Дата принятия: 07 ноября 2017г.
Номер документа: 3а-636/2017
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 ноября 2017 года Дело N 3а-636/2017
Ростовский областной суд в составе
судьи Порутчикова И.В.,
при секретаре Дроздовой Н.А.,
с участием представителя административного истца Петросяна А.Р. - Веприцкой Е.А., представителя административного ответчика Правительства Ростовской области - Венецкой Е.И., представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Петросяна А.Р. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация города Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области,
установил:
Петросян А.Р. обратился в суд с указанным заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость находящегося в его собственности земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4776 квадратных метров, разрешенное использование - гостиница, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 10 779 432 руб.
В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности - Веприцкой Е.А. уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 11 673 000 рублей (в соответствии с заключением эксперта ООО "Про-Эксперт" N 172/17-ОЗ от 20 сентября 2017 года).
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебное заседание явился представитель административного истца - Веприцкая Е.А., действующая на основании доверенности, уточненное заявление просил удовлетворить.
Представитель Правительства Ростовской области по доверенности - Венецкая Е.И. суд явилась, возражала против удовлетворения уточненного административного иска.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности - Пятницкий Е.Н. в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, допросив эхксперта, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что Петросян А.Р. является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4776 квадратных метров, разрешенное использование - гостиница, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
Согласно кадастровой справке от 21 июня 2017 года (л.д. 11) кадастровая стоимость земельного участка составляет 35 502 564,33 руб. Размер кадастровой стоимости земельного участка согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.
Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, а также расчета арендной платы, в связи с чем истец как арендатор земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО "Аркон" N 80Б/06-17 от 30.06.2017 (л.д. 18-45). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 10 779 432 руб.
Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.
Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО "Про-Эксперт" (заключение N 172/17-ОЗ от 20 сентября 2017 года, л.д. 79-128). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 11 673 000 руб.
Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения заявленных истцом требований.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.
В качестве объектов-аналогов использовано 5 земельных участка, расположенных в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.
При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертом применена корректировка на условия рынка, площадь. Подробное объяснение применения корректировки дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.
Возражая против удовлетворения требований, представителями Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону указано, что стоимость участка, указанная в заключении судебной экспертизы значительно ниже кадастровой, а заключение эксперта является недостоверным.
Основным доводом возражений указано на наличие существенной разницы между кадастровой стоимостью участка и его рыночной стоимостью, определенной экспертами.
Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта ФИО указал, что заключение выполнено им, удостоверил правильность заключения. На вопросы представителя заинтересованного лица эксперт пояснил, что поскольку в соответствии с ФСО 7, земельный участок оценивается как условно свободный, объект исследования и все аналоги находятся в черте города и к ним есть возможность подведения коммуникаций, то корректировка на коммуникации в данном случае экспертом не вводилась.
При таких обстоятельствах, доводы возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключении судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.
Более того, суд полагает необходимым отметить то обстоятельство, что в судебном заседании судом на обсуждении сторон был поставлен вопрос о назначении по делу повторной экспертизы. В свою очередь представители Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону указали, что несмотря на наличие возражений с их стороны, оснований для назначения повторной экспертизы, не имеется, ходатайств о допросе эксперта также не было заявлено.
Кроме того, представителями Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону не было представлено каких-либо данных об иной стоимости земельного участка, как и не было представлено данных о наличии других объектов-аналогов.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.
Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Обстоятельства, на которые ссылаются представители Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону, оспаривая заключение судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последнего.
Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперт допрошен в судебном заседании, в материалы дела представлена соответствующая расписка эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.
На стоимость участка, указанную в отчете оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, указанная именно в заключении эксперта, является отражением экономически обоснованного показателя налоговой базы.
При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 11 673 000 рублей подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.
В связи с тем, что настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. 16 августа 2017 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Из материалов дела следует, что определением суда от 4 сентября 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца.
Административный истец внес на депозитный счет Ростовского областного суда денежные средства в размере 43000 руб. в качестве оплаты услуг экспертного учреждения.
Из представленного ООО "Про-Эксперт" финансово-экономического обоснования усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 43000 рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 43000 рублей.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в заключении эксперта ООО "Про-Эксперт", фактически соглашаясь с выводами экспертного заключения, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд в данном конкретном случае приходит к выводу о возложении на административного истца в полном объеме всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.
Следовательно, денежная сумма в размере 43000 рублей внесенная истцом на депозитный счет Ростовского областного суда подлежит перечислению ООО "Про-Эксперт" в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4776 квадратных метров, разрешенное использование - гостиница, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года в размере 11 673 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 августа 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от Петросяна А.Р. в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 43000 рублей на расчётный счёт ООО "Про-Эксперт" за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу N 3а-636/2017 (заключение N 172/17-ОЗ от 20 сентября 2017 года).
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Порутчиков
Решение в окончательной форме принято 13 ноября 2017 года.
Судья И.В. Порутчиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
