Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 14 марта 2019 года №3а-63/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2019 года Дело N 3а-63/2019
Верховный Суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи Алексеева Д.В., при секретаре судебного заседания Герасимовой О.Ю.,
с участием представителя административного истца Галкина Е.А, представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике-Чувашии Рафиковой Ю.Г., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Молоствовой М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Прогресс" обратилось в суд с административным исковым заявлением, после уточнения заявив требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4420 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства офисно-складского здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2550340 рублей по состоянию на 16 августа 2014 года, - в размере его рыночной стоимости, равной 2877770 рублей.
Требование мотивировано тем, что ООО "Прогресс" является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, что влияет на права и обязанности заявителя, так как цена земельного участка при последующем заключении договора купли-продажи будет установлена в размере кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Галкин Е.А. заявленное требование поддержал по изложенным основаниям.
Представитель административного ответчика - Кабинета Министров Чувашской Республики в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве просил разрешить иск по усмотрению суда, указав, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость была утверждена на основании отчета, составленного "Оценка и Консалтинг" согласно государственному контракту, заключенному с ним Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, соответствие результата работ было подтверждено положительным экспертным заключением НП "Деловой союз оценщиков" от 28 июня 2013 года.
Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике Молоствова М.Г., ссылаясь на то же обстоятельство, просила разрешить иск по усмотрению суда.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике-Чувашии, привлеченного судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица по делу, - Рафикова Ю.Г. также просила разрешить иск по усмотрению суда.
Представитель заинтересованного лица по делу - Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарска в судебном заседании не участвовал, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело без его участия.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд нашел возможным рассмотреть и разрешить дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения явившихся участников производства по делу, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 годаN135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В соответствии со статьями 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 3161714,40 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396.
Датой определения указанной стоимости являлось 16 августа 2014 года, что видно по выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
ООО "Прогресс" на основании договора аренды NN, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений администрации г.Новочебоксарска, является арендатором земельного участка, с разрешенным использованием - для строительства офисно-складского здания.
ООО "Прогресс" 12 ноября 2018 года обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республики, однако решением от 11 декабря 2018 года N233 заявление отклонено в связи с несоответствием представленного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)".
Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, ООО "Прогресс" представило суду отчет об оценке от 02 ноября 2018 года NN, подготовленный ООО "Независимая оценочная компания "Актив", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 16 августа 2014 года составила 2550340 рублей.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд принимает во внимание, что лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, в отчете имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика; рыночная стоимость земельного участка определена экспертом на основе анализа рынка о ценах по предложениям на земельные участки производственно-складского назначения в г.Новочебоксарск и г.Чебоксары методом сравнительного подхода (метод сравнения продаж), при этом для сравнения было выбрано четыре аналога, по своим характеристикам близких к объектам оценки, выводы о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков отвечают принципам обоснованности и однозначности, предусмотренным пунктом 4 Федерального стандарта оценки N 3 (ФСО N3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254.
Возражений относительно объективности заключения экспертов участники производства по делу не имели, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявляли.
Относительно выявленной разницы между утвержденной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, определенной экспертом, суд полагает необходимым отметить, что методология проведения массовой кадастровой оценки отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки.
Государственная кадастровая оценка относится к сплошным массовым оценкам, проводимым по унифицированной процедуре, согласно положениям Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N4)" массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.
При проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому рыночная стоимость при ее условности расценивается судом как наиболее вероятная цена.
Ввиду изложенного суд полагает, что кадастровую стоимость земельного участка, арендуемого административным истцом, следует установить в размере его рыночной стоимости, установленной вышеназванным отчетом.
Согласно абзацу 5 ст.24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с абзацем шестым статьи 24.20 указанного Федеральноо закона сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст. ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Чувашской Республики
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4420 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства офисно-складского здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2550340 рублей по состоянию на 16 августа 2014 года.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике считать 12 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Чувашской Республики Д.В.Алексеев
Мотивированное решение составлено 20 марта 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка