Дата принятия: 12 ноября 2021г.
Номер документа: 3а-627/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 12 ноября 2021 года Дело N 3а-627/2021
УИД 76OS0000-01-2021-000493-26
Дело N 3а-627\21
Принято в окончательной форме 15.11.21г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 ноября 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шиловой М.В. к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Шилова М.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пожарного депо, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной N руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании административный истец, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимала.
Представитель административного истца по доверенности Старшова Ю.В. административные исковые требования поддержала.
Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административного иска, изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельного участка.
В письменных объяснения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, изложены сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не изложены.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
Шилова М.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пожарного депо, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.
Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.
Кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. N 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере N руб.
Административным истцом представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный оценщиком ООО "Яр-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет N рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Исследование отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика к отчету, показаний свидетеля оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.
В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.
Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.
Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.
Возражения департамента сводятся к тому, что оценщик необоснованно использовал в расчетах рыночной стоимости объекта оценки аналоги, которые принадлежат правообладателям на праве аренды. Также указывается на неполное исследование оценщиком рынка объекта оценки, публикацию объявления относительно объекта-аналога N 7 лицом, не являющимся его правообладателем.
Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно использованы указанные департаментом объекты-аналоги, не имеется.
В соответствии с п. 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Подпунктом "в" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО N 1, п. 11 ФСО N 3, п\п "б", "в" п. 22 ФСО N 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Из содержания отчета и показаний свидетеля Халиулиной С.В. (оценщик) следует, что оценщиком не выявлено противоречий по использованию аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке. Оценщиком учтено, что данные объекты - аналоги принадлежат правообладателям на праве аренды, в связи с чем к цене предложения применена повышающая корректировка на передаваемые права.
Доводы департамента о том, что объявление о продаже объекта-аналога, расположенного по Костромскому шоссе города Ярославля с кадастровым номером N, необоснованно использовано оценщиком вследствие того, что объявление подано не правообладателем земельного участка, также не могут быть приняты во внимание.
Объявление о предложении данного объекта-аналога содержит информацию, необходимую для идентификации объекта-аналога, определения ценообразующих факторов. В связи с этим оценщик имел право на использование данного аналога. Порядок проведения анализа рынка, подбора аналога определены федеральными стандартами оценки. Положения федеральных стандартов оценки и законодательства об оценочной деятельности, эти положения оценщиком выполнены. При этом оценщик ограничен в возможности получении информации, на которую ссылается департамент. Также следует учесть, что указанный объект-аналог находится в диапазоне цен, из которого исходил оценщик, стоимость 1 кв. м аналога не является самой низкой в сравнении с другими использованными аналогами. Доказательства того, что неиспользование данного аналога приведет к увеличению рыночной стоимости земельного участка, не представлены.
Тем самым, не имеется оснований для вывода о том, что использование этого объекта-аналога привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки, а также о необоснованном использовании данного аналога оценщиком.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 7 объектов-аналогов, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п "в" п. 22, п\п "д" п. 11 ФСО N 7.
Кроме того, предлагаемые департаментом аналоги, расположенные на <адрес> с кадастровыми номерами N в отчете оценщиком проанализированы, участвовали в выборке, но не попали в число аналогов, участвовавших в расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку оценщиком для расчета выбраны аналоги максимально сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам.
В отношении других предлагаемых департаментом аналогам суд соглашается с доводами свидетеля Халиулиной С.В. о том, что предлагаемые департаментом аналоги не могли быть использованы в расчетах ввиду их несопоставимости с объектом оценки по площади, виду разрешенного использования.
В силу изложенного возражения департамента имущественных и земельных отношений не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете.
В связи с этим, при разрешении данного административного спора суд исходит из размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в представленном административным истцом отчете.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации пожарного депо, расположенного по адресу: <адрес>, в размере N руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 01.10.2021г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
