Решение Ростовского областного суда от 19 октября 2017 года №3а-649/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 19 октября 2017 года Дело N 3а-649/2017
 
Именем Российской Федерации
19 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Найденовой З.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
у с т а н о в и л :
Комитет по управлению имуществом г.Волгодонска обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков от 19.06.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сославшись на следующие обстоятельства. ООО «Волгодонской комбинат древесных плит» (далее - ООО «ВКДП») является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 31.05.2016, земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 01.01.2014.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19.06.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельных участков рыночной стоимости, кадастровая стоимость земельных участков существенно снижена (на 58, 3 %, 55, 2 %, 53, 7%). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки №3, 7, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя КУИ г.Волгодонска в соответствии с правилами статьи 150 КАС РФ.
Представитель Управления Росреестра Ростовской области - Шапошникова Ю.А., действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.
Представитель ООО «ВКДП» - Титарчук С.Г., действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.
Выслушав представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО «ВКДП» является собственником:
- земельного участка площадью 436 377 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственная база;
- земельного участка площадью 18 584 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - выставочные и торгово-выставочные залы и комплексы торговой и (или) выставочной площадью 2 000 кв.м.;
- земельного участка площадью 9 002 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - выставочные и торгово-выставочные залы и комплексы торговой и (или) выставочной площадью 2 000 кв.м.;
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определены на основании постановления Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 органом кадастрового учета. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 31 мая 2016 года составила 519 650 822, 91 рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установленная органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила 67 860 591, 04 рублей и 34 283 486, 86 рублей соответственно.
6 июня 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке № 9 от 26 апреля 2017 года (л.д. 34-176 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 31 мая 2016 года составляет 216 879 369 рублей, земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года - 30 403 424 рублей и 15 879 528 рублей соответственно.
В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемые даты, оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов. Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах 19, 23, 27. Применены корректировки на торг, на условия продажи, на величину общей площади, на инженерное обеспечение. В отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН также применена корректировка на наличие железнодорожной ветки.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 58, 3 %, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 55, 2%, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 53, 7%.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.
Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Протоколом заседания Комиссии №12 от 19 июня 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статей 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объектов оценки (земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете № 9 от 26.04.2017 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 9 октября 2017 года) сделал вывод:
стоимость объектов оценки (земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете № 9 от 26.04.2017 года подтверждается;
оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета;
нарушение требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допущено;
допущены иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно;
ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.
В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено.
Эксперт, выявив в рамках проведения экспертизы указанные в заключения нарушения федеральных стандартов оценки, посчитал необходимым провести самостоятельный расчет рыночной стоимости каждого участка (л.д. 30-32, 44-45, 54-55 том 2) с целью качественной проверки вывода оценщика о рыночной стоимости для ответа на вопрос о подтверждении или неподтверждении стоимости.
Расчеты эксперта о конкретной рыночной стоимости подтверждают суждения оценщика в отчете о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка, расчеты оценщика и эксперта приводят к однопорядковому размеру стоимости, в незначительном отклонении (в пределах диапазона допустимой погрешности), что не свидетельствует о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.
В результате исследования доказательств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения незаконным, в том числе по критерию существенности нарушений права и интересов органа местного самоуправления (и защищаемых интересов муниципального бюджета) с учетом заключения эксперта, заявление не подлежит удовлетворению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 июня 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере их рыночной стоимости.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска 55 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка