Решение Тульского областного суда от 09 октября 2017 года №3а-622/2017

 
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 09 октября 2017 года Дело N 3а-622/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 октября 2017 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Юрковой Т.А.,
при секретаре Кузнецовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-622/2017 по административному исковому заявлению ООО «Брикхаус-Тула» к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Брикхаус-Тула» обратилось в суд с административным иском к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для строительства здания культурно-торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: ***, в размере, равном его рыночной стоимости - 4357508 рублей, определенной в отчете ООО «Т» от 20 апреля 2017 года № 215 по состоянию на 01 января 2016 года, по тем основаниям, что не согласно с установленной постановлением правительства Тульской области от 30 ноября 2016 года № 546 кадастровой стоимостью указанного земельного участка в размере 20915321 рублей 84 копеек по состоянию на 01 января 2016 года.
Полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 20915321 рублей 84 копеек является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как налогоплательщика.
Представители административного истца ООО «Брикхаус-Тула», административных ответчиков правительства Тульской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованных лиц администрации муниципального образования г. Тулы, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 01 января 2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании статьи 70 Земельного кодекса РФ государственный кадастровый учет земельных участков с 01 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 1 Закона Тульской области от 29 июня 2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» установлено, что арендная плата за пользование земельными участками определяется по соответствующей формуле на основании их кадастровой стоимости.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Брикхаус-Тула» является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для строительства здания культурно-торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: ***.
В соответствии с пунктами 4.3, 4.4 договора аренды земельного участка от 23 апреля 2007 года № *** (с последующими изменениями и дополнениями) размер арендной платы определен в соответствии с Законом Тульской области от 29 июня 2011 года № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением правительства Тульской области от 20 декабря 2011 года № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы», рассчитан из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента вида его разрешенного использования.
Постановлением правительства Тульской области от 30 ноября 2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на 01 января 2016 года, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 20915321 рублей 84 копеек по состоянию на 01 января 2016 года. Вышеуказанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 18 декабря 2016 года.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 08 июня 2017 года № 264 в удовлетворении заявлении административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, отказано.
Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в ООО «Т».
В соответствии с отчетом об оценке от 20 апреля 2017 года № 215, выполненным ООО «Т», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 4357508 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08 июня 2015 № 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости судом по данному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой судом поручено эксперту ЗАО «Ф».Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении ЗАО «Ф» от 18 августа 2017 года № ***, отчет ООО «Т» от 20 апреля 2017 года № *** об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером ***, определенная в отчете ООО «Т» от 20 апреля 2017 года № ***, по состоянию на 01 января 2016 года не подтверждается. Рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для строительства здания культурно-торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: ***, по состоянию на 01 января 2016 года составляет 20363632 рубля.В суде эксперт Ш.А.С. полностью подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении от 18 августа 2017 года, а также пояснила о принципах отбора объектов-аналогов, расчетах корректировки на местоположение, площади, наличие инфраструктуры, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из юридически значимых для данного дела, требует специальных познаний в области оценочной деятельности.Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, отсутствие подключения к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка. Для сравнения экспертом выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Представленное в дело экспертное заключение лицами, участвующими в деле, не оспорено, а также не приведены какие-либо доводы о несогласии с изложенными в нем выводами.Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Как следует из постановления правительства Тульской области от 30 ноября 2016 года № 546 кадастровая стоимость земельного участка ***определена по состоянию на 01 января 2016 года.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в отчете.
Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость спорного земельного участка являлась иной, чем отражено в исследованном судом экспертном заключении, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером *** ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы.
То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении ЗАО «Ф» от 18 августа 2017 года № *** в размере 20363632 рубля рублей.
В силу части 4 статьи 38 КАС РФ по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов в размере рыночной административным ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению частично к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, а в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО «Брикхаус-Тула» к правительству Тульской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью ***, категория земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для строительства здания культурно-торгового центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир нежилое здание, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: ***, по состоянию на 01 января 2016 года равной его рыночной стоимости в размере 20363632 рублей.
В целях налогообложения, для иных предусмотренных законодательством целей и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости датой подачи ООО «Брикхаус-Тула» административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в суд - 11 июля 2017 года.
В удовлетворении административных исковых требований ООО «Брикхаус-Тула» к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка