Решение Саратовского областного суда от 30 июля 2020 года №3а-627/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 июля 2020 года Дело N 3а-627/2020
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Малых Елены Николаевны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрации Вольского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Малых Е.Н. обратилась в суд с административным исковым заявлением к указанным административным ответчикам об оспаривании результатов кадастровой оценки нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 433 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 376 917 руб. по состоянию на 15 июля 2015 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 4 040 063,20 руб. значительно превышает рыночную стоимость нежилого здания, определенную отчетом, составленным ООО "<данные изъяты>" от 08 декабря 2017 N 1316/6-2017 в размере 376 917 руб.
Согласно приложению N 2 распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р утверждены удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Саратовской области. В соответствии с данным распоряжением кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 15 июля 2015 года составила 4 040 063,2 руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом ООО "<данные изъяты>" от 08 декабря 2017 N 1316/6-2017.
В отзыве на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривают ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, по размеру рыночной стоимости).
Исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" по состоянию на 05 июля 2012 года.
15 июля 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> внесены сведения о его кадастровой стоимости, которая составила 4 040 063,2 рублей.
Малых Е.Н. является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 433 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости - 15 июля 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.
Налог на имущество физических лиц является местным налогом, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Пунктом 2 статьи 402 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.
Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 402 НК РФ указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года N 81-ЗСО "Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно статье 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Акты законодательства о налогах и сборах субъектов Российской Федерации и нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований, вводящие налоги, вступают в силу не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия, но не ранее одного месяца со дня их официального опубликования.
Следовательно, у административного истца возникло право на оспаривание результатов кадастровой оценки с 1 января 2018 года, поскольку с указанной даты на территории Саратовской области налог на имущество физических лиц подлежит исчислению из кадастровой стоимости объекта.Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил в суд отчет, составленный ООО "<данные изъяты>" от 08 декабря 2017 года N 1316/6-2017, которым рыночная стоимость определена в размере 376 917руб.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик <данные изъяты>., подготовивший отчет, является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации Некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 01 апреля 2013 года, проходил профессиональную переподготовку по программе "оценка стоимости предприятия (бизнеса)", ответственность оценщика застрахована в ОА "<данные изъяты>", ответственность юридического лица ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>".
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применены сравнительный и затратный подходы при расчете стоимости объекта оценки, отказ от применения доходного подхода оценщиком мотивировано обоснован.
При определении рыночной стоимости нежилого помещения путем затратного подхода оценщиком произведен расчет величины затрат на воспроизводство оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки, рассчитана величина износа с применением коэффициенты физического износа, внешнего и функционального устаревания устаревания, накопленного износа. Методика расчета приведена в отчете.
В рамках затратного подхода рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию составила 384 343 руб.
При определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: передаваемы права, условия финансирования, дата и условия сделки, местоположение, физические характеристики объекта.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в Новоузенском, Аткарском, Духовницком, Вольском и Ершовском районах Саратовской области.
Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, удаленность от остановки.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Оценщиком применены корректировки на уторговывание, отказ от иных корректировок оценщик мотивированно обосновал.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения наглядно приведен в таблице отчета. Размер рыночной стоимости нежилого помещения в рамках метода сравнения продаж по состоянию на 15 июля 2015 года составил 375 060 руб.
В отчете приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основе проведенных расчетов по сравнительному и доходному подходов. Итоговое значение величины рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 15 июля 2015 года составило 376 917 руб.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования административные требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Удовлетворить административное исковое заявление Малых Елены Николаевны к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрации Вольского муниципального района Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 433 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 376 917 руб. по состоянию на 15 июля 2015 года.
Датой подачи заявления считать 30 июня 2020 года.
Решение может быть обжаловано через Саратовский областной суд в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка