Решение Белгородского областного суда от 31 августа 2018 года №3а-65/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2018 года Дело N 3а-65/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Тимашовой Е.Н.,
с участием представителя административного истца Часовских С.И., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Шляхова С.И., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.,
в отсутствие административного истца Земзюлина А.В., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, представителя административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" по Белгородской области в лице филиала по Белгородской области,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Земзюлина Алексея Викторовича об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Земзюлин А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость следующих земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости:
- с кадастровым номером N, площадью 129 кв. м, участок N, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб., - в размере <данные изъяты> руб.;
- с кадастровым номером N, площадью 334 кв. м, участок N, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб., - <данные изъяты> руб.;
- с кадастровым номером N, площадью 115, 5 (116) кв. м, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб., - <данные изъяты> руб.;
- с кадастровым номером N, площадью 61 кв. м, кадастровой стоимостью, <данные изъяты> руб., - <данные изъяты> руб.
Требования обоснованы тем, что кадастровая стоимость указанных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной по заказу административного истца оценщиком ООО "ПиКо-Эксперт" в отчете об оценке от 27.10.2017 N336.107/17, что затрагивает права Земзюлина А.В., поскольку ведет к уплате земельного налога в завышенном размере.
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец не обращался.
Определением от 31.03.2018 по настоящему административному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, а также по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы было поручено эксперту-оценщику ООО "Центр независимой оценки "Триумф" Д.В.А. (<адрес>).
Ввиду неполноты проведенного исследования определением от 14.05.2018 по делу была назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручалось тому же эксперту.
По результатам проведенных экспертиз Д.В.А. составлены заключение N 140/18 от 30.03.2018 (первичная экспертиза) и дополнительное заключение эксперта N 186/18 от 29.05.2018 (дополнительная экспертиза).
Определением суда от 26.06.2018 признано недопустимым и исключено из доказательств по делу дополнительное заключение эксперта Д.В.А. от 29.05.2018 N 186/18, ввиду нарушения экспертом запрета, установленного в ч. 6 ст. 49 КАС РФ, на самостоятельный сбор материала - опрос риелторов города Старый Оскол, назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты Н.А.С. (<адрес>).
Административные ответчики: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, извещенные о судебном заседании своевременно и надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 31.07.2018 N 2017-РК/6928 и от 31.07.2018 N 2017-РК/6929), явку своих представителей в суд не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).
В судебном заседании представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ письменным заявлением 31.08.2018 уточнил требования, просил установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость следующих земельных участков в размере их рыночной стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером N - в размере <данные изъяты> руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N- <данные изъяты> руб.;
- земельного участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Уточнение размера рыночной стоимости основано на измененном отчете об оценке ООО "ПиКо-Эксперт", дата составления и номер которого совпадают с первоначально представленным административным истцом отчетом - от 27.10.2017 N 336.107/17.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области, заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области не возражали против права административного истца на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.
Установлено, что Земзюлин А.В. владеет на праве собственности следующими земельными участками:
- с 16.07.2008 земельным участком с кадастровым номером N, площадью 129 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, для обслуживания и реконструкции нежилого здания (магазина), расположенным по адресу: <адрес>, и земельным участком с кадастровым номером N, площадью 334 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, для обслуживания и реконструкции нежилого здания (магазина), расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.07.2008 N и N,
- с 28.06.2004 земельным участком с кадастровым номером N, площадью 115, 5 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, для обслуживания и реконструкции нежилого здания, расположенным по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2004 N,
- с 21.12.2005 земельным участком с кадастровым номером N, площадью 61 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, для обслуживания и реконструкции нежилого здания, расположенным по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 N.
Оспариваемая административным истцом по настоящему делу кадастровая стоимость земельных участков определена органом кадастрового учета по состоянию на 01.01.2016 согласно постановлению Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" и имеет вышеуказанные значения, что подтверждается отзывом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Белгородской области от 05.03.2018, а также выписками из ЕГРН от 01.09.2017 N31/ИСХ17-539917, от 04.09.2017 N31/ИСХ17-542296, от 01.09.2017 N31/ИСХ17-530552, от 01.09.2017 N31/ИСХ17-540576.
На основании части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В подтверждение рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N по состоянию на 01.01.2016 материалы дела содержат следующие доказательства: отчет об оценке ООО "ПиКо-Эксперт" N336.107/17 от 27.10.2017, второй отчет об оценке ООО "ПиКо-Эксперт" N336.107/17 от 27.10.2017, измененный после принятия настоящего административного иска, заключение эксперта Д.В.А. 140/18 от 30.03.2018, дополнительное заключение эксперта Д.В.А. N186/18 от 29.05.2018, заключение эксперта Н.А.С. N 067.04-0562 от 25.07.2018.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Оценив перечисленные доказательства рыночной стоимости земельных участков по правилам части 3 статьи 84 КАС РФ, суд отдает предпочтение заключению эксперта Н.А.С. N 067.04-0562 от 25.07.2018, признавая его единственным достоверным доказательством указанного юридически значимого обстоятельства, и отвергая иные представленные в материалы дела доказательства рыночной стоимости.
Как подтверждается заключением эксперта Н.А.С., рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N на 01.01.2016 является следующей: <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. соответственно.
Заключение эксперта Н.А.С. N 067.04-0562 от 25.07.2018 подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участков, основано на методологии федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Согласно части 4 статьи 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
В силу части 4 статьи 70 КАС РФ документы, представляемые в суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов.
Согласно статье 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", закрепляющей общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта, он не должен вводить в заблуждение, в отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки и иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В судебном заседании 24.04.2018 согласно протоколу данного судебного заседания представитель административного истца Часовских С.И. представил в материалы дела измененный отчет об оценке, на основании которого он впоследствии 31.08.2018 уточнил требования, выполненный тем же оценщиком ООО "ПиКо-Эксперт", дата составления и номер измененного отчета (от 27.10.2017 N336.107/17) совпадают с таковыми в первоначально представленном отчете. Из чего следует, что дата составления измененного отчета является недостоверной. Кроме того, как подтверждается объяснениями представителя Часовских С.И., отраженными в протоколе судебного заседания от 24.04.2018, новая оценка по измененному отчету не проводилась, измененный отчет является результатом корректировки приложенного к административному иску отчета. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что измененный отчет об оценке ООО "ПиКо-Эксперт" от 27.10.2017 N336.107/17 составлен не по итогам проведения оценки, а путем переработки другого отчета об оценке, в связи с чем, его нельзя признать достоверным доказательством согласно ч. 4 ст. 70 КАС РФ ввиду невыполнения требований к его составлению, предусмотренных как Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так и Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Определением Белгородского областного суда от 26.06.2018 дополнительное заключение эксперта Д.В.А. N186/18 от 29.05.2018 признано недопустимым и исключено из числа доказательств на основании ст.ст. 59, 61 КАС РФ.
Как следует из дополнительного заключения N 186/18 от 29.05.2018 (страница 34 названного заключения) эксперт Д.В.А. в основу своих выводов положил непроверяемую и ничем не подтвержденную информацию, полученную самостоятельно путем опроса неких неизвестных риелторов, чем нарушил положения части 6 статьи 49 КАС РФ о недопустимости самостоятельного сбора экспертом материалов. Такой сбор экспертом материала подменил под собой допрос риелторов как свидетелей по делу в порядке статей 69, 161 КАС РФ. В дополнительном заключении N 186/18 от 29.05.2018, на странице 4, указано, что данное заключение достоверно лишь в полном объеме, то есть использование части дополнительного заключения в отрыве от иных его частей невозможно (по указанию самого эксперта). При таких обстоятельствах и на основании статей 59, 61 КАС РФ дополнительное заключение является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств по настоящему административному делу.
Заключение эксперта Д.В.А. 140/18 от 30.03.2018 суд отвергает как доказательство ввиду его неполноты, которая не была восполнена дополнительной экспертизой вследствие признания дополнительного заключения недопустимым доказательством.
Как указано в заключении N 140/18 от 30.03.2018 эксперта Д.В.А., эксперт провел исследование, руководствуясь (помимо прочего) Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. При этом в нарушение подпункта "б" пункта 11 ФСО N7 Д.В.А. допустил расширение территории исследования без приведения мотивов такого расширения. Кроме того, в данном заключении N 140/18 от 30.03.2018 не получен в полном объеме ответ на вопрос о соответствии отчета об оценке необходимым требованиям, поскольку эксперт не привел недостатки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.
Вышеизложенное свидетельствует о неполноте заключения эксперта Д.В.А. N 140/18 от 30.03.2018.
Отчет об оценке N 336.107/17 не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается заключением эксперта Н.А.С. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В заключении экспертом Н.А.С. сделаны выводы о неполном соответствии отчета об оценке N 336.107/17 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
В исследовательской части экспертом подробно описаны выявленные в отчете об оценке нарушения, которые сводятся к ненадлежащему анализу рынка оценщиком ООО "ПиКо-Эксперт", выбору объектов для исследования, которые не могут быть использованы в качестве аналогов оцениваемых земельных участков, а также к неправильной корректировке цены объектов-аналогов. Выявленные недостатки описаны в достаточном объеме, позволяющем убедиться в их наличии и влиянии на итоговую величину рыночной стоимости.
Положительное экспертное заключение от 09.11.2017 N 631/11-17, выполненное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциации "Межрегиональный союз оценщиков", не опровергает по существу выводы эксперта Н.А.С. о том, что отчет об оценке от 27.10.2017 N 336.107/17 не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Вопреки утверждениям стороны административного истца об обратном, заключение эксперта Н.А.С. содержит анализ рынка земельных участков, расположенных в городе Старый Оскол, мотивы расширения территории исследования и выбора объектов-аналогов, расположенных в городе Белгород, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Эксперт Н.А.С. как в своем заключении, так и в письменных пояснениях на возражения стороны административного истца указал, что рынок земельных участков, предназначенных под магазины, в городе Старый Оскол не развит, недостаточно данных для составления представления о ценах предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, чем обосновано расширение территории исследования за счет территории города Белгорода. При ответе на вопрос о соответствии отчета об оценке N 336.107/17 требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт Н.А.С. подробно описал мотивы, по которым пришел к выводу о невозможности использования для целей оценки выбранные оценщиком аналоги ООО "ПиКо-Эксперт". Наличие иных объектов-аналогов, расположенных в городе Старый Оскол Белгородской области, которые можно было бы использовать для оценки рыночной стоимости земельных участков, относящихся к предмету спора,- не доказано, что также свидетельствует о достоверности и обоснованности выводов эксперта Н.А.С. об отсутствии достаточных аналогов в городе Старый Оскол и необходимости расширения территории исследования.
Эксперт Н.А.С. использовал информацию о структуре земельного фонда Белгородской области по состоянию 01.01.2011, поскольку более близкая к дате оценки соответствующая информация отсутствует.
Как отражено в протоколе судебного заседания от 15.08.2018 представителю административного истца предлагалось сформулировать вопросы эксперту Н.А.С., которые возникли по результатам экспертизы, и предоставить их до 15 часов 16.08.2018, при том, что с заключением эксперта Н.А.С. представитель административного истца был ознакомлен 13.08.2018 с применением фотофиксации, а извещение о возможности ознакомления с данным заключением было получено им 30.07.2018, что подтверждается распиской на заявлении об ознакомлении и отчетом о доставке смс-сообщения. По устно заявленным в судебном заседании 15.08.2018 доводам представителя административного истца эксперт Н.А.С. предоставил суду письменные пояснения, которые повторяют содержание его заключения.
Несмотря на то, что предложение суда о постановке перед экспертом вопросов представителем административного истца было проигнорировано, в судебном заседании 31.08.2018 названный представитель настаивал на вызове эксперта для допроса, повторяя ранее заявленные доводы, по которым эксперт высказался как в заключении, так и в дополнительных пояснениях. В связи с чем, суд посчитал безосновательным ходатайство о повторном вызове эксперта Н.А.С.
Ходатайство представителя административного истца о назначении дополнительной экспертизы отклонено судом протокольным определением от 31.08.2018 ввиду отсутствия предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для проведения такой экспертизы.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом Н.А.С. по результатам повторной экспертизы.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с чем, резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска - 08.02.2018 (дата обращения в суд).
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Земзюлина Алексея Викторовича об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления Земзюлина Алексея Викторовича о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 08.02.2018.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 05.09.2018.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка