Решение Рязанского областного суда от 25 февраля 2021 года №3а-632/2019, 3а-250/2020, 3а-18/2021

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2021 года Дело N 3а-18/2021







25 февраля 2021 года


г. Рязань




Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.
при секретаре Курбановой В.В.
с участием представителей административного истца ООО "Инвест-Агро" Лазаренко С.А., Дорожко С.С.,
представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Бикуловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Инвест-Агро" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Инвест-Агро" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N равной его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как налогоплательщика.
С учетом уточнения заявленных требований административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель ООО "Инвест-Агро" Лазаренко С.А. поддержал уточненные административные исковые требования.
Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" Бикулова А.А. в судебном заседании не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Однако указала, что доказательств достоверного результата определения рыночной стоимости земельного участка административного истца не представлено.
Судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области и администрации МО - Пощуповское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области, которые, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория складов, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере в размере <скрыто> руб..
26 декабря 2019 года ООО "Инвест-Агро" обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере <скрыто> руб. по состоянию на 01.01.2018 N от 23.12.2019, подготовленный оценщиком ООО "Экспресс".
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.
Проанализировав отчет об оценке, доводы возражений министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области относительно принятых оценщиком в расчет аналогов, с учетом того обстоятельства, что административный истец уточнил свои требования и просил установить размер рыночной стоимости на основании экспертного заключения, не настаивая на отчете об оценке как допустимом доказательстве рыночной стоимости объекта оценки, судом данный отчёт не принимается в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка.
По ходатайству представителя административного истца судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой А.Л..
Из заключения судебной экспертизы от 27.01.2020 N следует, что эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж). Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2018 в размере <скрыто> руб.
Земельный участок с кадастровым N исходя из его характеристик (местоположения, вида разрешённого использования, территории градостроительного зонирования) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными приказом Минэкономразвития от 12 мая 2017 года N 226 отнесён к сегменту рынка "Производственная деятельность. Земельные участки под индустриальную застройку". В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков г.Рязани. за период с января по декабрь 2017 г. Все предложения действительны на 1.01.2018 г. В ходе проведения анализа выявлено 40 предложений о продаже участков в диапазоне цен от 100 до 600 руб. за кв/м. При этом экспертом изначально из выборки исключены цены предложений единичных и крайних значений (минимальных и максимальных). Для расчёта выбрано три объекта, наиболее сопоставимых с объектом оценки по виду передаваемых имущественных прав, дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки, местоположению, предполагаемому использованию и площади.
Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта выяснять фактическое местонахождение, состояние публикуемых к продаже объектов-аналогов.
Информация, идентифицирующая объекты, подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Возражая против проведённой экспертизы, представитель административного ответчика указал, что в заключении экспертом при анализе рынка приведены устаревшие данные - статья "Земли промышленности Рязанского региона: анализ рыночной ситуации", содержащая анализ рынка за 2011 год. Данные доводы суд не может принять во внимание, поскольку как следует из экспертного заключения, диапазон цен в указанном сегменте рынка определялся экспертом самостоятельно, путём исследования предложений о продаже на дату оценки, приведённые в указанной статье данные не использовались экспертом в расчётах и никак не повлияли на итоговую стоимость объектов оценки. Как пояснил эксперт в судебном заседании ссылка на данную статью носит информационный характер, поскольку иных статистических данных в источниках не имеется, а в соответствии с требованиями п. 11 ФСО N 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценка рыночной стоимости в том числе включает анализ рынка соответствующего сегмента, в период, предшествующий дате оценки.
Также несостоятельны доводы административного ответчика о неправильном применении экспертом корректировок на расположение относительно автомагистралей и на коммуникации. Описание обоснования корректировки на расположение относительно автомагистралей приведено на стр.123-124 заключения. При применении данной корректировки экспертом учитывались удалённость от автодорог, значение автодороги (федеральная, региональная и т.д.) Описание обоснования корректировки на наличие коммуникаций приведено на стр.124-125 заключения. Эксперт исходил из того, что согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Экспертом установлено, что на земельном участке - объекте оценки расположен объект капитального строительства, подключённый к электроснабжению. В связи с чем у объекта оценки коммуникации рассматривались как "по границе, есть возможность подключения электроснабжения".
Доводы представителя административного ответчика об использовании экспертом объектов-аналогов из нижнего ценового диапазона не подтверждаются, исходя из информации о ценах сделок и предложений, приведенной в разделе анализа фактических данных.
На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административных ответчиков экспертом в соответствии с положениями части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации даны пояснения в судебном заедании, а также письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.
Суд считает, что выводы заключения эксперта ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой А.Л. содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости, не представлено.
На основании изложенного суд считает заключение судебной экспертизы эксперта ООО "Правовая гарантия" Новосельцевой А.Л. о размере рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка достоверным и допустимым доказательством и не усматривает оснований для назначения повторной экспертизы.
Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Конституционный Суд Российской Федерации в указанном постановлении отметил, что судебные расходы могут быть взысканы в пользу административного истца с административного ответчика не только тогда, когда последний оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если ранее определенная кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
В названном постановлении также указано о том, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций.
Административным истцом оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка в размере <скрыто> руб., суд пришел к выводу об установлении её равной рыночной стоимости в размере <скрыто> руб..
Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью более чем в 2 раза не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.
В связи с этим расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на счет административного ответчика.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Инвест-Агро" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <скрыто> руб..
Датой подачи заявления считать 26 декабря 2019 года.
Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу ООО "Инвест-Агро" судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 2000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 9 марта 2021 года
Судья -подпись Е.А. Хмельникова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка