Решение Пермского краевого суда от 24 октября 2019 года №3а-625/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2019 года Дело N 3а-625/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Храмцова О.В., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Чухаревой Е.А, действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хостел" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Хостел" (далее - ООО "Хостел", Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости встроенного нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 4144,7 кв.м, этажи: подвал, 1,2,3,4,5,6, технический, номера на поэтажном плане: подвал - 1-15, 1-й этаж - 4-8, 10-29, 2 этаж - 1-24, 3 этаж - 1-14, 4 этаж - 1-14, 5 этаж - 1-33, 6 этаж - 1-12, 15, 16, технический - 1-5, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 95 226000 рублей по состоянию на 01.01.2018.
В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости помещений. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суде возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, ходатайствовала о назначении и проведении по делу судебной экспертизы.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю), а также определением суда, изложенным в протоколе предварительного судебного заседания от 05.09.2019 Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Хостел" является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, общей площадью 4144,7 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
Из описания оценщиком объекта оценки усматривается, что спорное помещение используется для размещения офисов, соответственно, учитывая положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец, являющийся собственником объекта оценки, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости принадлежащего ему помещения.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** составила 207253195,23 рубля и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 03.06.2019 N 01-06/19, составленный ООО "КСИ-Консалтинг". Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 помещения с кадастровым номером ** составила 95226000 рублей (без НДС).
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Из приведенного описания объекта оценки на стр. 24 отчета следует, что по данным визуального осмотра объект используется как встроенные нежилые офисно-складские помещения (преимущественно офисные). В соответствии с этим, оценщиком определен сегмент рынка наиболее близкий к объекту оценки - коммерческая недвижимость офисного назначения.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости в период со 2 по 4 квартал 2017 года, в том числе, на стр. 39-43 отчета приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр офисной недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных на территории г. Перми. На основании проведенного анализа оценщик определилдиапазон цен предложений, устоявшийся на рынке купли-продажи офисной недвижимости на территории г. Перми, который составил от 34790 руб./кв.м до 50000 руб./кв.м. Также оценщиком были проанализированы данные о стоимости 1 кв.м земельных участков, расположенных в зонах Ц1, Ц2, Ж1, т.е. земельные участки под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство на территории г. Перми, к числу которых относится и земельный участок под объектом оценки, в результате анализа данных оценщик пришел к выводу, что цена 1 кв.м. таких земельных участков может находиться в диапазоне от 4534,36 руб./кв.м до 16428,57 руб./кв.м. Оценщик определилтакже основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов офисного назначения.
Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении стоимости единого объекта оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости помещений и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для помещения и для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (помещения и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, как уже указывалось выше, в отчете приведен.
Выбор помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисных объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных, в том числе в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Судом не принимается во внимание довод административного ответчика о том, что оценщиком выбраны не близкие объекты-аналоги объекту оценки.
Возражения административного ответчика в данной части сводятся к тому, что установленный оценщиком диапазон рыночной стоимости для объекта оценки некорректен, несопоставим с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, равным образом данное замечание касается и объектов-аналогов.
Вместе с тем, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и принятыми к расчету объектами-аналогами, стоимость которых находится в предложенном оценщиком диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки), сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО, поскольку приведенные в отчете средние значения удельного показателя цены предложения за квадратный метр офисной недвижимости по г.Перми представляют собой аналитическую информацию, без учета конкретных особенностей и характеристик объекта оценки, а равно объектов-аналогов.
Анализ данных ООО "АЦ "КД-Консалтинг" при определении рыночной стоимости объекта необходим для изучения динамики изменения цен в целом по рынку объектов недвижимости и определения основных факторов, влияющих на спрос и предложение и непосредственно не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Доводы возражений правильность произведенной оценщиков выборки как по помещениям, так и по земельным участкам, а равным образом обоснованность выбора объектов-аналогов не опровергают и об обратном не свидетельствуют.
Не могут быть приняты во внимание и замечания административного ответчика в части того, что объект оценки должен был быть учтен оценщиком, как объект, который не имеет отдельного входа.
Объект оценки, как указывалось выше, представляет собой встроенные помещения в отдельно стоящем здании.
В материалы дела обеими сторонами настоящего спора представлены технические паспорта на здание по адресу: ****. Из содержания которых усматривается, что здание фактически состоит из лит. А и лит. А1 (инженерно-лабораторный корпус). Площадь всего здания составляет 4882,3 кв.м.
Из отчета об оценке (стр. 13) следует, что все здание, площадью 4882,3 кв.м. с кадастровым номером ** расположено в пределах двух земельных участков с кадастровыми номерами ** и **.
Из анализа экспликации к зданию ** по ул. **** в г. Перми следует, что лит. А и лит. А1 не являются изолированными элементами здания, представляют единый объект недвижимости. Доказательств обратного на момент рассмотрения настоящего дела не представлено.
Согласно информации, представленной филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в здании по ул. **** расположено два нежилых помещения с кадастровыми номерами ** и **. Собственником помещений с кадастровым номером ** с 24.08.2007 является Российская Федерация.
С учетом нахождения всего здания, помещения в котором принадлежат административному истцу, в собственности нескольких лиц и отсутствия доказательств изолированности частей здания лит. А и лит. А1 друг от друга, суд полагает, что спорные встроенные помещения не имеют, вопреки доводам ответчика, отдельного входа, и используются собственниками помещений в здании совместно, что соответственно предполагает и наличие в здании совместного, а не отдельного входа, независимо от их количества в здании.
В связи с правильным определением объекта оценки как объекта, не имеющего отдельного входа, примененные оценщиком корректировки по данному элементу сравнения, а именно нулевые для аналогов 1 и 3 (вход у данных аналогов совместный) и - 15% для аналога N 2 (имеет отдельный вход), являются обоснованными.
По данному замечанию в качестве свидетеля был допрошен оценщик К., составивший отчет, который подтвердил вышеуказанные обстоятельства. Оснований не доверять показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 308 УК РФ, суд не усматривает. Другими доказательствами изложенное замечание административным ответчиком не подтверждено.
Таким образом, суд считает, что необходимая последовательность действий для определения рыночной стоимости объекта оценки, установленная ФСО N 7, оценщиком в данном случае выполнена.
Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Доводы административного ответчика о необоснованном занижении рыночной стоимости ОКС на сумму НДС, также судом во внимание приняты быть могут.
Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).
Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.
Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с включением в ее состав налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.
Соответственно, как вытекает из абзаца второго пункта 17 постановления Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", в тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, то, по общему правилу, сумма налога, предъявляемая покупателю продавцом, выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ), поэтому в отсутствие обратного предполагается наличие НДС в цене предложения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявлено. Соответственно, доводы Министерства о наличии недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, иного отчета не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов превышает итоговую величину их рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Разрешая ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, суд, учитывая характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, ввиду отсутствия для этого достаточных оснований.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Доводы административного истца в обоснование заявленных требований, и собранные по делу письменные доказательства подлежат оценке по правилам статьи 84 КАС РФ с применением к возникшему спору норм действующего законодательства непосредственно судом.
При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22.07.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Хостел" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 4144,7 кв.м, этажи: подвал, 1,2,3.4,5,6, технический этаж, номера на поэтажном плане: подвал - 1-15, 1-й этаж - 4-8, 10-29, 2 этаж - 1-24, 3 этаж - 1-14, 4 этаж - 1-14, 5 этаж - 1-33, 6 этаж - 1-12, 15, 16, технический - 1-5, кадастровый номер объекта: ****, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 95226000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 22 июля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционной суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 30.10.2019.
Судья - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка