Решение Рязанского областного суда от 10 сентября 2020 года №3а-629/2019, 3а-247/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2020 года Дело N 3а-247/2020
10 сентября 2020 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Кирдянове А.С.,
представителей административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Климова Д.А., Бикуловой А.А., представителя заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" - Бикуловой А.А.,
рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО "Приток" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "Приток" обратилось в суд 26 декабря 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 85 557 000 рублей 71 коп.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО6 - 49 735 658 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Представители административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" заявленные требования не признали. Полагают, что экспертное заключение ФИО6 содержит существенные нарушения.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Приток" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 85 557 000 рублей 71 коп.
На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащих уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Суд пришел к выводу о том, что по делу необходимо назначить судебную экспертизу, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Правовая защита" ФИО4 Рыночная стоимость земельного участка составила 64 620 052 рубля.
Вместе с тем, судом установлено, что при проведение судебной экспертизы экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение эксперта ФИО4 не может быть признано достоверным доказательством, устанавливающим размер рыночной стоимости земельного участка.
В связи с изложенным, по делу была назначена и проведена экспертом ФИО6 повторная судебная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта ФИО6, отчет ИП ФИО5 N от 22.11.2019 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:81 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартом оценки и не подтверждает указанную рыночную стоимость; рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 49 735 658 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО6, суд исходит из того, что эксперт является оценщиком I категории, имеет большой стаж работы в области оценки, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена, обладает правом на проведение подобного рода исследований, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (стр.5 заключения).
Объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 25 931 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.
Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.
Эксперт ФИО6 выбрала три объекта - аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки: по категории земель (земли населенных пунктов), по назначению (для индустриальной застройки), по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по критерию возможности (невозможности) подключения к инженерным коммуникациям, а также по дате предложения.
Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки, экспертом произведены корректировки: на местоположение (объект оценки - г.Рязань, объекты аналоги N 2 и N 3 - Рязанская область) (стр.58-62 заключения), на площадь (стр.59 заключения), а также экспертом применена корректировка "скидка на торг" в размере среднего значения -11,5%.
Эксперт ФИО6 проанализировала объекты аналоги по основным ценообразующим факторам, произвела необходимые корректировки с их обоснованием на основании федеральных стандартов оценки, а также со ссылками на "Справочник оценщика недвижимости - 2017, Лейфер Л.А. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации". На страницах 61-62 заключения представлена подробная таблица сравнения объекта оценки и объектов аналогов со всеми необходимыми расчетами для определения рыночной стоимости земельного участка.
Отнеся объект оценки к сегменту рынка земель под индустриальную застройку, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента, установила, что диапазон предложений составляет от 1200 до 10 807 рублей за 1 кв.м. без учета скидки на торг.
Итоговое значение 1 кв.м. земельного участка - объекта оценки составило 1918 рублей, что соответствует указанному диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.
Утверждение административного ответчика о том, что эксперт в нарушении федеральных стандартов оценки приводит информацию о предложениях по продаже земельных участков, относящихся к иным сегментам рынка, а также об отсутствии скриншотов их объявлений - противоречит материалам экспертного исследования.
Также являются ошибочными доводы административного ответчика о неверном подборе экспертом объектов-аналогов N 2 и N 3, поскольку из текста объявления об их продаже следует, что данные земельные участки являются землями промышленного назначения и, соответственно, относятся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки.
Доводы о необоснованном размере применяемых корректировок на местоположение объектов аналогов N 2 и N 3 несостоятельны, так как эксперт обосновал их применение в экспертном заключении.
Эксперт оценил объект оценки как условно свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7, указав, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный.
При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность или невозможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.
Эксперт ФИО6 определила, что в отношении объекта оценки и объектов-аналогов имеется возможность подключения к коммуникациям (эксперт применил формулировку "по границе"), в связи с чем корректировка (0%) по данному фактору правомерно не применялась.
Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 49 735 658 рублей.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Приток" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 49 735 658 (Сорок девять миллионов семьсот тридцать пять тысяч шестьсот пятьдесят восемь) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 14 сентября 2020 года.
Судья-подпись А.А. Воейков
Копия верна.
Судья А.А. Воейков


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка