Решение Саратовского областного суда от 29 июля 2020 года №3а-642/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июля 2020 года Дело N 3а-642/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Петровой И.А.
с участием представителя административного истца Юрова А.А., представителя государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки", комитета по управлению имуществом Саратовской области Симакиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Джумагазиевой Светланы Фоминичны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Джумагазиева С.Ф. обратилась в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 777 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 898 565 руб., а также земельного участка площадью 300 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 346 936 руб.
В судебном заседании представитель административного истца уточнил требования на основании внесенных в отчет поправок с учетом замечаний органа, осуществляющего проведение кадастровой оценки, просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 777 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 190 970 руб., кадастровую стоимость земельного участка площадью 300 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 459 843 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 1 820 029,26 руб., а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 190 970 руб.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке N 03/20-35 и N 03/20-34, с учетом уточнения, составленным ООО "Экспертно-исследовательский центр" рыночная стоимость составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 459 843 руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -1 190 970 руб. по состоянию на 01 января 2018 года. Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает право административного истца на уплату налоговых платежей в обоснованном размере.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить уточненные административные исковые требования, представитель административного ответчика не возражал против их удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей, допросив свидетеля, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Из материалов дела следует, что Джумагазиева С.Ф. является собственником земельный участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> что подтверждается выписками из ЕГРН.
В связи с чем обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 ЗК РФ, статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, статьями 24.18, 24.19 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствие с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" с 09 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой оценки в размере 1 820 029,26 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 702 714 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд уточненный отчет N 06/20-41, составленные ООО "<данные изъяты>", согласно которым по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составляет для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 1 190 970 руб., для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -459 834 руб.
Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик Попов А.В., подготовивший отчет, является членом Некоммерческого партнерства "<данные изъяты>", что подтверждается выпиской из реестра данногой организации и свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 25 мая 2017 года, ответственность его и юридического лица ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>", оценщик проходил курсы повышения квалификации по программе "Оценка имущества", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 26 октября 2018 года N 015382-1 по направлению "Оценка недвижимости".
В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля оценщик Попов А.В., подтвердивший правильность выводов, обосновал выбор аналогов и применение поправок..
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, разрешенное использование, общая площадь, близость к красной линии, доступные коммуникации, улучшения на земельном участке.
Поиск информации производился сети Интернет на общедоступных сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Энгельсе Саратовской области, для каждого из оцениваемых земельных участков.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектами оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (объекты для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Так, в уточнениях к рыночной стоимости оценщик обосновал возможность использования объекта-аналога с видом использования: под придорожный сервис, поскольку одновременно использовался в расчете с корректировкой на функциональное назначение.
В уточнениях рыночной стоимости оценщик верно определилтерриториальную типовую зону, сослался на рекомендации ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", членом которой является оценщик, в отношении применения методики расчета весовых коэффициентов, объяснил необходимость расширения территории исследования, что и применено в отчете.
Применены поправки на передаваемые права в отношении земельных участков, находящихся в аренде, на цену предложения, с учетом того, что реальная цена сделки может отличаться от цены предложения, на место положения в городе и относительно красных линий, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.). Отказ от применения других корректировок оценщиком обоснован. При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
В ходе рассмотрения дела представителем административного ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, которое впоследствии, после уточнения отчета по замечаниям представителя ответчика, было снято. Другими участниками возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Джумагазиевой Светланы Фоминичны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка площадью 777 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 190 970 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка площадью 777 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 459 834 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 07 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка