Решение Ростовского областного суда от 31 октября 2017 года №3а-646/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 октября 2017 года Дело N 3а-646/2017
 
Именем Российской Федерации
31 октября 2017 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием представителя Правительства Ростовской области Скрипаленко Ю.П., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СДК «Роствертол» к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «СДК «Роствертол» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 105 617 248, 51 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 53 479 000 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Представитель ООО «СДК «Роствертол» Волкова А.С., надлежаще извещённая о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила письменное ходатайство, в котором просила о рассмотрении дела без своего участия, заявленные требования поддержала.
Представитель Правительства Ростовской области Скрипаленко Ю.П. в судебном заседании право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривала, при этом полагала, что отчёт об оценке нельзя признать в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости, считала возможным установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой в заключении проведённой по делу судебной экспертизы.
В ранее поданных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на недостатки отчёта об оценке, лишающие его доказательственного значения.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н. возражал против удовлетворения административных исковых требований как на основании отчёта об оценке, так и в размере, определённом экспертом, представил письменные возражения на заключение эксперта, в которых указал, что оно имеет недостатки, в связи с чем его выводы не могут быть положены в основу судебного решения, а необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельного участка приведёт к снижению доходной части муниципального бюджета.
В письменных возражениях на административное исковое заявление Администрация г. Ростова-на-Дону указала, что представленный административным истцом отчёт об оценке не может служить допустимым доказательством по делу, поскольку он не соответствует действующему законодательству и федеральным стандартам оценки, а именно: объекты-аналоги №№ 2, 3, 4 существенно отличаются по площади от спорного земельного участка и не являются схожими; дата размещения объявления о продаже объекта-аналога № 2 более, чем на один год отличается от даты определения кадастровой стоимости; оценщиком выбрано ограниченное количество аналогов без надлежащего обоснования, что влечёт установление необоснованного размера рыночной стоимости.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации дворца культуры, площадью 6697 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью ООО «СДК «Роствертол»» (т. 1 л.д. 14, 15 - 17).
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 30 декабря 2002 года (л.д. 15 - 17).
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 105 617 248, 51 руб. (л.д. 18).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
При этом в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно отчёту оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО от 9 июня 2017 года № 636-05-2017-Р/61 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 53 479 000 руб. (т. 1 л.д. 20 - 81).
5 июля 2017 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, представив, в том числе, вышеуказанный отчёт оценщика и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков от 11 июня 2017 года № 74/11062017/01, полученное на указанный отчёт об оценке, согласно которому отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте, подтверждается (т. 1 л.д. 82 - 97).
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 17 июля 2017 года № 11-31/2017-120 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав на наличие недостатков в отчёте об оценке (т. 1 л.д. 100 - 102).
Комиссия в решении указала, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 %, а именно 49, 4 %, при этом комиссией установлено, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Так, в нарушение пункта 8 ФСО № 3 оценщик не обосновал применение методов в рамках подходов; при определении корректировки на местоположение оценщик неверно ранжировал объекты- аналоги, расположенные в районах, которые нельзя отнести к строке «центры административных районов города», в связи с чем корректировка рассчитана неверно, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3; оценщик немотивированно внёс корректировку на транспортную доступность для аналога № 1 в размере 10 %, что свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО № 3.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая выводы комиссии, возражения Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно достоверности указанного отчёта (т. 1 л.д. 189 - 192, 193 - 199), а также исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (т. 1 л.д. 200 - 201, 210 - 213, 214 - 216).
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО от 2 октября 2017 года № 433-Э/2017 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 56 462 000 руб. (т. 2 л.д. 6 - 119).
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и объектов исследования в цены объектов-аналогов вводились соответствующие корректировки. Возражая против выводов экспертного заключения, Администрация города Ростова-на-Дону ссылается на то, что оно является недостоверным доказательством по делу, так как, по её мнению, отобранные экспертом объекты-аналоги не позволяют корректно определить действительную рыночную стоимость земельного участка, поскольку в объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствуют их кадастровые номера, объекты-аналоги существенно отличаются от объекта исследования по площади, эксперт не привёл надлежащего обоснования корректировки на условия рынка, не применил корректировку на транспортную доступность.
Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.
Так, определяя сегмент рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что спорный земельный участок относится к землям под офисно-торговую застройку, при этом исследуемый земельный участок относится к активному рынку, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется высоким уровнем торговой активности, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией, относится к числу объектов, характеризующихся большим спросом.
В числе наиболее важных факторов стоимости, влияющих на стоимость земельных участков, эксперт указал: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, масштаб (общая площадь), экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики), наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, другие характеристики, влияющие на стоимость.
Для исследования рынка предложений экспертом была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям: дата предложения объектов в период с 21 сентября 2012 года по 1 ноября 2013 года, площадью от 500 до 20 000 кв. м, с указанием стоимости предложения.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт пришёл к выводу, что средняя цена продажи 1 кв. м по г. Ростову-на-Дону для земельных участков, наиболее близких по основным ценообразующим факторам с объектом экспертизы, составляет 9 642 руб., интервал значений составляет от 5 000 руб. до 14 286 руб. за 1 кв. м, интервал значений без учёта минимального и максимального значения стоимости земельных участков составляет от 7 516 руб. до 12 500 руб. за 1 кв. м. Такой разброс цен можно объяснить уникальностью каждого объекта недвижимости, его особенными характеристиками, а также влиянием ценообразующих факторов.
Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал 3 аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам: по местоположению - находятся в непосредственной близости от объекта экспертизы, по категории земель - земли населённых пунктов, по назначению - коммерческое назначение (офисно-торговая застройка).
По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность земельного участка инженерными сетями, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование применения или неприменения конкретных корректировок.
В частности, обосновывая корректировку на условия продажи, эксперт указал, что данная корректировка подразумевает изменение стоимости объекта недвижимого имущества в зависимости от условий продажи, которые являются рыночными. Реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако в ряде случаев цена оферты и цена сделки могут совпадать.
Используя значения корректировок, приведённые в справочной литературе для активного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку, эксперт ввёл для всех аналогов понижающую корректировку в размере-8 %.
Имеющиеся различия в площади отобранных экспертом объектов- аналогов скорректированы посредством применения соответствующей поправки. Корректировка на размер общей площади выполнена с учётом того, что стоимость 1 кв. м с ростом общей площади продаваемых объектов снижается нелинейно.
Расчёт корректировки производился по формуле с учётом коэффициента торможения цены в размере-0, 07058, в результате чего для объекта-аналога № 1 экспертом введена понижающая корректировка (-9, 90 %), для объекта - аналога № 2 - понижающая корректировка (-9, 22 %), для объекта-аналога № 3 - понижающая корректировка (-12, 20 %).
Отказываясь от применения корректировки на транспортную доступность, эксперт указал, что наличие транспортной доступности оказывает влияние на стоимость земельных участков и в основном имеет значение за пределами населённых пунктов. В данном случае у эксперта отсутствует информация, свидетельствующая о различии в транспортной доступности между объектом экспертизы и объектами-аналогами, в связи с чем основания для внесения указанной корректировки отсутствуют.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности заключения эксперта, поскольку в нём подробно разъяснены основания применения и показатели подлежащих применению корректировок. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Довод Администрации города Ростова-на-Дону о недостоверности информации об объектах-аналогах по причине отсутствия в объявлениях о продаже земельных участков данных об их кадастровых номерах, не может быть принят во внимание. Как правило, такая информация предоставляется только на стадии переговоров о покупке объектов недвижимости, в объявлениях такая информация не указывается. Так как определение рыночной стоимости объектов экспертизы проводится на ретроспективную дату, у эксперта отсутствовала возможность получения дополнительной информации от собственников участков и их представителей.
В то же время Администрацией города Ростова-на-Дону не представлены объявления о продаже объектов, которые содержали бы указание на кадастровые номера земельных участков и были бы более сопоставимы с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам, чем аналоги, приведённые в заключении эксперта.
Доводы представителя Администрации города Ростова-на-Дону о том, что определённая экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости занижена, противоречат содержанию экспертного заключения и не подтверждены доказательствами того, что рыночная стоимость земельного участка выше той, что отражена в экспертном заключении, в связи с чем они не могут быть приняты судом во внимание.
Ссылки Администрации города Ростова-на-Дону на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Замечания комиссии, возражения Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
Положительное экспертное заключение, полученное на указанный отчёт об оценке, является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В данном случае из экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте об оценке, подтверждается.
Вместе с тем в заключении указано, что в ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводилось исследование работы, выполненной оценщиком, в пределах предоставленной документации. Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчёте достоверно, при проведении экспертизы отчёта экспертом не проводится повторная оценка.
Таким образом, указанное экспертное заключение не является отчётом об оценке и не подменяет его. Подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не является установленной экспертом стоимостью и основано исключительно на подходах и методах, использованных оценщиком при проведении оценки, а также на проведённых оценщиком расчётах и его результатах. Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённого в проверяемом отчете, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.
С учётом изложенного отчёт оценщика, имеющий выявленные в ходе судебного разбирательства недостатки и несоответствия федеральным стандартам оценки, вместе с положительным экспертным заключением, в котором отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, суд не может принять в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление ООО «СДК «Роствертол» об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определённом в заключении эксперта, который суд признаёт экономически обоснованным.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия Управления Росреестра по Ростовской области в деле в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 5 июля 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 3 октября 2017 года № 276 и экономического обоснования стоимости оказания услуг (т. 2 л.д. 2 - 4) усматривается, что стоимость экспертизы в размере 35 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения главы 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».
В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против выводов судебной оценочной экспертизы Правительство Ростовской области не возражало, а также учитывая, что доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости не имеется, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, а, следовательно, судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
В связи с этим сумма 35 000, 00 руб., внесённая административным истцом на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертной организации ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую судебную оценочную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации дворца культуры, площадью 6697 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 56 462 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 июля 2017 года.
За счёт денежных средств, поступивших от ООО «СДК «Роствертол» в целях выплаты экспертам и специалистам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 35 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по настоящему делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 3 октября 2017 года № 276.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 1 ноября 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка