Решение Саратовского областного суда от 16 мая 2019 года №3а-635/2018, 3а-23/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 мая 2019 года Дело N 3а-23/2019
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Филипповой К.М.
с участием представителя административного истца Погосян А.Н. - Бобыревой Е.А., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А., действующей на основании доверенности.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Погосян Альварт Нерсесовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Погосян А.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к указанным выше административным ответчикам, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 18 сентября 2014 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником вышеназванного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 18 сентября 2014 года составила <данные изъяты> рублей.
Согласно отчету от 14 сентября 2018 года, выполненному ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на <дата> определена в размере <данные изъяты> рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом ООО "<данные изъяты>".
В отзыве на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривает ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, по размеру рыночной стоимости).
В судебном заседании представитель административного истца просил назначить повторную экспертизу, представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области считала возможным удовлетворить требования с учетом выводов эксперта.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит на праве собственности Погосян А.Н.
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области".
В соответствии со статьями 15, 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту - НК РФ) налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Абзацами первым, третьим пункта 1 и пунктом 3 статьи 402 НК РФ регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.
В силу пункта 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Распоряжением министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 29 ноября 2017 года N 1082-р определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год. В данный Перечень включено вышеназванное нежилое здание (пункт 279).
Правоотношения административного истца как собственника нежилого здания и субъекта налогообложения урегулированы нормативными актами и являются публичными. Изменение размера налога на имущество для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости. Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности сособственника здания, то административный истец обладает правом обращения с настоящим заявлением.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец могла рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Кадастровая стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 18 сентября 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости в суде, административный истец представил в суд отчет от 14 сентября 2018 года, выполненный ООО "<данные изъяты>", которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 18 сентября 2014 года определена в размере <данные изъяты> рублей.
По ходатайству представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза, которая проведена ООО "<данные изъяты>".
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 18 сентября 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьёй 9 указанного Закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "<данные изъяты>" ФИО6 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертом применены сравнительный и затратный подходы, отказ от доходного подхода им мотивирован. В то время как в первоначальном отчете оценщик использовал только сравнительный подход.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: назначение (офисно-торговое, исходя из вида разрешенного использования на земельный участок и фактического использования), условия сделки, наиболее сопоставимое местоположение, площадь, стоимость 1 кв.м, характер передаваемых прав, цена предложения.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога, расположенные на ул. Пристанской, ул. Гоголя, ул. Полиграфической в городе Энгельсе Саратовской области (л.д. 149).
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применена корректировка на условия рынка, на давность используемой информации, на местоположение, на площадь, на состояние внутренней отделки. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "Поволжское экспертное бюро", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием затратного и сравнительного подхода. На основании полученных результатов экспертом произведено согласование результатов применения подходов и определено итоговое значение величины рыночной стоимости объекта оценки.
Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и "Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости", имеет сертификат соответствия судебного эксперта по направлению "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", является членом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе <данные изъяты>".
С учетом изложенного судом было отказано в назначении повторной экспертизы, о проведении которой была заявлено представителем административного истца.
В частности, представителем административного истца указано на то, что экспертом применена корректировка, применяемая в соответствии со справочником Лейфера Л.А. на 2016 года, в то время как дата оценки определена на 18 сентября 2014 года, кроме того, не указан анализ рынка на 2014 год.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
Как видно из заключения эксперта для расчета одного из элементов корректировки - на состояние внутренней отделки использованы данные из "Справочника оценщика недвижимости - 2016" под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новогород, 2016 год.
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки. Эксперт принял к допущению вышеназванные положения, указав, что приведенные в указанном Справочнике данные о соотношении цен объектов с разной степенью отделки, актуально как по состоянию на 2016 год, так и на дату оценки.
При этом суд учитывает, что эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Эксперт ФИО6 был допрошен в судебном заседании и на поставленные судом и представителем административного истца вопросы им даны пояснения, в том числе и по данному вопросу, согласно которым из объема доступных оценщику рыночных данных им принято решение об отобрании объектов-аналогов с учетом выборки исходя из наиболее сопоставимого местоположения, идентичной категории и вида разрешенного использования. Кроме того, как пояснил эксперт, в настоящее время данный объект недвижимости выставлен на продажу в размере <данные изъяты> рублей
В конечном итоге, выбор аналогов оценки находится в исключительной компетенции эксперта-оценщика, принявшего решение о выборе таких аналогов и предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, в связи с чем у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности данного доказательства.
Представителем административного истца не представлено доказательств того, что указанные ею обстоятельства существенным образом повлияли на выводы эксперта.
С учетом изложенного суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости, не вызывающие сомнений, в связи с чем отсутствуют основания не применять ее выводы, а использовать в качестве доказательства отчет об оценке, вызывающий сомнение в определении стоимости 1 кв.м в размере 8 000 рублей за торговое помещение без применения затратного подхода.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Погосян А.Н. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Погосян Альварт Нерсесовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 18 сентября 2014 года.
Датой подачи заявления считать 16 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка