Решение Самарского областного суда от 11 марта 2019 года №3а-644/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2019 года Дело N 3а-644/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-644/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" по доверенности Вяльцевой М.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 397,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2 245 805 рублей 67 копеек.
В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца Вяльцева М.В. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 397,9 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 определена в размере 8 234 118 рублей 73 копейки по состоянию на 24 августа 2016 года.
Объект недвижимости включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2019 год, утверждённый приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 29 октября 2018 года N 1608, под пунктом N, а в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года N 1647, - под пунктом N.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектом недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, 19 декабря 2018 года, с пропуском срока, общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.
Комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ N отклонила указанное заявление, после чего общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости N, выполненный 14 декабря 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Эксперт" ФИО1
Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 24 августа 2016 года в размере 2 245 805 рублей 67 копеек без учета НДС.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 августа 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.
Как следует из отчета об оценке, объект оценки расположен в Автозаводском районе г. Тольятти на первой линии, вдоль ул. Полякова. В непосредственной близости от объекта оценки расположены объекты общественно-делового назначения и многоэтажной жилой застройки. Наиболее эффективным использованием земельного участка оценщик признал его фактическое использование: объект производственно-складского назначения.
Для исследования оценщик применил доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода оценщик мотивированно отказался.
Описание объекта в рамках сравнительного подхода произведено на страницах 36-45 отчета, в рамках доходного подхода - на страницах 46-52 отчета.
В рамках сравнительного подхода по методу сравнения продаж произведено сопоставление объекта оценки с объектами - аналогами, с введением корректировок для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами.
В рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации произведен расчет потенциального валового дохода, определен действительный валовый доход, операционные расходы, коэффициент капитализации.
Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости нежилого здания равную 2 245 805 рублей 67 копеек без учета НДС.
Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого здания на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обоснованность выводов оценщика относительно определения сегмента рынка производственно-складских зданий подтвердила специалист Эль Хаиль Н.А. в письменных пояснениях от 27 февраля 2019 года, в которых она указала, что в отчете отсутствуют материалы, которые бы позволили оценщику сделать вывод о фактическом использовании объекта оценки в качестве торгово-офисного здания. Согласно данных Дубль Гис в здании располагаются технический центр по ремонту рулевых реек, офис по набору водителей, шиномонтажная мастерская, автосервис. Во всех производственно-складских зданиях имеется часть помещений офисного назначения, предназначенная для размещения персонала.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого здания является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 августа 2016 года, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 19 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования общества с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 397,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 августа 2016 года в размере 2 245 805 рублей 67 копеек.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Торговая компания "Лада Маркет" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 19 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка