Дата принятия: 26 августа 2020г.
Номер документа: 3а-648/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 26 августа 2020 года Дело N 3а-648/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Мухиной А.В.,
с участием представителя административного истца индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зацаринина А.В. - Лёликова А.А., действующего на основании доверенности от 01 июня 2020 года, представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки" Труднова А.Ю., действующего на основании доверенности от 16 сентября 2019 года N 24,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зацаринина А.В. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 040 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 838 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 760 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 4 950 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 16 940 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере
15 585 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года.
В обоснование заявленных требований индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - ИП глава КФХ)
Зацаринин А.В. указал, что данные земельные участки находятся как в собственности, так и в аренде.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября года N 1014-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Саратовской области, в том числе утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в размере 13 860 000 рублей, 13 090 000 рублей, 46 585 000 рублей соответственно.
Вместе с тем рыночная стоимость указанных выше земельных участков по состоянию, согласно отчётам об оценке ООО "Средневолжская оценочная компания" N 0214-2020/1 и N 0214-2020/2 от 25 мая 2020 года, определена в размере 4 950 000 рублей, 15 585 000 рублей, 4 838 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося правообладателем земельных участков, вынужденного оплачивать налоговые обязательства и арендные платежи в большем размере.
Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленное требование.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска.
Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации), а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, ИП глава КФХ Зацаринин А.В. является собственником и арендатором земельных участков с кадастровым номером N, земельных участков с кадастровыми номерами N на территории Святославского муниципального образования Самойловского района Саратовской области.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 30 января 2018 года N 62-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2019 году", положением о комитете по управлению имуществом Саратовской области, утвержденным постановлением Правительства Саратовской области от 23 мая 2018 года N 280-П, принят отчёт государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 04 октября 2019 года N 64-2019-002.
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября года N 1014-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января
2019 года, в том числе утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 13 860 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определена по состоянию на 20 декабря 2019 года соответственно в размере 13 090 000 рублей и 46 585 000 рублей (том N 1 листы дела N 16, 17, 18).
Таким образом, в отношении указанных земельных участков проведена государственная кадастровая оценка, участки были включены в перечень объектов, подлежащих такой оценке.
Часть 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу положений части 4 статьи 14 Закона N 237-ФЗ следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2019 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона N 237-ФЗ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков ИП глава КФХ Зацаринин А.В. представил в суд отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков N 0214-2020/1 и N 02147-2020/2 от 25 мая 2020 года, составленные
ООО "Средневолжская оценочная компания", в которых рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, определена в размере 4 950 000 рублей, 15 585 000 рублей, 4 838 000 рублей.
Согласно положениям пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" отчёт об оценке объекта недвижимости, необходимо проверять на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи
1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик ООО "Средневолжская оценочная компания" ФИО5, составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 26 июня 2018 года N 01537, ответственность его застрахована в АО "Страховое общество газовой промышленности", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 28 февраля 2018 года N 004021-1. Ответственность ООО "Средневолжская оценочная компания" застрахована в АО "Страховое общество газовой промышленности".
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Оценщиком при составлении отчёта применен сравнительный подход при расчёте стоимости объектов оценки, отказ от и доходного и затратного подходов мотивированно обоснован.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиками приведена в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: передаваемые права, ограничения (обременения) этих прав, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка (скидка к ценам предложений, дата предоставления информации), расстояние до областного центра, расположение относительно пунктов и переработки сельскохозяйственной продукции, наличие подъездных путей с твердым покрытием, степень заброшенности земельного участка, физические характеристики объекта.
Учитывая основные характеристики оцениваемых земельных участков, в качестве объектов-аналогов оценщиком использовались предлагаемые к продаже земельные участки категории земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, расположенные в Лысогорском районе Саратовской области, Турковском муниципальном районе Саратовской области, Романовском районе Саратовской области, Калининском районе Саратовской области и наиболее сопоставимые по основным пенообразующим факторам с оцениваемыми объектами.
Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчёту, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчётах.
Для сравнения оценщики выбрал четыре объекта-аналога, составил таблицу сравнения, приложил копии страниц печатных изданий и скриншоты объявлений со страниц сайтов, представил карту местоположения объектов оценки и объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применённые оценщиками объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на условия рынка, расположение относительно пунктов приема, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, наличие подъездных путей с твердым покрытием, физические характеристики объекта.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельных участков с кадастровыми номерами 64N определена в размере 4 950 000 рублей, 15 585 000 рублей, 4 838 000 рублей.
Основания для выводов о недостоверности отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости в отношении названного земельного участка по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу части 4 статьи 18 Закона N 237-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зацаринина А.В. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 040 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 838 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4 760 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 950 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 16 940 000 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 585 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2019 года.
Датой подачи заявления считать 03 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
