Решение Калининградского областного суда от 28 августа 2017 года №3а-64/2017

 
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 28 августа 2017 года Дело N 3а-64/2017
 
Именем Российской Федерации
28 августа 2017 года г. Калининград
Калининградский областной суд в составе:
судьи областного суда Корнюшенкова Г.В.,
при секретаре - Лакман Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балтпромэкспорт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ :
Общество с ограниченной ответственностью «Балтпромэкспорт» (далее - ООО «Балтпромэкспорт», административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Администрация муниципального образования «Пионерский городской округ», об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:19:010202:13, общей площадью 600 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов - для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, г. Пионерский, пер. Комсомольский, 9.
По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 4784004 рубля 00 копеек.
Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административным истцом был заказан отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, проведена экспертиза данного отчёта в саморегулируемой организации ООО «Российское общество оценщиков».
Согласно полученному Отчету № об оценке, рыночная стоимость земельного участка административного истца определена в размере 1700000 рублей 00 копеек. Согласно экспертному заключению №Калининград, отчёт об оценке соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и стандартов саморегулируемой организации.
Административный истец 20 июня 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением Комиссии от 11 июля 2017 года № 719 заявление было отклонено.
Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.18), Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 66), статей 245, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером 39:19:010202:13 в размере его рыночной стоимости 1700000 рублей 00 копеек по состоянию на 1 января 2012 года.
Определением судьи Калининградского областного суда от 3 августа 2017 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Шаров К.С. поддержал заявленные требования в полном объёме.
Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, Администрация муниципального образования «Пионерский городской округ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом мнения представителя административного истца, положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Балтпромэкспорт» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:19:010202:13, площадью 600 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, г. Пионерский, пер. Комсомольский, 9, что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного 24 декабря 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (л.д. 6).
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:19:010202:13 на 1 января 2012 года (дата определения кадастровой стоимости) определена в размере 4784004 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 июля 2017 года № (л.д. 7), а также содержащейся в представленном административным истцом Отчёте об оценке копией кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 апреля 2016 года (л.д. 34).
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, в том числе путём увеличения налоговой базы по земельному налогу.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящейся у него в собственности земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Исходя из приведённых критериев, ООО «Балтпромэкспорт» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска ООО «Балтпромэкспорт» представило суду Отчёт № от 5 мая 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 39:19:010202:13 (Калининградская область, город Пионерский, переулок Комсомольский, дом № 9), выполненный по заказу административного истца ООО «Декорум» (далее также - Отчёт), в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2012 года составляет 1700000 рублей (л.д. 8-40).
Лицо, составившее Отчёт - оценщик Ю., включён в реестр саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (номер в реестре №), свидетельство № выдано 2 декабря 2016 года, стаж работы в оценочной деятельности - 11 лет, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Отчёт содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (л.д. 30-31).
Указанная в Отчёте цель проведения оценки - определение рыночной стоимости объекта, не допускает её неоднозначного толкования.
Согласно статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Для расчёта стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:19:010202:13 оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования иных подходов и методов оценщиком обоснован.
Для сравнения оценщиком отобраны шесть объектов сравнения (аналогов) земельных участков, соотносимые по своим характеристикам с объектом оценки (категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания жилого дома, для строительства индивидуального жилого дома), находящиеся, как и оцениваемый земельный участок, в курортной зоне, в непосредственной близости от моря.
В Отчёте присутствуют ссылки на источники используемой оценщиком информации.
Оценщиком произведены обоснованные им корректировки (поправки) на условия сделки (торг), на физические характеристики.
Отказ от использования иных корректировок, либо применение их в значении равном 0 процентов, оценщиком в Отчёте обоснован.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный Отчет содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.
В целях подтверждения правильности и достоверности данного Отчёта ООО «Балтпромэкспорт» также представлено суду положительное Экспертное заключение №Калининград от 26 мая 2017 года, подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (эксперт Т.), вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости, из которого следует, что, по мнению эксперта, Отчёт № от 5 мая 2017 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-методическому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности; соответствует ССО РОО 2015; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны экспертом обоснованными (л.д. 41-63).
Административным истцом соблюдён предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора путём обращения 20 июня 2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также - Комиссия), решением которой от 11 июля 2017 года № 719 (л.д.65-67) заявление административного истца было отклонено.
В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца.
Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в её решении от 11 июля 2017 года № 719.
Доводы Комиссии о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет более 30 процентов, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований.
Вывод Комиссии о несоответствии содержания и оформления Отчета требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушении требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при производстве по административному делу своего подтверждения не нашел.
Указанный вывод Комиссии, как следует из её решения, основан на том, что, по мнению Комиссии, объекты - аналоги существенно отличаются по местоположению от объекта недвижимости.
Вместе с тем, как следует из Отчёта, местоположение земельных участков, выбранных для сравнения, сопоставимо с местоположением объекта оценки (близко к центральной части городов курортов Светлогорск - Пионерский, Зеленоградск). Из шести объектов - аналогов, три расположены в городе Пионерский, как и оцениваемый земельный участок.
При проведении экспертизы Отчёта он был проверен на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе - ФСО № 3, указанных в решении Комиссии. Какого-либо противоречия Отчёта данным актам действующего законодательства об оценочной деятельности по результатам экспертизы не установлено.
Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в Отчёте, а также изложенных в экспертном заключении по этому Отчёту, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, земельный участок с кадастровым номером 39:19:010202:13 по состоянию на 1 января 2012 года имел другую рыночную стоимость.
Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, административные ответчики и заинтересованные лица в суд не явились, возражений на административное исковое заявление административного истца, доказательств в обоснование своей позиции не представили.
С учётом изложенного, положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, проанализировав представленный Отчёт в совокупности с другими представленными административным истцом в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для признания Отчёта недостоверным доказательством, а указанной в Отчёте итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка - недостоверной, не имеется.
При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 39:19:010202:13 на 1 января 2012 года (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость) составляла 1700 000 рублей.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные ООО «Балтпромэкспорт» административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
С учётом вышеизложенного, датой подачи ООО «Балтпромэкспорт» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 20 июня 2017 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО «Балтпромэкспорт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:19:010202:13, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, г. Пионерский, пер. Комсомольский, 9, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации и обслуживания жилого дома, на дату 1 января 2012 года в размере его рыночной стоимости - 1700 000 (Один миллион семьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Датой подачи ООО «Балтпромэкспорт» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ООО «Балтпромэкспорт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 20 июня 2017 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, после вступления решения в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учёта такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 4 сентября 2017 года.
Судья  
 Калининградского
областного суда Г.В. Корнюшенков



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка