Решение Московского областного суда от 17 января 2018 года №3а-647/2017, 3а-33/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 3а-33/2018
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Подкопаевой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива-колхоза "Красная нива" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
сельскохозяйственный производственный кооператив-колхоз "Красная нива" обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства площадью 168 696 кв. метров с кадастровым номером 50:12:0060116:0002, расположенного по адресу: <данные изъяты> с восточнее д. Еремино.
В обоснование требований административный истец указывает, что владеет объектом недвижимости на правах аренды по договору <данные изъяты> от <данные изъяты>. На земельном участке расположены объекты недвижимости принадлежащие на праве собственности колхозу. С размером стоимости государственной кадастровой оценке административный истец не согласен, находит ее необоснованно завышенной. Поскольку, колхоз является правообладателем объектов недвижимости, возведенных на арендуемом земельном участке, и имеет преимущественное право его приобретение, размер стоимости будет зависеть от кадастровой стоимости объекта. В качестве доказательства размера рыночной стоимости 119 549 000.00 рублей представляет отчет <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО "Колумб".
Представитель административного истца в ходе рассмотрения дела, на основании результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы с учетом дополнений изменил требования в части размера установления кадастровой стоимости объекта и просил установить в качестве новой кадастровой стоимости рыночную стоимость участка в размере 196 321 695.00 рублей.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. не возражал против права административного истца на установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, однако полагал, что заключение судебной оценочной экспертизы с учетом представленного экспертом дополнения выполнено с нарушениями, которые возможно повлияли на определенную экспертом итоговую величину стоимости. Оставил разрешение данного спора на усмотрение суда.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>, Министерство экологии и природопользования <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, заслушав эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства площадью 168 696 кв. метров с кадастровым номером 50:12:0060116:0002, расположенного по адресу: <данные изъяты> с восточнее д. Еремино. Данный участок предоставлен на основании договора аренды <данные изъяты>от <данные изъяты> сроком на 49 лет.
На земельном участке расположены нежилые строения и сооружения принадлежащие на праве собственности административному истцу.
Распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории <данные изъяты>, проведенной по состоянию на <данные изъяты>. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости земельного участка, следует что, оспариваемая кадастровая стоимость участка определена по состоянию на <данные изъяты> в размере 684 134 819.28 рублей.
Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка напрямую затрагивают права и обязанности административного истца при осуществлении права выкупа участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по <данные изъяты>.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <данные изъяты> заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта отклонено.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
СПКК "Красная нива" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости был представлен ранее направлявшийся в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчет <данные изъяты> об оценке подготовленный оценщиком ООО "КК Прагматика", согласно которого рыночная стоимость участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составляет 119 549 000.00 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений <данные изъяты> предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта, поэтому министерство полагало, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимая оценочная компания "Профит Лайн" Курепову М. М..
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка экспертом определена в размере 148 600 424.00 рублей.
С экспертным заключением не согласилось министерство имущественных отношений <данные изъяты>, подвергло его сомнению, представитель в письменных объяснениях указал на наличие нарушений федеральных стандартов об оценке и федерального законодательства об оценочной деятельности экспертом при проведении экспертизы.
По результатам пояснений данных экспертом Куреповым М.М. в ходе судебного заседании <данные изъяты> эксперт согласился с наличием недочетов в заключении, в том числе допущенной технической ошибки по размещению некорректного скриншота одного из объектов аналогов принятого в расчетах. Суд, с учетом мнения сторон, для исправления недостатков счел возможным поручить эксперту составление дополнения к экспертному заключению.
Суду представлено дополнение (том3), размер рыночной стоимости объекта экспертом определен в 196 321 695.00 рублей.
В судебном заседании эксперт Курепов М.М. полностью поддержал экспертное заключение <данные изъяты>/Э и пояснил, что в ходе подготовки дополнения к заключению он произвел замену объекта аналога, ввел необходимые корректировки и провел анализ характеристик объектов исследования и аналогов на предмет соответствия требованиям классификации складских объектов. В дополнении к заключению экспертом рассчитана рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями ФСО и ФЗ "Об оценочной деятельности" и с учетом замечаний Министерства имущественных отношений МО.
Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом дополнения и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КК "Прагматика", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "КК "Прагматика", а по результатам судебной экспертизы.
Доводы представителей административного ответчика в лице Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, изложенные в письменных пояснениях на экспертное заключение суд, находит субъективными, основанными на личном мнении представителей стороны, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
Оснований для удовлетворения заявленного представителями министерства ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта суд не усмотрел, поскольку каких-либо достоверных и достаточных доказательств не достоверности определенной экспертом стоимости суду не представлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны выводы и получены ответы на поставленные судом вопросы.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию является <данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с <данные изъяты>, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление сельскохозяйственного производственного кооператива-колхоза "Красная нива"- удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства площадью 168 696 кв. метров с кадастровым номером 50:12:0060116:0002, расположенного по адресу: <данные изъяты> с восточнее д. Еремино по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 196 321 695.00 рублей.
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> о пересмотре их кадастровой стоимости считать <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка