Решение Самарского областного суда от 26 февраля 2019 года №3а-651/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 февраля 2019 года Дело N 3а-651/2019
Самарский областной суд в составе:
Председательствующего судьи Родиной Т.А.
При секретаре Матвеевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-651/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" по доверенности Филатовой М.А.,
Установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной рыночной стоимости в размере 2 846 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N- в размере 4 708 000 руб.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на вышеуказанных земельных участках, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа или арены спорных земельных участков.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Филатова М.А. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Администрация г.о. Самара, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ФГБУ ФКП "Росреестра" по Самарской области представило письменные пояснения.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Меркурий" требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на земельных участках с кадастровым номером N площадью 2 620 кв. м. расположенного по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером N площадью 1 584 кв. м. расположенного по адресу: <адрес>.
Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Правообладателем земельного участка с кадастровым номером N является муниципальное образование городской округ Самара, сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером N отсутствуют.
Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 г. N 618, предусмотрено определение цены земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, исходя из кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена по состоянию на 14 сентября 2017 года в соответствии с приложением N 2 к Постановлению Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 года и составила: в отношении земельного участка с кадастровым номером N- в размере 3 645 766,08 руб. по состоянию на 6 августа 2018 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером N- в размере 6 030 244,40 руб. по состоянию на 2 июля 2018 года
Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 3 декабря 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.
Комиссия свои решением от ДД.ММ.ГГГГ N отклонила заявление, после чего, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 2 июля 2018 года и 7 августа 2018 года, срок для обращения в суд с административным исковым заявлением обществом не пропущен, поэтому требования общества о восстановлении пропущенного срока являются излишне заявленными.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 3 октября 2018 года независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Гранд Истейт" ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 6 августа 2018 года составила 2 846 000 руб.
Отчетом об оценке N от 3 октября 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 2 июля 2018 года составила 4 708 000 руб..
Изучив представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что они выполнены в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Величина рыночной стоимости спорных земельных участков определена оценщиком с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности. Описание объектов оценки произведено на основании документов, представленных заказчиком оценки.
В качестве сегмента рынка оценщиком определен сегмент рынка земельных участков производственно-складского назначения.
Для расчета стоимости земельных участков оценщик применил метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.
Используя данные об объектах-аналогах из интернет-сайтов, оценщик в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки производственно-складского назначения, расположенных в Кировском и Советском районах г. Самары, сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Сравнив исследуемые объекты с объектами аналогами по основным элементам сравнения, оценщик для сглаживания различий между объектами-аналогами и объектом оценки применил корректировки на изменение цен датами сделки и оценки, на район города, на наличие железнодорожной ветки, на площадь, после чего определилвеличину рыночной стоимости земельных участков путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В письменных пояснениях оценщик указал, что в тексте объявлений объектов-аналогов N 1 и N 2 указано, что рядом с участками расположена железнодорожная ветка. Вместе с тем, в отчете им указано об отсутствии у этих аналогов железнодорожной ветки, и связано это с тем, что наличие железнодорожной ветки на соседнем земельном участке не означает однозначную возможность ее использования, поскольку железнодорожная ветка принадлежит другому лицу. Содержащаяся в объявлении относительно аналога N 2 информация о возможности рассмотрения вопроса о продаже участка как готового бизнеса в связи с тем, что на участке располагаются арендаторы, стабильно приносящие доход, не влияет на стоимость объектов оценки, поскольку каждый аналогичный участок, выставленный на продажу, возможно использовать под склад или автостоянку.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе рассмотрения дела сторонами не приведено замечаний к отчетам об оценке, не представлено доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах. Ходатайств о назначении судебной экспертизы от сторон не поступило, оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.
Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года и на 6 августа 2018 года, то есть на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размерах, определенных отчетами об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 3декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 620 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 2 июля 2018 года в размере 4 708 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 584 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 6 августа 2018 года в размере 2 846 000 рублей.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 3 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка