Решение Тульского областного суда от 26 июля 2018 года №3а-632/2018

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июля 2018 года Дело N 3а-632/2018
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Голомидовой И.В.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-632/2018 по административному исковому заявлению Петросяна С.Е. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области, правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Петросян С.Е. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 32 994 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственного участка; расположенного по адресу: <адрес>
Полагает, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная по состоянию на 03.05.2018 года в размере 47 335 501,98 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как лица, имеющего право выкупа данного земельного участка, на котором расположено принадлежащий административному истцу объект недвижимости, или оформления аренды.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка Петросян С.Е. обратился в ООО "Ш.". В соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости земельного участка от <...>, выполненными оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 03.05.2018 года составляет 4 575 574,93 рублей.
На основании изложенного Петросян С.Е. просил установить кадастровую стоимость земельного участка равную его рыночной стоимости в размере, указанном в отчете ООО "Ш.".
Административный истец Петросян С.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил провести судебное заседание в его отсутствие, указав в письменном заявлении на то, что Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, в том числе и среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости.
Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не имеет материально-правового и процессуального интереса к заявленному административному иску, не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Чернский район в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует из материалов дела и установлено судом Петросян С.Е. является собственником объекта капитального строительства (ремонтно-производственная база с административно-бытовым комплексом) с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 32 994 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственного участка; по адресу: <адрес>
Данные обстоятельства подтверждаются копией решения мирового судьи судебного участка N 46 Чернского района Тульской области от <...>, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...>, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно п. 1 ст. 1-2 Закона Тульской области от 16.12.2011 года N 1679-ЗТО (в редакции Закона Тульской области от 27.02.2015 г. N 2259-ЗТО) "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.
30.11.2016 года Постановлением правительства Тульской области N 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области.
Приложением N 1 к вышеуказанному Постановлению правительства Тульской области утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года.
Приложениями NN 2-4 к названному Постановлению утверждены средние значения удельных показателей удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в составе земель населенных пунктов Тульской области по группам видов разрешенного использования по состоянию на 1 января 2016 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тульской области по группам видов разрешенного использования по состоянию на 1 января 2016 года; средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Тульской области по группам видов разрешенного использования по состоянию на 1 января 2016 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, образованного 03.05.2018 года, рассчитана в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости - 1 434,67 руб. за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 по состоянию на 01.01.2016 года, на площадь земельного участка; утверждена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от <...> года и установлена в размере 47 335 501,98 рублей.
Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 03.05.2018 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка Петросян С.Е. обратился в ООО "Ш.".
В соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости земельного участка от <...> выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 03.05.2018 года составляет 4 575 574,93 рублей.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объекта оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
По ходатайству административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой поручено эксперту С.
Согласно выводам, содержащимся в заключении <...> названного эксперта, отчет от <...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Однако при проверке расчетной части отчета установлено, что в пункте 14.4.2 "Оценка методом сравнения продаж" оценщиком допущены ошибки расчетного и оформительского свойства (использования оценщиком корректировки на торг (15%), указанной в Справочнике оценщика недвижимости под общей редакцией Лейфера Л.А., вышедшего в 2014 году, в то время как должна была использоваться корректировка из Справочника, изданного в 2017 году (17 %), в связи с чем рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером <...> по состоянию на 03.05.2018 года должна составлять 4 467 925,40 рублей.
Данное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки. Экспертное заключение является подробным, мотивированным, оценка проведена в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 07.07.2007 года. Приведенные в заключении сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования профессиональных знаний и опыта и являются достоверными и не содержащими ошибок.
Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.
О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.
С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта у суда не имеется. Суд считает данное заключение достоверным и допустимым доказательством применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о ее недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка - 03.05.2018 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта N <...>, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости его кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 03.05.2018 года может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта N <...>, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Петросяна С.Е. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 32 994 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного участка, находящегося по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 467 925,40 рублей по состоянию на 03.05.2018 года.
Датой подачи Петросяном С.Е. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является день обращения указанного физического лица в суд - 14 мая 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка