Решение Липецкого областного суда от 22 марта 2021 года №3а-64/2020, 3а-18/2021

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2021 года Дело N 3а-18/2021
Именем Российской Федерации
22 марта 2021 года
Липецкий областной суд в составе:
председательствующего судьи Федосовой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Игнатовой Л.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО "Фирма "МАКСИМ" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Фирма "МАКСИМ" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что оно является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.01.2016 г. в 16870944,62 руб. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как налогоплательщика. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2020 г., выполненным ИП ФИО2 в размере 7521637, 08 рублей.
В судебное заседание после объявленного судом перерыва представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, просил рассмотреть дело в его отсутствие, законный представитель направил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее представитель административного истца Тюльков В.Н. пояснял, что согласен с заключением судебной экспертизы ИП Бархатова В.Н., просил установить кадастровую стоимость на основании заключения судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Попова Е.П. возражала против установления кадастровой стоимости на основании экспертного заключения ИП Бархатов В.Н., полагая его незаконным.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен был надлежащим образом и своевременно, причину неявки не сообщил, предоставил письменный отзыв, в котором указал, что учреждение не является надлежащим ответчиком по данному делу.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Поповой Е.П., исследовав материалы дела, заключение эксперта, пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец ООО "Фирма "МАКСИМ" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 890,3 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д.70-73).
Кадастровая стоимость названного нежилого помещения установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 16870944,62 руб. (л.д.74 т.1).
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость нежилого здания затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество.
Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден (л.д.43-47 т.2).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2020 г., выполненного оценщиком ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 7521637, 08 рублей (л.д.75-190 т.1)
Вышеназванный отчет являлся предметом оценки комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области и признан не соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (решение комиссии N 95 от 17.11.2020 года (л.д.45-47 т.1).
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2020 г., выполненный оценщиком ИП ФИО2, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в силу которых упомянутый отчет не может быть принят в основу решения в качестве допустимого доказательства по делу.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из заключения судебной экспертизы, проведенной Бархатовым В.Н., отчёт об оценке рыночной стоимости N, не может быть признан достоверным и соответствующим требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, т.к. при составлении данного отчёта допущены нарушения (неточности).
При определении повышающего коэффициента ("коэффициента времени") использовано Письмо Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 4688-ХМ/05 "Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2016 года".
В данном случае оценщиком использован коэффициент 5,34 и неправильно указан вид строительства - прочие объекты. Объект оценки относится к административным объектам и для него необходимо использовать коэффициент 5,34, который и был использовании оценщиком. В данном случае имеет место быть техническая опечатка, которая не повлияла на итоговый расчет стоимости.
При определении восстановительной стоимости объекта оценки оценщик применяет коэффициент, учитывающий НДС.
Согласно письма Минэкономразвития РФ от 12.10.2017г. N Д22и-1031 "О предоставлении информации" величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в части, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом оценщиком был произведён расчёт величины НДС в размере 18%, применение НДС в данном случае недопустимо, следовательно, данная величина повлияла на итоговый расчет стоимости в сторону увеличения.
Оценщик провел мониторинг цен на коммерческую недвижимость на основе цен предложений, полученных из печатного издания Моя реклама и интернет сайта avito.ru, rosnedv.ru, Domofond.ru. Выявленные объекты коммерческой недвижимости по мнению эксперта не являются аналогами объекта оценки, так как отсутствуют ценообразующие характеристики указанных объектов. Однако, при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик отказывается от применения методом сравнения продаж, так как не имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже недвижимости под сопоставимое использование.
Иными словами, оценщиком обезличенно был определён коридор возможных минимальных и максимальных цен на коммерческую недвижимость на период оценки. Проведённым, в рамках данной экспертизы, анализом предложений (объявлений о продажах) установлено, что имеющиеся объявления недостаточно информативны, следовательно, произведённый оценщиком расчёт не является корректным и кроме того итоги этого расчёта оценщиком никак не применялись и на итоговую стоимость не повлияли. Таким образом, расчет доверительного интервала не влияет на итоговую стоимость объекта оценки.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости N от 30.09.2020 г., не соответствует приведенным требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Бархатову В.Н.
В соответствии с заключением судебной экспертизы N 3/2021 от 03.02.2021г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 890,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016 г., для целей установления кадастровой стоимости, составляет 6 331 417,65 рублей.
