Решение Тульского областного суда от 23 июля 2018 года №3а-650/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 июля 2018 года Дело N 3а-650/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Мишиной М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-650/2018 по административному исковому заявлению Шамаева Александра Викторовича к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Шамаев А.В. обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков:
КН <...>, площадью 8 850+/-33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес>
КН <...>, площадью 2 976+/-19 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес>
равной их рыночной стоимости в размере 5 252 652 рубля (<...>) и в размере 1 766 316 рублей (<...>). Полагает, что утвержденная актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от <...> года и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 12.01.2018 года в размере 16 641 540 рублей (<...>) и в размере 5 596 070,40 рублей (<...>) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога. Рыночную стоимость земельных участков обосновывает отчетом <...> от <...> года N <...>.
В судебное заседание административный истец Шамаев А.В. не явился, административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, администрация г. Тулы представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Администрацией города Тулы представлены письменные возражения относительно заявленных административных исковых требований.
На основании ч. 4 ст.247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что Шамаев А.В. является собственником земельных участков:
<...>, площадью 8 850+/-33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года);
<...>, площадью 2 976+/-19 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес> (право собственности зарегистрировано <...> года).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Указанные выше участки были поставлены на кадастровый учет <...> года, в связи с чем в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2016 года, включены быть не могли.
В этой связи величина рыночной стоимости данного земельного участка должна быть определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Согласно ч. 2 п. 1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113, при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.
Пунктом 2.1.3 Методических указаний определено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 12.01.2018 года в соответствии с актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от <...> года б/н путем умножения площади земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости - 1 880,40 рублей за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области"), и установлена в размере 16 641 540 рублей (<...>) и в размере 5 596 070,40 рублей (<...>). В качестве основания определения кадастровой стоимости участка актом ФКП указано "образование нового земельного участка".
Сведения о вышеуказанной стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 12.01.2018 года.
С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратился к <...> В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> года N <...>, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 12.01.2018 года составляет 5 252 652 рубля (<...>) и 1 766 316 рублей (<...>).
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, указанные земельные участки являются объектами налогообложения, при этом налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <...>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> года N <...>, отчет от <...> года N <...>, выполненный <...>, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года в части статьи 11; не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО N 3, п.8б ФСО N 3, п.8ж ФСО N 3, п.12 ФСО N 3, рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается и определена экспертом по состоянию на 12.01.2018 года в размере 7 149 000 руб. (<...>) и 2 404 000 руб. (<...>).
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки составляет 15 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Эксперт <...> является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Заключение основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета специальным ФСО. Экспертом мотивировано использование сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости земельных участков.
По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета <...> от <...> года N <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.
Как отмечено экспертом и следует из отчета <...>, по тексту отчета имеются ссылки на устаревшие ФСО, отсутствует справка заказчика о наличии и составе коммуникаций на объекте оценки, что не позволяет проверить правильность применения соответствующих корректировок; при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом отсутствуют обоснования применения и величина используемых корректировок; по мнению эксперта, содержание отчета вводит в заблуждение заинтересованных лиц ввиду того, что в отчете указано, что аналоги под номерами 1 и 3 расположены в областном центре, в то время, как они расположены в 10 и 20 км от города; в отчете нет точных адресов объектов - аналогов; оценщик использует данные справочника за 2014 год, в то время, как дата оценки - 12.01.2018 года и имеются более "свежие" справочники; документы, предоставленные заказчиком, не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке. Имеющиеся в отчете ошибки привели к искажению данных об итоговых величинах.
В связи с изложенным отчет <...> от <...> года N <...> при определении рыночной стоимости земельных участков за основу взят быть не может.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость принадлежащих Шамаеву А.В. земельных участков определена по состоянию на 12.01.2018 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в размере 7 149 000 рублей (<...>) и в размере 2 404 000 рублей (<...>) в экспертном заключении от <...> года эксперта <...>.
Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объектов на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 12.01.2018 года в указанном выше размере значительно ниже кадастровой стоимости тех же земельных участков, что затрагивает права и обязанности Шамаева А.В., как плательщика земельного налога.
В нашем случае расхождение кадастровой стоимости спорных объектов с их рыночной стоимостью составило более 30 %. А именно при превышении этого предела расхождений комиссиям по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписано принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по отчету о его оценке (п.20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года N 263).
То есть, имеющееся превышение кадастровой стоимости над рыночной указывает на наличие ошибки при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорных объектов рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При этом, так как кадастровая стоимость земельных участков была установлена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546, вина ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в неправильном определении такой стоимости исключается. Другие действия (решения) ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в рамках данного дела не оспаривались.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению, при этом надлежащим ответчиком является правительство Тульской области.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 28.05.2018 года.
Возражения администрации г. Тулы, сославшейся на необходимость при оценке доказательств учитывать интересы всего общества, направленные на стабильное и прогнозируемое финансовое обеспечение деятельности государства и муниципальных образований, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Шамаева Александра Викторовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 8 850+/-33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 7 149 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2 976+/-19 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: складской комплекс, объекты складских предприятий и складская база, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 2 404 000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 28.05.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка