Решение Ростовского областного суда от 01 ноября 2017 года №3а-629/2017

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 01 ноября 2017 года Дело N 3а-629/2017
 
Именем Российской Федерации
1 ноября 2017 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Найденовой З.В.,
с участием представителя Анищенко В.С. Кубанкиной Е.И., представителя
Правительства Ростовской области Лысенко В.А., представителя Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкого Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Анищенко Вячеслава Сергеевича к Правительству Ростовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Анищенко В.С. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 14 декабря 2015 года, установленная в размере 33 496 382, 14 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет
18 214 000 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 14 декабря 2015 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Представитель Анищенко В.С. Кубанкина Е.И. в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.
Представитель Правительства Ростовской области Лысенко В.А., учитывая результаты проведённой по делу экспертизы отчёта об оценке, против удовлетворения административных исковых требований не возражал.
Представитель Администрации города Ростова-на-Дону Пятницкий Е.Н. полагал, что административное исковое заявление не подлежит удовлетворению в заявленном размере, поскольку при проведении судебной экспертизы расчёт рыночной стоимости земельного участка не производился.
В ранее представленном письменном отзыве Администрация города Ростова-на-Дону возражала против установления рыночной стоимости земельного участка на основании отчёта об оценке, ссылаясь на несоответствие отчёта положениям законодательства об оценочной деятельности.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные базы, производственные помещения, площадью 6 409 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, является собственностью Анищенко В.С. (л.д. 13 - 15).
Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 14 декабря 2015 года (т. 1 л.д. 13).
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных указанной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.
С учётом изложенного датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость спорного земельного участка, является 14 декабря 2015 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 1 августа 2017 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 14 декабря 2015 года составила 33 496 382, 14 руб. (л.д. 16).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога; налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Следовательно, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Согласно отчёту оценщиков ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО и ФИО от 7 августа 2017 года № 06-07/02/2017-О рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14 декабря 2015 года составляет 18 214 000 руб. (л.д. 18 - 139).
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно достоверности указанного отчёта, и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом 30 августа 2017 года была назначена экспертиза по двум вопросам: подтверждается ли рыночная стоимость объекта оценки, определённая в отчёте об оценке, и в случае отрицательного ответа на указанный вопрос - о величине рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ (л.д. 185 - 189, 190 - 193).
Согласно заключению эксперта НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» ЮФУ ФИО от 2 октября 2017 года № 00741/Э стоимость объекта оценки, определённая оценщиками ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО, ФИО в отчёте от 7 августа 2017 года № 06-07/02/2017-О, подтверждается соответствием данного отчёта требованиям в области оценочной деятельности. Оценщиками не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости не допускались, в том числе правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, не допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиками, является достоверной, достаточной, проверяемой. Удельное значение рыночной стоимости объекта оценки находится в интервале статистических данных как сторонних аналитических исследований, так и данных, полученных экспертом при мониторинге исследуемого рынка. Подтверждением стоимости также служит проведённый оценщиками анализ репрезентативности выборки и фактор вхождения скорректированных цен аналогов в диапазон цен предложений к продаже, выявленных оценщиками.
При ответе на второй вопрос эксперт указал, что размер рыночной стоимости объекта оценки, определённый в отчёте об оценке от 7 августа 2017 года № 06-07/02/2017-О, подтверждается, поэтому оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в рамках настоящего заключения экспертом не производится (л.д. 201 - 243).
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки предусмотрены статьёй 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте. Перечень предъявляемых к отчёту требований приведён в части 4 указанной статьи.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)» устанавливает требования к составлению и содержанию отчёта об оценке, информации, используемой в отчёте об оценке, а также к описанию в отчёте об оценке применяемой методологии и расчётам.
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» определяет требования к проведению оценки недвижимости и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
В ходе проведения исследования эксперт оценил форму и содержание отчёта на соответствие действующему законодательству, в том числе федеральным стандартам оценки, проверил обоснованность выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных им подходов к оценке и провёл проверку соответствия выполненного в отчёте расчёта стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.
По итогам проведения экспертизы отчёта об оценке эксперт установил, что оценщиками в достаточном объеме проведена идентификация ценообразующих характеристик объекта оценки; вывод о наиболее эффективном виде использования участка обоснован; анализ рынка представлен в последовательности, регламентированной требованиями ФСО-7; ссылки на источники данных отвечают принципу достоверности используемой в отчёте информации; оценщиками подробно описан процесс определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, с последующим выявлением фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами из выявленного сегмента рынка, выявлены основные ценообразующие факторы участков из исследуемого сегмента и степень их влияния на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов.
Эксперт также указал, что в отчёте в подробной форме приведены теоретические основы методологии определения рыночной стоимости как недвижимости в целом, так и земельных участков в частности; обосновано применение сравнительного подхода для целей оценки и отказ от затратного и доходного подходов; логически обоснованно и в достаточном для оценки количестве выбраны аналоги к расчётам; корректно проведён расчёт стоимости оцениваемого участка, идентификация ценообразующих характеристик объектов-аналогов и степень их отличия от параметров объекта оценки определена по актуальным и действительным данным объявления о продаже объектов сравнения. Допущения оценщиков логически и практически обоснованы, не противоречат требованиям ФСО, поправки на различия по элементам сравнения объекта оценки и объектов-аналогов рассчитаны корректно, на основании проверяемых актуальных на дату оценки данных.
Таким образом, проведённое в ходе экспертизы исследование отчёта об оценке, выполненного оценщиками, подтвердило обоснованность его выводов.
Возражений, замечаний относительно экспертного заключения от лиц, участвующих в деле, не поступило. Представители административного ответчика и заинтересованного лица в судебном заседании не оспаривали правомерность выводов эксперта по указанному вопросу.
Доводы представителя Администрации города Ростова-на-Дону о том, что эксперт не производил экспертизу на подтверждение стоимости объекта оценки, не свидетельствуют о недостоверности выводов экспертного заключения, поскольку условием определения экспертом рыночной стоимости земельного участка являлось получение отрицательного ответа на вопрос о том, подтверждается ли стоимость объекта оценки, определённая оценщиками.
В данном случае при проведении экспертизы было установлено, что полученный в отчёте удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки в размере 2842 руб. за 1 кв. м находится в пределах диапазона стоимости предложений к продаже участков из рассматриваемого сегмента рынка, который составляет, в зависимости от местоположения и площади, от 1908 руб. до 3875 руб. за 1 кв. м. Экспертом также было проанализировано соответствие полученного удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки результатам мониторинга исследуемого рынка. При анализе доступных источников непосредственно экспертом были отобраны предложения о продаже земельных участков, в наибольшей степени схожих с оцениваемым участком по фактору вида использования на дату 14 декабря 2015 года, которые представлены в таблице № 1. По данным мониторинга эксперта, диапазон удельных показателей цен предложений земельных участков промышленного назначения в городе Ростове-на-Дону составляет от 700 руб. до 9 500 руб. Таким образом, полученный удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки входит в диапазон стоимостей предложений к продаже участков из рассматриваемого сегмента рынка, выявленных экспертом. Изложенное свидетельствует о том, что величина рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в размере 18 214 000 руб. в ходе проведения экспертизы подтвердилась.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Доводы Администрации города Ростова-на-Дону о несоответствии отчёта законодательству об оценочной деятельности являются несостоятельными, поскольку они были проверены посредством назначения судебной экспертизы и опровергаются исследованными судом доказательствами. Величину рыночной стоимости, указанную в отчёте оценщиков, суд признаёт экономически обоснованной.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что доказательств, опровергающих установленную оценщиками величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, лицами, участвующими в деле, не представлено, суд приходит к выводу о признании административного искового заявления Анищенко В.С. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы Администрации города Ростова-на-Дону о том, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 14 декабря 2015 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 11 августа 2017 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - производственные базы, производственные помещения, площадью 6409 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 18 214 000, 00 руб. по состоянию на 14 декабря 2015 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 августа 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 2 ноября 2017 года



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка