Дата принятия: 30 апреля 2021г.
Номер документа: 3а-65/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 30 апреля 2021 года Дело N 3а-65/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,
с участием представителя административного истца Ивановой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Айвазяна А.З. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Айвазян А.З. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>,
- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.
В судебном заседании представитель административного истца Иванова Е.А. заявленные исковые требования поддержала.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц: ФГБУ "ФКП Росреестра", Администрации муниципального образования "Никулинское сельское поселение Калининского муниципального района Тверской области", извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, заинтересованные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направлены в суд письменные возражения со ссылкой на несоответствие представленного в дело отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценке и федеральным стандартам оценки.
Представителем заинтересованного лица Администрации муниципального образования "Никулинское сельское поселение Калининского муниципального района Тверской области" также направлены в суд письменные возражения, в которых полагал, что рыночная стоимость земельных участков, определенная отчетом об оценке, занижена.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-промышленного объекта, принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве - по 1/2) Айвазяну А.З. и Овасапяну М.В. участвующему в настоящем деле в качестве заинтересованного лица. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта являлся Тонких Е.А., участвующий в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-промышленного объекта, принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве - по 1/2) Айвазяну А.З. и Овасапяну М.В. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта являлся Тонких Е.А., участвующий в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-промышленного объекта, принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве - по 1/2) Айвазяну А.З. и Овасапяну М.В. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта являлся Тонких Е.А., участвующий в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для строительства торгово-промышленного объекта, принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве - по 1/2) Айвазяну А.З. и Овасапяну М.В. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта являлся Соболев А.В., участвующий в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования - для строительства комплекса зданий инфраструктуры придорожного комплекса, принадлежит на праве собственности Айвазяну А.З. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта являлся Журавлев И.Л., участвующий в настоящем деле в качестве заинтересованного лица.
Являясь правообладателем объектов недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.11.2016 N 20-нп.
Земельные участки с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.
Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость данных земельных участков определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере:
- земельного участка с кадастровым номером N - 6230241,24 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 6229723,21 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 11743154,46 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 4442086,95 руб.;
земельного участка с кадастровым номером N - 3595000 руб.
В подтверждение рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков на указанную дату составила:
- земельного участка с кадастровым номером N - 3891000 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 3891000 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 7781000 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - 1580000 руб.;
земельного участка с кадастровым номером N - 854000 руб.
Оценив представленный отчет об оценке в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.
Оценка произведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки, на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.
Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков промышленного назначения в Калининском районе Тверской области, к сегменту которых относятся объекты оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость оцениваемых объектов.
В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, копии объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Применение оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков метода корректировок (сравнения продаж) в рамках сравнительного подхода и отказ от применения затратного и доходного подходов при оценке в отчете обосновано.
Для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом оценщик отобрал три аналога, относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, сопоставимые с ними по ценообразующим факторам, цены которых скорректировал по итогам сравнения с оцениваемыми объектами и, согласовав полученные результаты, определилитоговые величины рыночной стоимости объектов оценки как средневзвешенные величины скорректированных цен аналогов.
Возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области не опровергают сведения, используемые при производстве оценки, а также выводы, содержащиеся в отчете об оценке, достоверность которых оценщик ФИО1, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, полностью подтвердила.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Неприменение повышающей корректировки на дату предложения/продажи оценщиком обосновано на странице 69 отчета. При этом аналитические сведения о снижении цен на недвижимость в основу расчетов оценщиком положены не были и носили информативный характер.
Достоверность используемых оценщиком исследований Агентства недвижимости "Finest Estate Group" о снижении уровня цен на недвижимость в 2015-2017 годах подтверждена скриншотом соответствующей страницы в сети Интернет, приобщенным к материалам дела.
Не применяя к аналогу N 3 корректировку на наличие электроснабжения, оценщик исходил из того, что земельный участок оценивается как условно свободный от всех улучшений, в том числе подключения к коммуникациям, учитывал только возможность подключения к ним, имеющуюся как у объекта оценки, так и у всех аналогов, что не противоречит пункту 20 ФСО N 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Соответствующее обоснование от применения данной корректировки приведено на страницах 71-72 отчета.
Содержащиеся в объявлении о продаже сведения о площади земельного участка - аналога N 2 были актуальны на дату оценки, что подтверждено скриншотами страницы с текстом данного объявления в сети Интернет, изменение сведений в тексте объявления в последующем на достоверность выводов оценщика не влияет.
Возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области относительно сведений, содержащихся на страницах 174, 181 и 244 отчета об оценке не относимы к представленному в настоящее дело отчету об оценке, изложенному на 119 страницах.
Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, суду не представлено.
Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости указанных в иске земельных участков участвующие в деле лица не заявили.
При таких обстоятельствах кадастровая стоимость данных объектов недвижимости должна быть определена в заявленном истцом размере, указанном в отчете об оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Айвазяна А.З. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере:
- участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 3891000 руб.;
- участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 3891000 руб.;
- участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 7781000 руб.;
- участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 1580000 руб.;
- участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, - 854000 руб.
Датой подачи заявления считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Решение суда составлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