Анализируя экспертное заключение N 3/2021 от 03.02.2021г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Расчет стоимости объекта недвижимости проведен экспертом с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-Ф3 (далее по тексту 135-ФЗ), Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297; Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 298, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки эксперт пришел к выводу, что использование методов доходного и сравнительного подходов для определения стоимости объекта исследования является некорректным.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Использовать доходный подход в данном случае некорректно, т.к. в материалах дела отсутствует какая-либо документально подтвержденная информация о том, что собственник использовал объект исследования в его техническом состоянии в 2016 году с целью извлечения дохода. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования эксперт посчитал невозможным и противоречащим действующему законодательству в области оценочной деятельности, ввиду чего доходный подход был исключен из расчетов.
В данной ситуации эксперт указал, что использовать сравнительный подход также некорректно, т.к. сравнительный подход основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Проведенным исследованием установлено, что в доступных источниках (архивах объявлений сайта https://www.avito.ru/), а именно - https://ruads.org/ отсутствуют архивные объявления по состоянию на январь 2016 г. (наиболее удаленная дата - июль 2015 года).
В результате поиска объектов-аналогов в архивах обнаружены объекты, которые не могут считаться аналогами (недострой, встроенное помещение).
Проведенным исследованием других источников, в которых могут быть представлены объявления о продаже схожих с объектом оценки административных зданий - газета "Моя реклама" (https://gazeta.movareklama.ru/) установлено, что на данном ресурсе имеются предложения о продаже коммерческой недвижимости, но при этом, в большинстве случаев, не указана стоимость предложения, а также техническое состояние и другие особенности, на основании которых можно произвести анализ (сравнение с объектом оценки), то есть использование объектов-аналогов из данного источника является некорректным, т.к. невозможно определить особенности объектов сравнения и произвести соответствующие корректировки.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, в том числе, с учетом отсутствия корректных объектов-аналогов для сравнительного подхода, стоимость объекта оценки определена методом удельных показателей в рамках затратного подхода.
При производстве данного экспертного заключения при определении стоимости объекта недвижимости экспертом использован затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов. Затратным подходом определяется стоимость замещения (полная восстановительная стоимость) в текущих ценах воображаемого объекта недвижимости, возведенного из аналогичных материалов по соответствующим технологиям, с теми же издержками и в той же местности, что объект оценки, уменьшенная затем с учетом поправок на величину, учитывающую его физический износ.
Экспертом на основании данных технической инвентаризации и проведенного осмотра и обследования здания составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, изготовлены фотографии. Основные характеристики объекта оценки и описание конструктивных элементов объекта оценки подробно отображены в таблице.
При определении рыночной стоимости здания затратным подходом эксперт использовал базисные уровни цен с применением коэффициентов индексации, определилвеличину затрат на строительство объекта, величину накопленного износа, прибыль предпринимателя, затраты на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства/замещения объекта. Экспертом был использован "Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том 2" под редакцией Лейфера Л.А., сборники УПВС 1969 г., в частности таблица сборника N УПВС 33 о.2, табл. 16а. Процент износа здания определен экспертом в 45%. Все расчеты произведены табличным способом.
При определении рыночной стоимости здания эксперт Бархатов В.Н. проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от сравнительного и доходного подходов, применил затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Оспаривая заключение судебной экспертизы, административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений ссылался на то, что экспертом исследована лишь часть доступной информации, что привело к искажению результатов определения рыночной стоимости. В ходе исследования архива бесплатных объявлений установлено, что за 2015 год рынок объектов недвижимости, сопоставимых с нежилым зданием в Липецкой области включал 19 объектов. Так как затратный подход не учитывает специфику рыночной ситуации, то стоимость, полученная в результате подхода, не отражает рыночные цены на аналогичные объекты. В результате проведения укрупненного сравнительного анализа наиболее близких к объекту оценки по местоположению и назначению выставленных на продажу объектов, стоимость составила 20,9 млн. руб., что в разы отличается от итогового результата по данным заключения эксперта. В подвале объекта размещена котельная и подсобные помещения. В соответствии с общей частью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости "подвалы, техподполья, цокольные этажи" в случае если подвал используется под служебные, общественные или другие цели (домоуправление, ЖЭК, красный уголок и др.) к восстановительной стоимости здания добавляется восстановительная стоимость повышенной отделки подвала, которая определяется умножением объема подвала на восстановительную стоимость 1 куб. м., по которому переоценивалось здание, умноженную на коэффициент 0,20. Однако экспертом данный факт не был учтен в расчете. В качестве аналога экспертом подобран объект с отличающимися характеристиками. Объект оценки оснащен встроенной котельной, что не учтено при подборе аналога, покрытие объекта оценки деревянное, аналог железобетонное, материал кровли объекта оценки асбестоцементные листы, аналог рулонная, тип крыши объекта оценки скатная, аналог плоская. В сборнике 26 представлен наиболее близкий к объекту исследования аналог (таблица 127): двухэтажное кирпичное здание столовой с подвалом, встроенной котельной и асбестоцементной кровлей.
Вопреки доводам ответчика, в экспертном заключении приведен подробный расчет, анализ и полная аргументация применяемых источников.
Из пояснений допрошенного в судебном заседании эксперта Бархатова В.Н. следует, что хотя УИЗО и называет 19 объектов- аналогов, при этом в графе 11 Приложения "Предложения о продаже объектов коммерческого назначения в г. Липецке, за 2015г." выделено всего 4 объекта (выделены зеленым цветом), а оставшиеся "аналоги" отмечены как "не подходит по местоположению", "не подходит по назначению", "бизнес".
Подпунктом "е", пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N 7 предусмотрено, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Лейфер Л.А. также в Справочнике оценщика недвижимости, в качестве факторов, влияющих на выбор конкретного значения величины показателя, выделяет следующие факторы: в первой строке табл. 8 находится наиболее значимый, по мнению большинства оценщиков, фактор. В правом столбце отражено значимость соответствующего ценообразующего фактора среди других факторов, влияющих на цену офисно-торговой недвижимости.
В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.п.б, п.20 Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" N 7).
В "Аналогах" подобранных УИЗО отсутствуют такие ценообразующие факторы как расположение относительно красной линии, ограниченность доступа к объекту оценки, физическое состояние, состояние отделки и т.д. Говорить о единообразии ценообразования по каждому фактору не приходится, произвести необходимые корректировки также не представляется возможным. Итоговая рыночная стоимость, рассчитанная с использованием "Аналогов" подобранных УИЗО будет сильно искажена, а сам процесс оценки будет некорректен.
С целью соблюдения принципа отсутствия двойного налогообложения имущества, определение рыночной стоимости, для оспаривания кадастровой стоимости, производится без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.
При определении объекта недвижимости сравнительным подходом, определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости. Единый объект недвижимости включает в себя стоимость строения и стоимость земельного участка. Т.е. любой подобранный аналог расположен на земельном участке, который имеет свою стоимость. Итоговая стоимость земельного участка во многом зависит от его площади. Для определения рыночной стоимости строения необходимо из стоимости единого объекта недвижимости вычесть стоимость земельного участка. Для корректного расчета стоимости земельного участка необходима его площадь. В объявлениях под порядковыми номерами 5,6,7 подобранных УИЗО отсутствует указание площади земельного участка. Следовательно, и корректно определить стоимость объекта оценки на дату оценки сравнительным подходом не представляется возможным.
"Аналог" отраженный в объявлении под порядковым номером 3 имеет внутри здания технологическое оборудование. Для приведения стоимости объекта аналога к объекту оценки, необходимо из стоимости объекта-аналога вычесть либо откорректировать стоимость данного технологического оборудования. Из объявления не следует, какое технологическое оборудование и в каком состоянии расположено в "аналоге".
Дата оценки объекта оценки - январь 2016г. Статьей 85 ГПК предусмотрено, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы. Т.е. производить опрос собственников (на предмет площади, кадастрового номера и т.д.) эксперт не вправе. Эксперт может использовать аналоги, полученные в открытом доступе электронной сети Интернета только в том виде, в котором их разместили в объявлениях.
В связи с этим подобрать объекты-аналоги, которые возможно применить на январь 2016г. не представлялось возможным, о чём и указано в экспертном заключении: объявлений о продаже достаточно большое количество, но выделить из них пригодные в качестве объектов аналог не представилось возможным. То есть экспертное заключение содержит анализ поиска предложений.
Таким образом, эксперт обоснованно пришел к выводу о недостаточности информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Помимо этого, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСОN 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки").
Объекты-аналоги, предложенные УИЗО, не являются объектами, сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, их применение невозможно.
Как следует из пояснений эксперта, котельная это здание или помещение, в котором расположен комплекс устройств для выработки пара или горячей воды. Котельные установки бывают отопительные, отопительно-производственные и производственные.
В техническом паспорте под котельной понимался тепловой узел. Элеваторный или тепловой узел это приспособление, одновременно выполняющее функции инжекционного насоса. Главное предназначение такой конструкции заключается в повышении давления в отопительных сетях и увеличении прокачки и объема теплового носителя в магистрали.
Элеваторный или тепловой узел присутствует в любом здании.
Объект оценки подключен к центральному отоплению и центральному водоснабжению.
Следовательно, и оценивать объект оценки, как столовую оснащенную встроенной котельной нет оснований.
Помимо этого, тепловой узел, размещенный в подвале не свидетельствует тому, что подвал используется в служебных, общественных целях. Эксперт при осмотре объекта установил, что подвал не используется в служебных целях, в нём расположен элеваторный узел и остатки вентиляционного оборудования.
Также эксперт пояснил на возражения административного ответчика, что в стоимость Аналога (табл. 16а УПВС), используемого при определении рыночной стоимости здания затратным подходом, уже включена стоимость подвала.
Так как экспертом установлено, что подвал не используется в служебных целя, то и добавлять к восстановительной стоимости здания, стоимость повышенной отделки подвала нет необходимости. Кроме того, аналог (табл. 16а УПВС) имеет I группу капитальности, для которой возможно использование скатной кровли с шифером, перекрытие и покрытие ж/бетонные плиты, следовательно производить корректировку на группу капитальности нет необходимости.
Предложенный УИЗО объект аналог (таблица 127 сборник 26) имеет группу капитальности III, перекрытие деревянные, расположение в сельской местности, встроенную котельную, что не соответствует объекту оценки, т.е. потребуется внесение большого количества корректировок, что, в конечном счёте, исказит стоимость.
Следовательно, применение аналога, предложенного УИЗО, необоснованно завысит восстановительную стоимость объекта оценки.
Выполненный представителем административного ответчика расчет не может быть принят в качестве доказательства по делу, как не основанный на специальных познаниях.
Таким образом, суд находит возражения административного ответчика, не состоятельны.
Анализируя экспертное заключение, пояснения эксперта Бархатова В.Н. в судебном заседании, суд находит, что они в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости имущества, эксперт дал мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения административного ответчика.
Выводы, изложенные в заключении экспертизы, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, соответствуют объему и содержанию имеющейся информации об объекте и его характеристиках; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным. Оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта суд не находит. Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы, суд не усматривает.
Противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.
Само по себе несогласие представителя административного ответчика с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом повторной судебной экспертизы.
Доводы административного ответчика о том, что экспертиза проведена лицом, не отвечающим требованиям, предъявляемым к негосударственным экспертам, осуществляющим проверку отчетов об оценке и экспертизу стоимости объектов, приказом Министерства труда и социальной защиты РФ от 26.11.2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" а именно, быть членом саморегулируемой организации оценщиков являются несостоятельными.
Заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, обязательных для применения ФСО, КАС РФ.
В силу положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результатом проведения судебной экспертизы является заключение эксперта, а не отчет об оценке, следовательно, законом, подлежащим применению, в данном случае является Федеральный закон от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Положениями статей 12 и 13 названного Закона устанавливается статус государственного судебного эксперта как аттестованного работника государственного судебно-экспертного учреждения, производящего судебную экспертизу в порядке исполнения своих должностных обязанностей, а также профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту, в частности наличие у него высшего и дополнительного профессионального образования по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа.
Как следует из содержания части 1 статьи 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, экспертиза проводится экспертами, являющимися работниками государственного судебно-экспертного учреждения, по поручению руководителя этого учреждения или иными экспертами, которым она поручена судом.
При этом каких-либо дополнительных требований к членству государственного судебного эксперта в саморегулируемых организациях, профессиональных сообществах приведенным Федеральным законом и положениями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено.
Следовательно, право эксперта на проведение судебной экспертизы не может ставиться в зависимость от данного обстоятельства, а его выводы безусловно оцениваться как ошибочные.
Исходя из положений статьи 22 Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" саморегулируемые организации оценщиков создаются в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований законодательства об оценочной деятельности.
Вместе с тем, какими-либо надзорными функциями в отношении судебных экспертов, саморегулируемые организации оценщиков не обладают.
Таким образом, членство эксперта в саморегулируемой организации оценщиков не влияет на его уровень квалификации для целей проведения судебной экспертизы, назначаемой судом по правилам статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соответственно, заключение эксперта, не состоящего на момент ее проведения в саморегулируемой организации оценщиков, само по себе не может свидетельствовать о недопустимости этого доказательства.
В данном случае проведение судебной оценочной экспертизы было поручено эксперту, а не оценщику ИП Бархатову В.Н. имеющему высшее образование по специальности "Промышленное и гражданское строительство" Липецкого государственного технического университета, квалификацию - инженер-строитель, диплом АВС N 0444612 от 16.06.1998 г.; повышении квалификации Г(0)БОУ СПО "Липецкий колледж строительства, архитектуры и отраслевых технологий" по направлению "Сметное дело", удостоверение N 187 от 14.06.2013г.; повышение квалификации ФГБОУ ВО "Саратовскийгосударственный технический университет им. Гагарина Ю.А." по направлению"Строительно-техническая экспертиза", диплом о профессиональной переподготовке ПП 004477 от 29.06.2018 г; сертификат соответствия судебного эксперта по семи экспертным специальностям (16.1; 16.2; 16.3; 16.4; 16.5; 16.6; 27.1), выданный органом по сертификации "Волгодортранс-эксперт" при ФГБОУ ВО "Саратовский государственный технический университет им. Гагарина Ю.А.", сертификат соответствия N RU.3842.04.(I>B30/001/VDT1058 от 29.06.2018 г; повышение квалификации Частное учреждение "Образовательная организация дополнительного профессионального образования "Международная академия экспертизы и оценки"" по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", диплом о профессиональной переподготовке 642408156321 от 31.10.2018 г.; Сертификат соответствия судебного эксперта по специальности "Судебная оценочная экспертиза", выданный органом по сертификации СДС "Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка", сертификат соответствия NКАЕО RU.SP.48.10130.01 от 31.03.2018 г.; Квалификацию по экспертным специальностям: 16.1 - "Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью их оценки" и 27.1 "Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности", ФБУ "Воронежский РЦСЭ" Минюст РФ, свидетельство N 682 от 26.03.2004 г., стаж работы по экспертным специальностям с 2003 г. в период в 2003 г по 2017 год являлся ведущим государственным судебным экспертом в ФБУ "Воронежский РЦСЭ" Минюст РФ (сведения представлены выше), и таким образом, стаж работы связанный с оценкой объектов недвижимого имущества составляет порядка 18 лет.
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 890,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. равной рыночной стоимости подлежит установлению в размере 6331417, 65 рублей.
Датой подачи заявления ООО "Фирма "МАКСИМ" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N следует считать 03 ноября 2020 г.
С учетом разъяснения, содержащегося в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости надлежит отказать.
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы, суд исходит из следующего.
Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.
В абзаце 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержатся разъяснения, из которых следует, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11 июля 2017 года признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Суд считает, что имеющаяся разница между оспоренной кадастровой стоимостью (16870944,62 руб.) и установленной судом кадастровой стоимостью в размере рыночной стоимости (6 331 417,65 рублей) не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и является тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной при установлении кадастровой стоимости помещения в рамках массовой кадастровой оценки ошибке, нарушающей права административного истца и повлекшей его вынужденное обращение в суд с административным иском.
Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости является чрезмерной, то в силу ст.ст.106,108 КАС РФ расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного ответчика- Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, возражавшее против заявленных требований.
Частью 1 статьи 111 Кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса.
В силу положений статей 103 и 111 КАС РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу административного истца расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в уплаченном истцом размере 2000 рублей и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 рублей, оплаченных административным истцом ИП Бархатову В.Н. согласно платежного поручения N 16 от 02.03.2021 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление ООО "Фирма "МАКСИМ" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 890,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. равной рыночной стоимости в размере 6331417, 65 рублей (шесть миллионов триста тридцать одна тысяча четыреста семнадцать рублей шестьдесят пять копеек).
Датой подачи заявления ООО "Фирма "МАКСИМ" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N считать 03 ноября 2020 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N
В удовлетворении административного иска ООО "Фирма "МАКСИМ" к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости отказать.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ООО "Фирма "МАКСИМ" расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, а всего 52000 рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Липецкий областной суд.
Судья (подпись) Н.Н. Федосова
Решение в окончательной форме изготовлено 24 марта 2021 года
Судья (подпись) Н.Н. Федосова
Копия верна
Судья
Секретарь
18


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка