Решение Тульского областного суда от 11 сентября 2017 года №3а-635/2017

 
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 11 сентября 2017 года Дело N 3а-635/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 сентября 2017 года г. Тула
Тульский областной суд в составе
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Тимашковой Ю.С.,
с участием представителя административного истца ООО «ДВВ» по доверенности Першиной Т.К.,
представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности Трухтанова С.В., действующего так же в качестве представителя заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-635/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ДВВ» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО «ДВВ» (далее - Общество) обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 18391 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания административно-торгового назначения, расположенного по адресу: < адрес>, арендуемого административным истцом, равной его рыночной стоимости.
В обоснование административного иска Общество указало, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, утвержденные постановлением правительства Тульской области № 546 от 30.11.2016 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области», в размере 68 266 104 руб. 63 коп. завышены, чем нарушаются права административного истца, как арендатора указанного земельного участка, при уплате арендных платежей, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенной и экономически необоснованной арендной платы, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка, административный истец сослался на отчет оценщика <...> от 28 апреля 2017 года №216, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 9 812 910 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 08 июня 2017 года №263 заявление ООО «ДВВ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости на основании указанного отчета было отклонено, что и послужило основанием для обращения с настоящим административным иском в суд.
Определением суда от 12.07.2017, в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве административных ответчиков в порядке ст. 41 КАС РФ были привлечены правительство Тульской области и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, в качестве заинтересованного лица в порядке ст. 47 КАС РФ - министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «ДВВ» по доверенности Першина Т.К. поддержала заявленные Обществом требования, с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области по доверенности Трухтанов С.В., действующий так же в качестве представителя заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, не возражал против удовлетворения заявленных административным истцом требований с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.
Иные участвующие в деле лица, представителей в суд не направили. О дате и месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя управления.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования город Тула в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».
Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7, 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
В силу требований ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Ст. 3 Закона Тульской области от 29.06.2011 №1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд, принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, приходит к выводу, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы. Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.
В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
12.10.2011 года был сформирован и поставлен на кадастровый учет объект недвижимого имущества: земельный участок площадью 18391 кв.м, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания административно-торгового назначения, адрес ( местоположение) объекта: < адрес>.
Данный земельный участок по договору аренды № 13Ц3012 от 20.09.2013 года был передан министерством имущественных и земельных отношений Тульской области административному истцу ООО «ДВВ» для строительства здания административно-торгового назначения.
По условиям указанного договора (ст. 4.3 в редакции дополнительного соглашения к указанному договору от 20.09.2013 № 13Ц3012 от 28.11.2016) размер арендной платы установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 г. кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу установлена в размере 68 266 104, 63 руб. (№ п/п 509863 приложения № 1 к данному Постановлению).
Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016, что следует из имеющейся в материалах дела кадастровой справки о кадастровой стоимости от 06 апреля 2017 года.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, поскольку государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки (Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О и от 23.10.2014 № 2342-О).
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка ООО «ДВВ» обратилось в <...>
В соответствии с отчетом №216 от 28.04.2017, подготовленным оценщиком ФИО8 по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым № составляет 9 812 910 руб. 00 коп.
Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода корректировок.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 08 июня 2017 года №263 заявление ООО «ДВВ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено, копия решения представлена в материалы дела.
В указанном решении комиссия указала на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразив сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта №048 от 15 августа 2017 года отчет <...> от 28.04.2017 №216, не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016 не подтверждается.
По мнению эксперта, в исследованном отчете установлены следующие недостатки: в разделе сведения о заказчике и об оценщике: отсутствует ссылка на документы, содержание характеристики объекта оценки, отсутствует контактный телефон оценщика и адрес его электронной почты, отсутствует дата присвоения ЕГРН юридического лица, с которым оценщиком заключен трудовой договор, не указаны сведения о независимости оценщика и информация о привлекаемых для составления отчета организациях и специалистах.
При анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а так же внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки отсутствует информация о политической обстановке в регионе расположения объекта оценки, в проведенном анализе собрана в том числе информация по земельным участкам, не относящимся к сегменту рынка земельного участка объекта оценки (ЛПХ, промышленного назначения), не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, не приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, не приведен анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
При описании процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. В анализе рынка (листы 25-27 отчета) приведена выборка из 15 земельных участков. Отказ от аналога поз.9 в пользу аналога поз.1 не обоснован, хотя земельный участок поз. 9 расположен там же где земельный участок поз. 1-Епифанское шоссе, но по площади подходит лучше для сравнения с объектом оценки (10 000 кв.м), чем земельный участок поз.1 (6000 кв.м.).Так же по мнению эксперта, вызывает сомнение отказ от других аналогов поз. 2 (31300 кв.м), поз.10 (9900 кв.м). Используемый земельный участок в качестве аналога 1 подобран некорректно: земельный участок имеет разрешенное использование ЛПХ (кадастровый №-информация была выяснена при прозванивании объявления в момент занесения экспертом в свою базу аналогов). Не проведен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Корректировки выполнены некорректно. При расчете корректировки на местоположение (лист 38-40) в качестве одного из ценообразующих факторов указано расстояние от центра г.Тула: чем дальше от центра города, тем должен быть ниже присваиваемый бал. Шкала, согласно которой присваиваются баллы, (т.е. зависимость между километражем и баллом) отсутствует - информация не проверяема. Вторым пунктом идет критерий: близость к остановкам общественного транспорта и указано, что объект оценки расположен в 10-15 мин. (ходьбы? езды?) от остановок общественного транспорта (лист 38 отчета), хотя, согласно портала Яндекс-карты, остановка общественного транспорта расположена непосредственно на границе оцениваемого земельного участка. Также по этому критерию отсутствуют шкалы, согласно которым присваиваются баллы. Информация непроверяема. По третьему критерию замечания те же: отсутствуют шкалы зависимости типа ближайшего окружения от присваиваемого балла, также вызывает сомнение в присвоении типа ближайшего окружения для Новомосковского шоссе: спальный (лист 38 отчета). При расчете весов аналогов (лист 41) в формуле расчета среднеквадратичного отклонения один из параметров Cai указан как стоимость 1 куб.м, данная информация вводит в заблуждение пользователей отчета.
В разделе согласование результатов отсутствуют: анализ и проверка существенности отличия результатов оценки объекта оценки, не описана процедура согласования результатов оценки, полученных исходя из различных подходов, не приведены расчеты.
В приложении к отчету скриншоты лист 44 аналог 1 - под скриншотом указано, что участок коммерческого назначения, по данным эксперта участок имеет разрешенное использование - ЛПХ ( кадастровый номер участка 71:14:030502:381-информация была выяснена при прозванивании объявления);аналоги 2, 3 - отсутствуют ссылки на интернет страницы, телефоны продавцов информация не проверяема.
Так же отчет содержит технические ошибки.
В целях определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом были проведены собственные расчеты с применением сравнительного подхода и использованием метода корректировок. В заключении приведено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): скидка на торг, условия продажи, условия финансовых расчетов при приобретении объектов, местоположение, размер объекта, разрешенное использование участка, инженерные коммуникации.
Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01.01.2016 составляет 40 662 501 руб. 00 коп.
В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Эксперт ФИО6, проводившая судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков и ее ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Как следует из Постановления правительства Тульской области № 546 от 30.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области», кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в заключении эксперта, выводы которого признаны судом обоснованными.
О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось.
С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, определенная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
При этом, имеющийся в материалах дела отчет <...> №216 от 28.04.2017, суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта №048 от 15 августа 2017 года рыночная стоимость спорного земельного участка значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца.
То обстоятельство, что установленная в результате массовой кадастровой оценки оспариваемая кадастровая стоимость названного выше объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку законом не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, равно как и не устанавливается презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 11 мая 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости (абз. 5 ст. 24.20 закона «Об оценочной деятельности».
При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, поскольку указанное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДВВ» к правительству Тульской области и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка площадью 18391 кв.м, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания административно-торгового назначения, адрес ( местоположение) объекта: < адрес>, в размере его рыночной стоимости 40 662 501 ( сорок миллионов шестьсот шестьдесят две тысячи пятьсот один) рубль.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО «ДВВ» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 11 мая 2017 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В удовлетворении требований к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка