Решение Белгородского областного суда от 04 июля 2017 года №3а-63/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 04 июля 2017 года Дело N 3а-63/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 04 июля 2017 г.
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Давыдовой М.В.,
представителей заинтересованного лица Правительства Белгородской области Шляхова С.И., Жариковой А.И.,
в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административного истца - ООО «НПП Контакт», административного ответчика - администрации г. Белгорода, административного ответчика - Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованных лиц: ЗАО «Спецстройсервис», ОАО «Белгородоблгражданреконструкция», ООО «Скан», ООО «Лига-Аудит», ООО «Капитал», Ломовцева М.Н., Кротовой Н.Ю., Дорошевой М.Ю., Чаплыгина В.А., Борисовой В.И., Колесниченко Е.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НПП Контакт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «Контакт» (далее - ООО «НПП КОНТАКТ») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9, расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, город Белгород, улица Николая Чумичова, 38, равной его рыночной стоимости в размере 11 326 363 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.
Административный истец находит кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 16 127 610, 98 руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого участка.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9 по состоянию на 01.01.2014 ООО «НПП КОНТАКТ» представило отчет №001-2016 от 07.04.2016 г., составленный оценщиком < данные изъяты> ФИО1 (далее - отчет об оценке №001-2016), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 11 326 363 руб.
На указанный отчет об оценке административный истец представил положительное экспертное заключение №5913 от 13.09.2016 г. эксперта некоммерческого < данные изъяты> (далее - положительное экспертное заключение №5913).
Протокольным определением от 07.02.2017 года суд признал недопустимым доказательством отчет об оценке №001-2016.
Определением Белгородского областного суда от 13.03.2017 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9 по состоянию на 01 января 2014 года. Производство экспертизы было поручено ФИО2. (оценщику < данные изъяты>»).
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО2 составлено заключение №428-э/17 от 06.06.2017, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9 по состоянию на 1 января 2014 г. - 15 833 023 руб.
Административный истец, административные ответчики, заинтересованные лица (за исключением Правительства Белгородской области), будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, об уважительных причинах неявки суду не сообщено. В связи с чем, суд определил возможным рассмотреть административное дело в отсутствие вышеперечисленных неявившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель Правительства Белгородской области не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенном экспертом ФИО2. по состоянию на 01.01.2014 г.
Установлено, что с 20.01.2003 года ООО «НПП КОНТАКТ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 31:16:0208008:9, категории земель - земли населенных пунктов, для совместной эксплуатации существующего административного здания; площадью 1217 кв.м, расположенный по адресу: РФ, Белгородская область, город Белгород, улица Николая Чумичова, 38 (далее - спорный земельный участок), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.01.2003 года, кадастровым паспортом земельного участка от 09 сентября 2015 г. №3100/301/15-331286.
Участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок наряду с административным истцом являются: ЗАО «Спецстройсервис», ОАО «Белгородоблгражданреконструкция», ООО «Скан», ООО «Лига-Аудит», ООО «Капитал», Ломовцев М.Н., Кротова Н.Ю., Дорошева М.Ю., Чаплыгин В.А., Борисова В.И., Колесниченко Е.П.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет 16 127 610, 98 руб. (согласно кадастровой справке от 09.06.2016).
Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года, что подтверждается постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».
03.11.2016 года ООО «НПП КОНТАКТ» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Белгородской области о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка путем установления данной стоимости в размере рыночной. В результате рассмотрения данного заявления комиссия приняла решение от 23.11.2016 года №303 об отклонении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №001-2016. Изложенные обстоятельства подтверждаются названным решением комиссии.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика (администрации г. Белгорода) против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, признание отчета об оценке №001-2016 недопустимым доказательством, судом была назначена экспертиза определением от 13.03.2017 года по вопросу установления рыночной стоимости участка.
Согласно заключению эксперта ФИО2. (№428-э/17 от 06.06.2017) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9 по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 15 833 023 рублей.
Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, исследование проведено на основании федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Выводы заключения эксперта не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Определение рыночной стоимости спорного земельного участка возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Отчет об оценке №001-2016, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., признан недопустимым доказательством протокольным определением от 07.02.2017 года, в связи с чем, данный отчет исключен из числа доказательств.
Согласно ч. 1 ст. 61 КАС РФ, доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.
В силу ч. 1 ст. 59 КАС РФ, доказательствами по административному делу являются сведения о фактах, которые получены в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке.
Отчет об оценке №001-2016 был выполнен ФИО1 и утвержден директором < данные изъяты> ФИО3., которые состоят в трудовых правоотношениях с административным истцом, а последний является учредителем < данные изъяты>» (что подтверждается объяснениями представителя административного истца, данными в судебном заседании 07.02.2017 года, а также сведениями Единого государственного реестра юридических лиц в отношении < данные изъяты>» от 20.01.2017 года), в связи с чем, и в соответствии с требованиями статей 10, 11, 15, 15.1 и 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации такой отчет об оценке является недопустимым доказательством.
Заявленные представителем административного истца в письменном отзыве возражения относительно заключения эксперта являются объяснениями стороны по делу, которых недостаточно для выводов суда, в том числе для вывода о недостоверности заключения эксперта.
В названном отзыве представитель административного истца указывает на то, что в анализ рынка земельных участков торгово-офисного назначения эксперт включил участок, находящийся в аренде (объект №4 в таблице 8 заключения), а также включил объекты под номерами 13, 16, 19, якобы отличающиеся по виду разрешенного использования от объекта оценки, оспаривает не проведение экспертом корректировок на разрешенное использование, а также корректировок к объектам-аналогам №№1, 2 на наличие в отношении данных аналогов утвержденных проектов на строительство. Однако перечисленные доводы выражают субъективное и ничем не подтвержденное мнение представителя административного истца, не обладающего специальными познаниями в области оценки, о том, каким образом необходимо проводить анализ рынка земельных участков и корректировки к объектам-аналогам. Обоснованность перечисленных доводов не доказана.
Несмотря на описки в цене продажи и площади объекта-аналога №1 (г. Белгород, ул. Преображенская, допущенные в строках 5-8 таблицы №13 заключения эксперта, на что сослался представитель ООО «НПП Контакт» в отзыве), в расчетах, которые привели к итоговому значению рыночной стоимости спорного земельного участка, ошибочные значения не участвовали и никак не отразились на достоверности выводов эксперта. Указанные строки 5-8 таблицы 13 имеют информативное значение и, по сути, должны переноситься из таблицы 12 заключения эксперта в неизменном виде. В расчетах эксперта использованы значения о площади и стоимости аналога №1, которые соответствуют предложению о продаже этого объекта, что подтверждается самим объявлением, приложенным к заключению эксперта, и сведениями таблицы 12, где указана цена за 1 сотку объекта-аналога №1 в размере 1240506 руб., данное значение и использовано экспертом в таблице №13 заключения.
Заявляя доводы о том, что по состоянию на 01.01.2014 года спорный земельный участок находился в залоге согласно договору о последующей ипотеке №207-00196/301, административный истец не указывает, как это обстоятельство может повлиять на выводы эксперта.
Кроме того, эксперт обязан был провести исследование, основываясь на материалах дела в силу ст. 49 КАС РФ, что и было сделано. Административный истец, реализуя свои процессуальные права, в том числе предусмотренные ст. 77 КАС РФ, не был лишен возможности предоставить для исследования эксперту соответствующий договор о последующей ипотеке №207-00196/301, приобщив его к материалам дела до назначения экспертизы. В данном случае приобщение договора после проведения экспертизы направлено на оспаривание заключения эксперта ввиду того, что результат экспертизы не устраивает административного истца. Сам по себе договор о последующей ипотеке не направлен на установление юридически значимых обстоятельств. В связи с чем, исходя из принципа «эстоппель», а также принципа добросовестного поведения стороны при реализации прав и обязанностей (в том числе прав при назначении экспертизы и представлении доказательств) сторона административного истца утратила право выдвигать новые доказательства, которые имели значение при назначении экспертизы, ввиду чего данные доказательства не имеют правового значения.
Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.
Заключение эксперта содержит существенную и достаточную для исследования информацию, ссылки на источники информации об объектах-аналогах, подбор последних обоснован экспертом.
Положительное экспертное заключение №5913 на отчет об оценке не имеет какого-либо правового значения, поскольку касается исключенного из материалов административного дела доказательства.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Суд полагает определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 г., установленной экспертом, поскольку заключение эксперта является единственным допустимым и достоверным доказательством такой стоимости спорного участка.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости административный истец обратился 03.11.2016 года, указанную дату и следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «НПП Контакт» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9, расположенного по адресу: РФ, Белгородская область, город Белгород, улица Николая Чумичова, 38, равной его рыночной стоимости в размере 15 833 023 руб.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:16:0208008:9 определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2014 г.
Датой подачи заявления ООО «НПП Контакт» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 03 ноября 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья  
 О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 06 июля 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка