/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 07 августа 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО1 ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1469181 рублей по состоянию на 02 декабря 2013 года; об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1619 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 890000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 12.07.2019 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указала о том, что у неё в собственности находятся объекты недвижимости: нежилое здание, с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., расположенное по адресу: Нижегородская <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1619 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>.
В отношении нежилого здания кадастровая стоимость установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 3504308,67 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с отчетом, выполненным ООО "<данные изъяты>" от 11.07.2019 года N25-ОКС/2019, рыночная стоимость здания составляет 1469181 рублей.
В отношении земельного участка кадастровая стоимость установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" в размере 1186079,40 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с отчетом, выполненным ООО "<данные изъяты>" от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019, рыночная стоимость земельного участка составляет 890000 рублей.
Оценщик ФИО6, которой проведена оценка здания и земельного участка и составлены отчеты, является действующим членом некоммерческого партнерства СРО "СФСО". Таким образом, оценка объектов недвижимости проведена лицом, которое обладает необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности. При таких обстоятельствах в рассматриваемой ситуации значительное расхождение между данными государственной кадастровой оценки стоимости недвижимости и рыночной стоимостью, определенной оценщиком, обусловлено характеристиками самих объектов.
Ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статью 402 НК РФ, статьи 126, 246 КАС РФ, административный истец ФИО2 просит удовлетворить заявленные требования.
Представитель административного истца ФИО1 К.А. в судебном заседании требования административного искового заявления поддержала. Заявила ходатайство о восстановлении процессуального срока на обращение с административным исковым заявлением в суд.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что в отношении объектов капитального строительства результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области". В отношении земельных участков результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области". Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" и выписку из Приложения 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области".
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд информацию, в которой указывается о том, что объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N внесен в Единый государственный реестр недвижимости 02.12.2013 года, а земельный участок с кадастровым номером N внесен в Единый государственный реестр недвижимости 31.03.2004 года.
Кадастровая стоимость объекта капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером N определена в соответствии с требованиями "Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", на площадь здания, составляет 3504308,67 рублей и внесена в ЕГРН 02.12.2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" в размере 1186079,40 рублей и внесена в ЕГРН 01.01.2015 года.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.
Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание универмага, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, а также земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1619+/-28,16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 29.07.2019 года, представленными по запросу суда.
Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.07.2019 года следует, что сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N внесены в ЕГРН 02.12.2013 года, а земельного участка с кадастровым номером N - 01.01.2015 года.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют. Срок на подачу административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N не пропущен.
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 02.12.2013 года в размере 3504308,67 рублей в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".
При таких обстоятельствах в отношении нежилого здания с кадастровым номером N применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 02.12.2013 года, что и просит административный истец. Надлежащим административным ответчиком в отношении данного требования будет являться ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
В отношении земельного участка с кадастровым номером N кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года N863 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области" по состоянию на 01.11.2013 года в размере 1186079,40 рублей. Применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N может быть оспорена по состоянию на 01.11.2013 года, что и просит административный истец. Надлежащими административными ответчиками в отношении данного требования будут являться Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, административный истец ФИО2 представила в суд два отчета об оценке: от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 и от 11.07.2019 года N25-ОКС/2019, составленные оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО6 (л.д.31-98, л.д.99-209).
Согласно отчету об оценке от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1619+/-28,16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 890000 (Восемьсот девяносто тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (л.д.75).
Согласно отчету об оценке от 11.07.2019 года N25-ОКС/2019 рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание универмага, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, составляет 1469181 (Один миллион четыреста шестьдесят девять тысяч сто восемьдесят один) рубль по состоянию на 02 декабря 2013 года (л.д.99-209).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд отчеты от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 и от 11.07.2019 года N25-ОКС/2019, составленные оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО6, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки - здания и земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6 отчетов). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8 отчетов).
В отчете об оценке от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 оценщиком дано подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1619+/-28,16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания. Земельный участок расположен в <адрес>. Приведены качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность. Согласно отчету земельный участок расположен внутриквартально, в ближайшей доступности расположены производственные здания, автостанция Уразовка, автозаправочные станции, продуктовый магазин, аптека, школа, детский сад, отделение почтовой связи. Фактическое использование на дату оценки - под здание магазина. Разрешенное использование земельного участка - для обслуживания здания. Инженерные коммуникации - электричество, отопление (л.д.41-43).
С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической, политической ситуации в Нижегородской области, анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект - земельные участки, предназначенные для коммерческого использования (л.д.50-52).
Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование земельного участка - под коммерческое назначение (л.д.57-58).
В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использования. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в населенных пунктах Нижегородской области, соответствующих по социально-экономическому развитию <адрес>, в котором находится и объект оценки. Указаны предложения на продажу земельных участков для размещения объектов коммерческого назначения (7 предложений) (л.д.52-54).
Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.54-57).
Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов (л.д.58-65).
При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок (л.д.69-75). Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 3 объекта-аналога (л.д.67). Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, расположенных в сети Интернет.
Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО N1 и ФСО N7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена оценщиком в размере 890000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года (т.1 л.д.196).
В отчете об оценке от 11.07.2019 N25-ОКС/2019 оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание универмага, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>. Указано, что объект оценки расположен внутриквартально. В ближайшей доступности расположены производственные здания, автостанция Уразовка, автозаправочные станции, продуктовый магазин, аптека, школа, детский сад, отделение почтовой связи, Краснооктябрьский районный суд, МФЦ. Фактическое использование: здание универмага, транспортная доступность: удовлетворительная, к объекту ведет дорога с твердым покрытием. Этажность - 1, год постройки - 1965 год, коммуникации - электроснабжение, отопление. Указаны сведения о конструктивном решении объекта. Физический износ здания определен в размере 35% (л.д.107-113).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - здания торгового назначения (л.д.118).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание, а также цены арендных ставок на объекты недвижимости коммерческого назначения (Нижегородская область, за исключением г.Нижнего Новгорода) (л.д.119-125). Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов коммерческого назначения на дату оценки - 02.12.2013 года, подобрано 6 предложений о продаже (л.д.120-121).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.126-129) и земельных участков (л.д.130-131).
Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве нежилого здания коммерческого назначения (здание универмага) (л.д.131-132).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Затратный подход не применялся в связи с отсутствием у оценщика достоверной информации о внешнем устаревании (л.д.135-136).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 1703025 рублей (л.д.136-157).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 0,2092. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 433030 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 1880342 рублей (приведена с учетом НДС) (л.д.158-169).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость с учетом НДС составила 1791684 рублей. При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость. Итоговая рыночная стоимость без учета НДС (которая может быть применена при оспаривании кадастровой стоимости) составила 1469181 рублей (л.д.170).
Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит применению рыночная стоимость таких объектов недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется. Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года NБС-4-21/8060 "Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС" (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 N03-05-04-01/27451, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 N<адрес> "О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения").
Исследовав представленные отчеты об оценке от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 и N25-ОКС/2019, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО N7, в отчетах содержится.
Оценщик ФИО6 является членом саморегулируемой организации оценщиков "Союз" "Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный номер 729. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.ФИО7 по программе "Оценка стоимости недвижимости", "Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" от 30.06.2013 года ПП N. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 16.07.2018 года N. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО "<данные изъяты>" (л.д.37, л.д.85-92, л.д.104-105, л.д.201-208).
Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке от 11.07.2019 года N31-ЗУ/2019 и N25-ОКС/2019, составленным оценщиком ООО "<данные изъяты>" ФИО6, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости здания и земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N в размере их рыночной стоимости.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - здания и земельного участка их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания и земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение ФИО2 в суд имело место 12.07.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N необходимо считать 12.07.2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 261 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание универмага, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1469181 (Один миллион четыреста шестьдесят девять тысяч сто восемьдесят один) рубль по состоянию на 02 декабря 2013 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1619+/-28,16 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 890000 (Восемьсот девяносто тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N считать 12.07.2019 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 09.08.2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка