Решение Пензенского областного суда от 28 февраля 2020 года №3а-63/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2020 года Дело N 3а-63/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при ведении протокола помощником судьи Емелиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Маяк" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
открытое акционерное общество "Маяк" (далее - ОАО "Маяк", общество) обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под стоянку для временного хранения легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права и обязанности общества, поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости участка.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости 4 416 039 рублей.
Представитель ОАО "Маяк" - Шепотько А.В. (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседание на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной - 4834642 рублей.
Представители административных ответчиков - департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.), заинтересованного лица - управления муниципального имущества города Пензы Селиверстова О.В. (доверенность от 10 февраля 2020 г.) возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласились с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.
Представители заинтересованных лиц управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под стоянку для временного хранения легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка N от 31 марта 2009 г. и дополнительного соглашения к нему от 19 апреля 2012 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 января 2020 г. N (л.д. 98-100).
Арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Арендодателем земельного участка является муниципальное образование "город Пенза".
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ОАО "Маяк" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 10 187 901, 39 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 23 декабря 2019 г. (л.д. 5).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 24 декабря 2019 г. N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила - 4416039 рублей (л.д. 15-70).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО6
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО6 от 14 февраля 2020 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 5100000 рублей (л.д.142-203).
Проанализировав заключение эксперта ФИО6, заслушав его пояснения в судебном заседание, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Суд не может согласиться с доводами представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что экспертом необоснованно введена поправка на местоположение в отношении объектов-аналогов N 1, N 2, поскольку, по мнению представителя учреждения, указанные объекты-аналоги схожи с объектом оценки по фактору местонахождения и должны быть отнесены к категории - промзона.
В заключении эксперта в качестве объектов-аналогов N 1 и N 2 для оценки спорного земельного участка были использованы участки, расположенные по адресу: объект-аналог N 1 - г. Пенза, пр-кт Победы, 75д, объект-аналог N 2 - г. Пенза, ул. Свердлова, 2. Оба объекта-аналога расположены в районе крупных автомагистралей, таких как - проспект Победы и трасса М-5 "Урал", что увеличивает их стоимость. При этом, объект оценки располагается на отдалении от районов с крупными автомагистралями (перед въездом на территорию ОАО "Маяк") и граничит с жилой частной застройкой.
Данные обстоятельства подтверждены картографическим материалом (л.д.184-189).
Для применения поправки на местоположение имеет значение район расположения объектов-аналогов.
При этом, близость транспортных магистралей учтена экспертом при применении поправочного коэффициента на местоположение относительно автомагистралей (л.д.183).
С учетом изложенного, применение экспертом понижающей корректировки на местоположение для объектов-аналогов N 1, N 2, согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А. (таблица 50), обусловлено различием объекта оценки и объектов-аналогов N 1, N 2 по названному ценообразующему фактору и введена экспертом обоснованно.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорных объектов недвижимости не допустимо.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 5100 000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 14 февраля 2020 г. N, т.е. в размере - 5100 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 27 декабря 2019 г.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам <данные изъяты>.
Согласно счету и смете затрат <данные изъяты> стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (л.д.204, 210).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку представитель административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, оспаривая величину рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что расходы по оплате экспертизы в пользу ООО "Центр правовой поддержки бизнеса" подлежат взысканию с департамента государственного имущества Пензенской области, как с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Кроме того, в соответствии со статьями 103, 111 КАС РФ с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу в пользу ОАО "Маяк" взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины, понесенные последним при подаче административного искового заявления в суд в сумме <данные изъяты> (платежное поручение от 25 декабря 2019 г. N).
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "Маяк" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 3207 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под стоянку для временного хранения легковых автомобилей, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в равном его рыночной стоимости размере - 5100 000 (пять миллионов сто тысяч) рублей.
Датой подачи открытым акционерным обществом "Маяк" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 декабря 2019 г.
Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу <данные изъяты> расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Взыскать с департамента государственного имущества Пензенской области в пользу открытого акционерного общества "Маяк" расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка