Решение Ростовского областного суда от 31 октября 2017 года №3а-638/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 31 октября 2017 года Дело N 3а-638/2017
 
именем Российской Федерации
31 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Борозненко Л.Р.,
с участием представителя административного истца Многопрофильного производственно-коммерческого предприятия ООО «РОМОС» Веприцкой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Многопрофильного производственно-коммерческого предприятия ООО «РОМОС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Многопрофильное производственно-коммерческое предприятие ООО «РОМОС» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка площадью 8 769 кв.метров с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога. Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере, определенном по отчету об оценке - 4 840 000 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Батайска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца Веприцкая Е.А. поддержала указанные требования.
Представители остальных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
От представителя Правительства Ростовской области Венецкой Е.И. в суд поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей Правительства. В ходатайстве указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, но определенном по заключению судебной оценочной экспертизы - 8 742 693 рубля.
От иных лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, возражения, ходатайства не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8 769 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., что подтверждено выпиской из ЕГРН.
Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года, составляет 15 258 323, 07 рублей, о чем свидетельствует кадастровая справка.
Общество, являясь плательщиком земельного налога, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19 июня 2017 года № 62/06-17, составленный оценщиком ООО «Аркон» ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 4 840 000 рублей.
21 июня 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 3 июля 2017 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке от 19 июня 2017 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
По ходатайству административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 29 сентября 2017 года № 24-2017, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 8 742 693 рублей.
Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит более убедительными и объективными, по сравнению с изложенными в отчете об оценке, выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Суд отмечает, что размер рыночной стоимости, определенный оценщиком ...., нельзя признать экономически обоснованным. Анализ цен на земельные участки в г. Батайске в отчете об оценке не приведен. Анализ рынка ограничен сведениями о продаже четырех земельных участков, два из которых расположены в г. Батайске, два - в г. Аксае, что явно не достаточно для выявления объективных тенденций, существующих на рынке недвижимости. Обоснование сопоставимости цен в двух указанных городах в отчете не приведено. Для сравнения оценщиком выбраны объекты, площадь каждого из которых, указанная в объявлениях о продаже, многократно отличается от площади объекта оценки. Данные о земельных участках-аналогах № 2 и № 4, использованные оценщиком в сравнительных таблицах на стр. 32, 38 и 40, и в объявлениях о продаже, скрин-копии которых приложены к отчету, существенно отличаются, что влияет на расчет корректировок и на итоговую величину рыночной стоимости.
Заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ...., соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит полное описание проведенного исследования, детальный анализ рынка недвижимости не только по области, но и в г. Батайске. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта, находятся с ним в одном населенном пункте и представлены в одном сегменте рынка. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам, размер этих корректировок объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
При допросе в судебном заседании эксперт .... дал аргументированные пояснения по возражениям административного истца.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 21 июня 2017 года.
Административный ответчики не оспаривал право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Удовлетворение требований административного истца (в части) сводится к реализации в судебном порядке права Общества на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости, определенной путем массовой оценки объектов, судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. Признанный судом экономически обоснованным размер рыночной стоимости отличается от кадастровой стоимости на 43 %, что не дает оснований для суждения о допущенных существенных методологических ошибках при утверждении результатов государственной кадастровой оценки. С учетом этого решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28). Следовательно, судебные расходы по данному делу в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 25 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8769 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 8 742 693 рубля.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 21 июня 2017 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Многопрофильного производственно-коммерческого предприятия ООО «РОМОС» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 25 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 31 октября 2017 года
Судья О.А.Руднева



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка